før Coronavirus/COVID-19 blev en amerikansk pandemi, opererede californiere under den antagelse, at 2020 ville være et typisk år. I året op til marts 2020 Coronavirus/COVID-19 undtagelsestilstand erklæring, tusinder af californiske lejere, ofte lokket af glupske beskæftigelsesudsigter, indgik lejekontrakter med lejevilkår på et år eller længere. Som det fremgår af rekordantallet af arbejdsløshedskrav, decimeret jobmarked og dystre økonomiske udsigter, vil 2020 imidlertid være præget af hidtil uset usikkerhed. Selv når Californiens Økonomi gradvist åbner igen, forbliver mange medarbejdere sidelinjede over frygt for at få Coronavirus/COVID-19. Nu, Californiens afhaspning økonomi har tvunget mange Californien lejere til at revurdere deres beslutning om at underskrive lejemål med vilkår. Måske er det en levedygtig mulighed at holde ud, indtil Coronavirus/COVID-19-pandemien aftager; dog er ikke alle lejere i en økonomisk position til at gøre det. For mange californiske lejere er deres eneste mulighed at komme ud. Denne artikel undersøger Californiens lejermuligheder mod at bryde lejemål under Coronavirus/COVID-19-pandemien.
- Hvad er mine forpligtelser med hensyn til en lejeperiode?
- Hvad sker der, når jeg bryder en lejekontrakt i løbet af lejeperioden?
- Hvordan kan jeg bryde min lejekontrakt under Coronavirus/COVID-19-pandemien?
- Find en Erstatningslejer
- udarbejde en Udgangsaftale med din udlejer
- konstruktiv udsættelse på grund af Coronavirus/COVID-19-pandemi
Hvad er mine forpligtelser med hensyn til en lejeperiode?
en lejekontrakt er en forpligtelse. En lejeperiode er en specificeret fast varighed, der angiver, hvor længe lejeren skal lease lejeenheden. Lejebetingelser kan ikke annulleres. For boliglejemål er et års lejebetingelser almindelige. Efter udløbet af lejeperioden, lejemålet konverteres automatisk til en måned til måned lejemål, eller udlejer og lejer kan vælge at forny lejeperioden.
ved udførelsen af lejekontrakten bliver lejeren forpligtet til at betale husleje for hele lejeperioden, der er angivet i kontrakten.
Hvad sker der, når jeg bryder en lejekontrakt i løbet af lejeperioden?
som nævnt ovenfor bliver lejeren forpligtet til at betale husleje for lejeenheden gennem hele lejeperioden. Normalt er en udlejer berettiget til at inddrive skader som følge af lejerens brud på lejekontrakten. California Civil Code 1951.2. Skader inkluderer værdien af ubetalt leje, der forfalder i resten af lejeperioden. Imidlertid, Californisk lov begrænser denne måling af skade, forbyder udlejere at hævde, at de skylder al den leje, der skal betales på lejeperioden. ID.
udlejere har pligt til at afbøde deres skader. Polster, Inc. V. sving, 164 Cal. Program. 3d 427, 433 (1985). Dette betyder i det væsentlige, at udlejer skal tage bekræftende skridt for at leje lejeenheden igen. Retten vil ikke tildele udlejer det fulde lejebeløb på lejeperioden, hvor udlejer undlader at afbøde skader og minimere tab.
før Coronavirus/COVID-19-pandemien betød Californiens varme lejemarked, at det normalt ikke var et problem at finde en erstatningslejer. Udlejere LED typisk kun beskedne bortfald i belægning. I marts 2020 ændrede alt sig.
californiske lejere, der ikke længere er interesseret i at leje deres lejeenheder, har flere muligheder for at komme ud af deres enheder under Coronavirus/COVID-19-pandemien.
Find en Erstatningslejer
på et normalt lejeboligmarked er det ikke så svært at finde en erstatningslejer. Men Coronavirus / COVID-19-pandemien har ført til hidtil usete tider. Markedet for lejeboliger i Californien fryser. Den tilsyneladende konstante tilstrømning af lejere, der er ivrige efter at forudbetale hele lejebetingelser, er stort set forsvundet. Udlejning lister er også nede. I henhold til StreetEasy-økonom Nancy er udbud og efterspørgsel begge faldet.
selvom det er mere udfordrende, er det stadig en mulighed at omlægge din enhed til en erstatningslejer. Post lister på Craigslist og andre lignende hjemmesider for at fastslå interesse i din enhed. Hvis renterne er lave, skal du overveje at sænke lejeprisen lidt. Hvis du sikre en erstatning lejer, selv en, der betaler kun et par hundrede dollars mindre om måneden, din udlejer er usandsynligt, at forsøge at inddrive skader fra dig.
udarbejde en Udgangsaftale med din udlejer
på trods af at det er en mulighed, er udlejere sjældent enige om lejervenlige tilbud. Som den seneste lokale rapportering har vist, er det sandsynligvis uholdbart at udarbejde en rimelig udgangsaftale. For de fleste lejere bør denne mulighed sandsynligvis ikke modtage meget overvejelse.
en konstruktiv udsættelse opstår, hvor en udlejers handlinger eller inaktioner gør lejeenheden uegnet til beboelse eller fratager lejeren brugen og nydelsen af lejeenheden. Groh v. Kover ‘ s Bull Pen, Inc., 221 Cal. Program. 2d 611 (1963). En lejer er ikke ansvarlig for leje i resten af lejeperioden efter at have forladt enheden på grund af den konstruktive udsættelse. V. Stillehavet osv. Papir, Co., 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Før fraflytning skal lejeren give meddelelse om problemet / problemerne til udlejer, og udlejer må undlade at helbrede problemet / problemerne. Californiens civillovbog 1942(a), (d), 1941.2.
Coronavirus/COVID-19-pandemien er uden fortilfælde. Meget forbliver ukendt om spredning og kontrahering af den ofte dødelige virus. Som det er velkendt, er millioner af californiere sårbare med en forhøjet risiko for at få Coronavirus/COVID-19. Som en del af deres forpligtelser som udlejer skal Californiens udlejere beskytte deres lejere mod Coronavirus/COVID-19. Dette inkluderer begrænsning af privat ejendomsadgang til overtrædere, forhindrer ikke-beboere i at komme ind i ejendommen og sikre, at regeringsordrer på stedet følges. Hvor en udlejer ikke opfylder disse forpligtelser og ignorerer lejerklager, kan lejeren være berettiget til at forlade på grund af konstruktiv udsættelse.
nogle eksempler på udlejers uagtsomhed, der understøtter en Coronavirus / COVID – 19 konstruktiv udsættelse:
- udlejer ikke håndhæver regler for husly på stedet for kendte overtrædere;
- udlejer, der tillader overtrædere at strejfe på privat ejendom, for eksempel ved at nægte at reparere en ødelagt port, der tillader vagrants frie tøjler på ejendommen;
- udlejer, der tillader leveringspersoner at bruge bygningselevatorer og foretage dråber til individuelle lejerdøre, i modsætning til at oprette et udpeget leveringsområde i bygningslobbyen eller kræve, at lejere mødes ved frontporten;
- udlejer nægter at lukke bygningsfaciliteter under Coronavirus/COVID-19 undtagelsestilstand;
- udlejer nægter at udstyre ejendomsadministrator og andre ansatte med krævet PPE;
- udlejer chikane via nægter at overholde de rette sociale distancekrav; og
- udlejer chikanerer lejeren væsentligt efter deres lovlige udsættelse af husleje under Coronavirus/COVID-19-pandemien.
derudover fortsætter almindelig udlejers forseelse med at støtte et konstruktivt udsættelseskrav. Før fraflytning skal lejere i Californien dokumentere problemerne, klage til udlejeren og give tid til udlejeren til at helbrede manglerne. Hvis det er relevant, skal lejeren informere udlejer om, at de er medlem af en sårbar befolkning med øget risiko for at få Coronavirus/COVID-19. Hvis udlejer løser problemet(r), vil lejeren ikke være i stand til at kræve konstruktiv udsættelse.
på denne baggrund er det en alvorlig beslutning med store juridiske konsekvenser at forlade en enhed på grund af en konstruktiv udsættelse. Før du beslutter dig for at forlade på grund af konstruktiv udsættelse, Somhaneloven anbefaler at diskutere dine muligheder med en erfaren lejeradvokat.
hvis du er lejer i Californien og bor i byer som San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond eller Berkeley med spørgsmål om dine lejerrettigheder under Coronavirus/COVID-19-pandemien eller California Rent Control (AB 1482), skal du kontakte Astanehe lov for at tale med en erfaren lejeradvokat.