lækager er nogle af de mest almindelige problemer i lejligheder, og hvis du er lejer, kan de være nogle af de sværeste at løse.
” det første, jeg fortæller nogen, “siger advokat Michelle Itkovits fra ITKOVITS PLLC,” er at dokumentere, dokumentere, dokumentere.”
det inkluderer, siger hun, at indgive klager til byen, sende breve til udlejer, tage billeder af lækager og reparationer og føre en log over det hele. Ideelt, tilføjer hun, dem med løbende lækager bør holde et regneark med datoerne for hændelser, hvad der skete, og hvordan ledelsen reagerede.
hvis du efter at have fulgt op med administrationsselskabet stadig ikke bliver behandlet, så ringer du til byen, siger hun.
Insider tip: “når du ringer til 311, giver de dig et referencenummer. Gem det og brug det til at følge op.”
hvis du har gjort begge disse ting, og der stadig ikke sker noget, så vil du måske bringe en HP-procedure mod udlejer i housing court, som tvinger udlejer til at løse problemet eller blive bødet (meget mere om dette nedenfor). Men husk: bøderne går til byen og ikke til dig. Bemærk også, at du ikke behøver at ansætte en advokat til dette, da der er retskontorer, der kan håndtere din sag.
du kan endda tilbageholde husleje i nogle tilfælde, men det foreslår at holde nogen af de penge spærret. Dette viser retten, at du har penge til at betale husleje, og de prøver du ikke bare at komme ud af dine regninger. Plus, det hjælper med at være forberedt, hvis du er tvunget til at pony op, hvad du har tilbageholdt. Hvis din lejlighed er lejestabiliseret, kan du også nå ud til opdelingen af boliger og fornyelse af samfundet for at indgive en reduktion i klager over tjenester, hvilket kan give dig mulighed for at få din husleje reduceret, mens problemet forbliver.
“det kommer til at tage tid og arbejde,” siger han. “Knirkende hjul får mest fedt. Hvis du etablerer dig selv som den lejer, der holder op for deres rettigheder, kan det være godt for dig, selvom nogle mennesker ikke er komfortable med at gøre det.”
afhængigt af typen af vandskade er du måske eller måske ikke dækket af lejers forsikring. Vandskader er normalt dækket, hvis det er forårsaget af en engangs rørudbrud, ifølge Jeff Schneider fra Gotham Brokerage, en mursten underjordisk sponsor.
“hvis der sker noget gentagne gange, har det en tendens til ikke at blive dækket,” siger han. Som sådan foreslår Schneider at holde sig væk fra ordet “lækage”, når man når ud til dit forsikringsselskab, da det vil betyde, at det er et løbende problem. Hvis du ringer til dit forsikringsselskab og siger, at der er vandskader, vil de sandsynligvis komme til at undersøge problemet, siger han.
hvis du er dækket, så er alt, hvad der blev beskadiget som følge heraf (computere og anden elektronik, for eksempel).
ud over det generelle råd er her tre scenarier fra rigtige Brick-læsere og tip til, hvad de skal gøre:
et hul i loftet og ingen hjælp fra administrationsselskabet.
PROBLEM: “Det startede som et par drypper fra loftet i vores kælder. Det blev til sidst til loftet, der faldt ned, hvilket skabte en åbning med vand, der flyder mere frit. Der er nu et hul skåret ud af loftet, med rindende vand hælde ud, når min nabo tager et brusebad. Ejendomsadministrationsselskabet har fået det ‘repareret’ to gange. Begge gange reparatører caulked vores naboer ‘ karbad, lappet klæg loftet, og malet over formen.
“lækagen er resultatet af et busted rør i loftet (pr. Blikkenslager er også den person, der skærer hullet i vores loft for at diagnosticere korrekt.
“der er ingen super til vores bygning. Vores gamle super forsvandt omkring fem måneder efter vi flyttede ind. Vi skal bogstaveligt talt chikanere ejendomsadministrationsselskabet, før de til sidst sender en tilfældig medarbejder fra et firma kaldet Mr. Super. Det er altid en anden, der ikke har nogen forståelse af problemet eller reparationshistorikken. Der er aldrig gjort fremskridt. Vi har sandsynligvis haft omkring 12 folk kommer og ser på lækagen på dette tidspunkt.
“vi har indgivet en klage til byen, der resulterede i, at den faktiske bygningsejer dukkede op i lejligheden en dag for at se, hvad der skete. Stadig ikke fast.”
løsning: for det første siger Schneider på grund af burst pipe, at dette sandsynligvis er noget, der er dækket af lejers forsikring.
derudover siger Steve vogner, en advokat hos Murstensponsor, at dette sandsynligvis er en sag for en HP-procedure.
“en HP-procedure er meget effektiv til at løse denne slags problemer,” siger han. “Der er to spørgsmål her: for det første, hvorfor er der ikke en super til bygningen? Hvis en bygning har ni eller flere enheder, er det nødvendigt at have enten en live-in super eller en super levende inden for 200 fod. Det er Nummer et.”
nummer to er det faktum, at alle lejere ved lov har en garanti for beboelighed, hvilket er kravet om, at din udlejer holder din lejlighed på et grundlæggende niveau af beboelig. Som din sag står nu, overholder din udlejer ikke dette.
Vagner siger, at ved det første domstolsudseende (som du skal være i stand til at få ret hurtigt), eller endda før det, vil en inspektør blive indkaldt til din lejlighed. Hvis inspektøren ser, at der er behov for reparationer, vil byen insistere på, at ejeren betaler for at ordne det. Afhængigt af hvor alvorlig overtrædelsen—de er klassificeret på en skala fra A til C, C er den mest alvorlige—skal udlejer enten udføre reparationerne med det samme, have 30 dage til at reparere det eller have 90 dage til at reparere det. Bøder for C-overtrædelser kan være så høje som $ 250 om dagen for udlejer.
du ønsker måske at tilbageholde husleje, men vær opmærksom på, at hvis du gør det, vil udlejer sagsøge dig i housing court. Du kan meget vel vinde, men du kan blive placeret på den frygtede lejersortliste som et resultat.
en co-op-lejer ser en lækage og lugter brændende
Problem: “jeg lejer en co-op-lejlighed i dronninger med min ven (der ejer den lejlighed, vi er i). Den anden dag bemærkede jeg et stykke maling i mit brusebad og så op for at se, at der var bobler i loftet fra fugt med malingsskrælning. Boblerne / skrælningen havde spredt sig, og da jeg kom hjem om natten, gik jeg for at tænde badeværelseslysene, men der skete ikke noget.
“jeg kiggede på stikkontakten og kontakten, og det så ud/lugtede brændt. Jeg har ringet til nødlinjen, ejendommen har, og kvinden tog min info og sagde, at hun ville underrette nogen, men de er ikke kommet tilbage til mig endnu.”
løsning: Bonnie Berkou siger, at delen om den brændende lugt er bekymrende. Hun vil foreslå, at du ringer til brandvæsenet eller bygningsafdelingen. Du kan ringe til 311 og blive dirigeret til enten.
denne sag kan også berettige en HP-procedure, men det er nok op til co-op at håndtere.
“generelt set, under en co-op proprietære regler, de er nødt til at fastsætte, hvad der er bag væggene,” siger han. “Ofte i disse tilfælde er” ejeren af bygningen ” ansvarlig, hvilket kan betyde selve co-op eller managing agent. Det kunne endda være rektorerne. Du skal se på co-op-vedtægterne, fordi definitionen kan være bred.”
hvis der er en fornemmelse af, at co-op var uagtsom i deres VVS, eller at noget, de gjorde eller ikke gjorde, af en eller anden grund er, hvad der forårsager dette, er chancerne for, at co-op bliver nødt til at løse problemet.
“min erfaring med domstolene er, at uanset hvad styrende dokumenter siger, hvis uagtsomhed er involveret, vil retten finde den, der var uagtsom ansvarlig,” siger han.
takket være Byens garanti for beboelighed behøver din udlejer/værelseskammerat ikke at betale vedligeholdelse, før den er fast.
en lækage, der bare ikke stopper.
Problem: “der er en del af min stue, der bliver ved med at få vandskader fra ovenpå. Bygningsstyringen er stor, og de holder fast i det, men se og se det fortsætter med at ske, og jeg er bange for, at det vil gøre permanent skade på mine møbler. Leje-stabiliseret lejlighed.”
løsning: i dette tilfælde er din bedste chance at sende et brev via certificeret mail til udlejer, siger han.
brevet skal sige noget i retning af, “Vi sætter pris på, at du har gjort en indsats, men de er utilstrækkelige. Vi har haft lækager på dette tidspunkt, og dette punkt, og dette punkt.”
men sørg for at du tilbyder adgang til udlejer.
“hvis du ikke lader udlejer ind for at ordne det, vil du ikke få en huslejenedsættelse for garanti for beboelighed,” siger han.
Bemærk, at lejligheden ikke behøver at være helt ubeboelig for dig at få en huslejepause gennem DHCR, indtil den er rettet.
“du kan nogle gange få en selv til maling peeling,” siger han.
i dette tilfælde, hvis det stadig ikke er løst, foreslår han at ansætte en advokat.
“hvad retten vil gøre er at finde ud af, hvor meget af lejligheden der blev påvirket, og hvilken procentdel af husleje du skylder,” siger han.