det er ikke ualmindeligt, at lejere har specifikke behov, når de lejer et nyt rum. Kommercielle udlejere ved dette, og vil ofte tilbyde incitamenter til at tiltrække lejere—især under en afmatning på ejendomsmarkedet.
et sådant incitament er en Lejerforbedringsgodtgørelse, kendt som en TIA eller TI. Grundlæggende er en TIA en måde for udlejere at refundere lejere for ændringer eller forbedringer foretaget i et kommercielt rum for at få det til at imødekomme deres behov. Godtgørelsen er et fælles incitament, som udlejere tilbyder som en måde at forbedre og udfylde tomme rum på, og betingelserne for godtgørelsen forhandles ind i lejekontrakten.
denne vejledning til Lejerforbedringsgodtgørelser vil besvare nogle af dine mest almindelige spørgsmål om, hvordan en TIA fungerer.
hvordan beregnes en TIA?
typisk er Lejerforbedringsgodtgørelsen angivet i enten en dollar pr. Den firkantede optagelse er baseret på enhedens størrelse. Dollarbeløbetafhænger af en række faktorer, herunder ejendomsmarkedets konkurrenceevne, din kredit-og lejerhistorie, placeringen, rummets tilstand og antallet af enheder, som udlejer ejer.
for eksempel accepterer en udlejer en godtgørelse på $25 pr. I et kommercielt kontorlokale, der er 10.000 kvadratfod, svarer det til $250.000 i alt. Husk også, at mange udlejere opkræver en rente til lejere, der ikke har kontanter til rådighed til at betale for forbedringerne på forhånd.
det er vigtigt at få et nøjagtigt budget for de foreslåede omkostninger. Få mindst to skøn fra entreprenører, før du accepterer nogen vilkår med din udlejer. Sørg også for at undersøge de gennemsnitlige fit-out-omkostninger og kvoter på dit marked.
Hvad dækker en Lejerforbedringsgodtgørelse?
udlejere foretrækker mere sandsynligt, at TIA dækker grundlæggende byggeomkostninger, mens lejere generelt forsøger at udvide det til at dække yderligere omkostninger, herunder tilladelsesgebyrer, advokatsalærer og arkitektoniske gebyrer. Igen, dette er noget, der bør forhandles.
Husk, at ting som flyttegebyrer eller møbler ikke er inkluderet i tia.
Hvem styrer TIA?
afhængigt af størrelsen på det kommercielle rum og udlejer kan hvordan projektet styres variere. I nogle tilfælde, ofte i mindre eller ældre bygninger, udlejer administrerer omkostninger og har en entreprenør ved hånden. Dette er ofte kendt som en ” nøglefærdig opbygning.”
der er fordele ved dette, primært at du ikke behøver at involvere dig i detaljerne om sporing af byggeriets fremskridt. Men hvis du har meget specifikke ting, du gerne vil have gjort i rummet, mister du evnen til at kontrollere processen.
for nøglefærdige build outs er det en god ide at forhandle om ting som endelig entreprenør og plangodkendelse samt detaljerede opdateringer om byggeprocessen.
hvordan skal jeg forhandle en TIA?
når det kommer til tia-forhandlinger, skal du ikke ignorere detaljerne.
nogle udlejere udbetaler ikke godtgørelsen, før projektet er afsluttet; i disse tilfælde har lejeren brug for pengestrøm foran for at dække omkostningerne. Andre vil give den nødvendige pengestrøm på et forudbestemt grundlag. Sørg for at bestemme tia-betalingsplanen i lejekontrakten.
typisk, hvis din estimerede per kvadratfod godtgørelse går over budgettet, du er ansvarlig for at dække disse ekstra omkostninger. Men hvis du kører under budget, er mange udlejere berettiget til rullende besparelser i fremtidige leasingbetalinger. Du vil også gerne forhandle, når lejebetalingerne starter, når byggeriet er færdigt.
endelig overveje det uforudsigelige. Med byggeprojekter er det ikke usædvanligt for forsinkelser, ulykker eller omkostningsoverskridelser. Forhandle, hvem der er ansvarlig for dem i lejekontrakten, så begge parter er klare på forhånd.
når du fortsætter din office leasing søgning, holde disse faktorer i tankerne, så du kan gøre en lejer forbedring godtgørelse arbejde for dine behov.