Ofte stillede spørgsmål om Landbank / Center for Community Progress / Center for Community Progress

1) Hvad er en land bank?
2) Hvordan oprettes jordbanker?
3) hvor mange jord banker opererer i hele landet?
4) Hvordan fungerer landbankvirksomhed?
5) konkurrerer ikke landbanker med det private marked med en urimelig fordel?
6) hvornår er det fornuftigt at bruge Landbank?
7) Hvordan ser et typisk landbankprogram ud?
8) Hvad er nogle af de centrale beføjelser i en jord bank?
9) Hvordan adskiller en Landbank sig fra en ombygningsmyndighed?
10) hvordan finansieres en Landbank?
11) hvor mange ejendomme har landbanker generelt i deres beholdning til enhver tid?
12)hvilken slags ejendomme erhverver jordbanker?
13) hvilke yderligere oplysninger eller teknisk bistand kan Fællesskabets fremskridt give med hensyn til landbankvirksomhed?

1) Hvad er en land bank?

Landbanker er statslige enheder eller nonprofit-virksomheder, der er fokuseret på konvertering af ledige, forladte og skattemæssige kriminelle ejendomme til produktiv brug.

ledige, forladte og skattemæssige kriminelle ejendomme grupperes ofte som “problemegenskaber”, fordi de destabiliserer kvarterer, skaber brand-og sikkerhedsrisici, driver ejendomsværdier ned og dræner lokale skattedollar. På en eller anden måde er dette ejendomme, som det private marked helt har afvist.

Landbanker er i det væsentlige et direkte svar på denne voksende tendens til ledig stilling og opgivelse, skabt til strategisk at erhverve problemegenskaber og konvertere disse forpligtelser til aktiver. Kort sagt, landbanker er beregnet til at erhverve ejendomsret til disse problemegenskaber, eliminere forpligtelserne, og overføre ejendommene til nye, ansvarlige ejere på en gennemsigtig måde, der resulterer i resultater, der er i overensstemmelse med samfundsbaserede planer.

de fleste jordbanker har særlige beføjelser (se nedenfor), der sætter dem i stand til at udføre disse aktiviteter mere effektivt og effektivt end andre offentlige eller nonprofit enheder. Når det er omhyggeligt udført, kan landbankvirksomhed løse nogle af de hårdeste barrierer for at returnere jord til produktiv brug, hvilket hjælper med at låse op for værdien af problemegenskaber og konvertere dem til aktiver til samfundsrevitalisering.

2) Hvordan oprettes jordbanker?

typisk oprettes landbanker som offentlige enheder ved en lokal ordinance i henhold til myndighed, der er fastsat i lovgivning, der muliggør stat. Landbankprogrammer kan også udvikles inden for eksisterende enheder, såsom ombygningsmyndigheder, boligafdelinger eller planlægningsafdelinger.

3) hvor mange landbanker opererer i hele landet?

baseret på vores viden om og erfaring inden for praksisområdet estimerer vi, at der er cirka 170 jordbanker og landbankprogrammer i drift i hele landet (fra januar 2018). Staterne Michigan, Ohio og Ny York har i øjeblikket det største antal aktive landbanker. For en national opgørelse over landbanker og landbankprogrammer, tjek vores nye Landbankhovedkvarter interaktive kort.

4)Hvordan fungerer landbankvirksomhed?

Landbanker er designet til at erhverve og vedligeholde problemegenskaber og derefter overføre dem tilbage til ansvarligt ejerskab og produktiv brug i overensstemmelse med lokale arealanvendelsesmål og prioriteter, hvilket skaber et mere effektivt og effektivt system til at eliminere rødme.

for at udføre disse opgaver tildeles landbanker særlige beføjelser og juridisk myndighed i henhold til statslige vedtægter. Selvom disse vedtægter adskiller sig meget fra stat til stat, giver de nyere eksempler på omfattende landbanklovgivning generelt landbanker følgende beføjelser:

• opnå ejendom til lave eller ingen omkostninger gennem skat afskærmning proces

• Hold land skattefri

• Ryd titel og / eller sluk tilbage skatter

• Lej ejendomme til midlertidig brug

• forhandle salg baseret ikke kun på det højeste bud, men også på det resultat, der passer bedst til samfundets behov, såsom arbejdsstyrkeboliger, en købmand eller udvidet rekreativt rum

vi vil understrege, at en Landbank ikke er en “sølvkugle” for samfund, der kæmper med rødme. Selvom landbanker er unikt designet til at hjælpe med at reducere problemegenskaber, skal en landbanks politikker, prioriteter og aktiviteter supplere andre samfundsstrategier og aktiviteter, såsom strategisk kodehåndhævelse, smart planlægning og samfundsudvikling og effektiv skatteopkrævning og håndhævelse.

tilbage til toppen

5) konkurrerer ikke jordbanker med det private marked med en uretfærdig fordel?

ikke så. Faktisk er en Landbank et direkte svar på en voksende opgørelse over problemegenskaber, som det private marked helt har afvist. De fleste ledige og forladte ejendomme har alvorlige juridiske og økonomiske barrierer, der forringer ansvarlige, private investorer. For eksempel, mange forladte ejendomme har en overskyet titel, der introducerer et niveau af usikkerhed og ansvar, som få ansvarlige investorer, hvis nogen, er villige til at påtage sig. Også, mange skat-afskærmet egenskaber har akkumuleret år tilbage skatter, der langt overstiger markedsværdien af ejendommen. Tilsvarende kræver mange ejendomme, der er ledige og forladt i for mange år, en investering i reparationer, der langt overstiger, hvad markedet nogensinde kunne vende tilbage. En Landbank er derfor designet specielt til at adressere opgørelsen over problemegenskaber, som det private marked har kasseret, og til at konvertere disse kvarterforpligtelser til aktiver, der fremmer samfundsbaserede mål.

6) hvornår er det fornuftigt at bruge Landbank?

ethvert samfund, der overvejer oprettelsen af en jordbank, bør vurdere en række faktorer for at afgøre, om en jordbank er nødvendig eller sandsynligvis vil blive vellykket. Nogle almindelige udløsere til oprettelse af en Landbank inkluderer:

• store varebeholdninger af ledig og forladt ejendom

• ejendomme med ringe eller ingen markedsværdi

• ejendomme med misligholdte skatter, der overstiger dagsværdi

• egenskaber med titelproblemer

• ufleksible politikker, der dikterer dispositionen af offentlig ejendom, nægter lokale myndigheder chancen for at være strategisk og Kvikk

• den spekulation og usikkerhed, der er forbundet med auktionssalget af skatteafskærmede ejendomme

nogle jurisdiktioner kan har allerede en enhed eller et agentur (f.eks. en ombygningsmyndighed), der er bemyndiget med værktøjer til effektivt at tage kontrol over store varebeholdninger over problemegenskaber og returnere dem til produktiv brug, hvilket undgår behovet for en jordbank. I nogle tilfælde er sådanne enheder imidlertid primært fokuseret på udvikling snarere end på eliminering af rødme og stabiliseringsstrategier i mere nødlidende kvarterer. Hvor dette er tilfældet, kan samfundet stadig overveje at oprette en Landbank eller et landbankprogram.

7) Hvordan ser et typisk landbankprogram ud?

mens alle jordbanker eksisterer for at tjene det samme primære formål med at erhverve problemegenskaber og returnere dem til produktiv brug, er de ret forskellige i deres struktur og drift. 170 landbanker og landbankprogrammer i drift i hele landet (fra januar 2018), og de varierer meget med hensyn til de typer byer, regioner og økonomiske forhold, de opererer under, størrelsen på deres varebeholdninger, deres personalekapacitet, deres juridiske myndigheder og deres mål og programmer. På trods af denne mangfoldighed, vores erfaring har vist, at vellykkede landbanker udviser nogle lignende egenskaber:

• strategiske links til skatteopkrævning og afskærmning proces. Skatteforbrydelse er ofte den mest betydningsfulde fællesnævner blandt ledige og forladte ejendomme, hvilket forklarer, hvorfor næsten alle jordbanker har etableret strategiske forbindelser til skatteafskærmningsprocessen som en primær kilde til erhvervelser. Dette er især i samfund, hvor (A) en primær årsag til ledig stilling og opgivelse er en ineffektiv skatteafskærmningsproces, og (b) hvor der er lovbestemte beføjelser, mellemstatslige aftaler eller politikker på plads for en jordbank til at erhverve ejendomme gennem skatteafskærmningsprocessen uden omkostninger. Selvom auktioner kan generere positive resultater for omsættelige ejendomme, fører den spekulative auktion sjældent om nogensinde til positive resultater for problemegenskaber. Landbanker kan og bør spille en nøglerolle i at erhverve og konvertere skatteafskærmede ejendomme til produktiv brug.

• operationer skaleres som reaktion på lokale arealanvendelsesmål. Succesfulde landbanker har etableret erhvervelses-og disponeringsstrategier, der direkte understøtter implementeringen af lokale arealanvendelsesmål og imødekommer samfundets behov. Nogle landbanker tackler massive varebeholdninger af ekstremt usikre og forladte ejendomme som en del af en presserende stabiliserings-og offentlig sikkerhedsstrategi, mens andre opererer selektivt med ekstrem overvejelse. Uanset omfanget af operationer, jord banker bør altid træffe beslutninger baseret på en stærk forståelse af Fællesskabets prioriteter og mål, og styret af nabolaget, lokale og regionale revitalisering planer.

• politisk drevne, gennemsigtige og offentligt ansvarlige transaktioner. Erhvervelse og disposition af ejendomme – især dem, der længe har været skadelige øjne – er en vigtig og følsom bestræbelse. Succesfulde landbanker har gjort meget for at opbygge og opretholde tillid til offentligheden gennem fuldstændig gennemsigtighed i etableringen af prioriteter, politikker og procedurer, der styrer alle handlinger. Landbanker bør sørge for, at disse grundregler og politikker er etableret forud for transaktioner, og årligt revideret med offentligt input for at opretholde en høj standard for gennemsigtighed og ansvarlighed. Desuden bør landbanker stræbe efter at oprette hjemmesider, der giver offentligheden fuld adgang til nøjagtige, opdaterede oplysninger vedrørende alle landbankoperationer, programmer, politikker og aktiviteter, herunder salgsfortegnelser og tidligere transaktioner.

• samarbejde med beboere og andre interessenter i lokalsamfundet. Der er ingen erstatning for engagerede samfundsinteressenter, der forstår et samfunds historie og mål — og hvis liv er mest direkte af en landbanks arbejde. Succesfulde landbanker har fundet kreative og konsekvente måder at informere på, engagere sig og styrke disse aktive beboere til at hjælpe med at prioritere landbankinterventioner og udvikle langsigtede løsninger. Uanset om der oprettes et rådgivende råd for samfundet eller regelmæssigt er vært for kvartermøder, landbanker bør undersøge og implementere praksis, der bekræfter et stærkt engagement i inklusivitet, engagement, og bemyndigelse.

• tilpasning til andre lokale eller regionale værktøjer og samfundsprogrammer. Fordi en Landbank er et værktøj til at støtte lokalt udviklede arealanvendelsesmål, og ikke et mål i sig selv, det er vigtigt at koordinere med andre værktøjer og programmer til forebyggelse af rødme. Succesrige landbanker har hjulpet med at lette og arbejde inden for forskellige samarbejder på tværs af offentligheden, privat, og nonprofit sektorer, der deler lignende økonomiske og samfundsmæssige udviklingsmål. Vi kan ikke understrege nok, at landbankaktiviteter for virkelig at være effektive skal supplere den eksisterende indsats for forebyggelse af blight, herunder effektiv skattehåndhævelse, strategisk kodehåndhævelse, kvarterinvesteringer og samfundsbaseret planlægning.

• tilbagevendende, pålidelig finansieringskilde. En landbanks fokus er på opgørelsen over problemegenskaber, som det lokale ejendomsmarked grundlæggende har afvist, og vil derfor altid kræve et vist niveau af offentlig støtte—hvad enten det er kontant eller i naturalier-der er proportional med omfanget og omfanget af den ledige stilling, som landbanken forventes at hjælpe med at løse. Med en tilbagevendende og pålidelig finansieringskilde kan landbanker fokusere på de typer kreative interventioner og samfundspartnerskaber, der er nødvendige for at omdanne forpligtelser til produktiv brug, der opfylder og fremmer samfundsmål.

en jordbank er ikke et universalmiddel for alle problemer forbundet med rødme eller endda en nødvendig enhed i mange byer, men i det rigtige miljø og med den rigtige juridiske struktur kan en jordbank være et nøgleværktøj til at returnere ledig og problematisk ejendom til produktiv brug.

tilbage til toppen

8) Hvad er nogle af kernekrafterne i en Landbank?

afhængig af statslig og lokal lovgivning har landbanker ofte unikke juridiske beføjelser til at støtte deres aktiviteter og lette tilbagevenden af problemegenskaber til produktiv brug. Selvom disse vedtægter adskiller sig meget fra stat til stat, de giver generelt følgende beføjelser:

• Få ejendom til lave eller ingen omkostninger gennem skat afskærmning

• Hold land skattefri

• Ryd titel og / eller sluk tilbage skatter

• Lej ejendomme til midlertidig brug

• forhandle salg baseret ikke kun på det højeste bud, men også på det resultat, der passer bedst til samfundets behov, såsom arbejdsstyrkeboliger, en købmand eller grønne områder

ved hjælp af disse særlige beføjelser kan landbanker strømline fjernelse af rødme og skabe en Kvikk, ansvarlig og samfundsdrevet tilgang til tilbagevendende problemegenskaber til produktiv brug.

9) Hvordan adskiller en jordbank sig fra en ombygningsmyndighed?

i nogle få stater er der vedtaget lovgivning, der giver ombygningsmyndigheder mange af de samme beføjelser som jordbanker. I Louisiana kan for eksempel nogle ombygningsmyndigheder også fungere som jordbanker. I de fleste stater er ombygningsmyndigheder og landbanker imidlertid forskellige både med hensyn til deres juridiske beføjelser og deres mission. Landbanker implementerer typisk dispositionspolitikker, der giver større fleksibilitet end en ombygningsmyndighed med hensyn til erhververe og overvejelse. I modsætning til mange ombygningsmyndigheder har landbanker imidlertid ikke magten til fremtrædende domæne, og landbanker har heller ikke beføjelse til at beskatte. Hvad angår mission, er mange jordbanker fokuseret på at erhverve, stabilisere og vende tilbage til produktiv brug de egenskaber, der anses for at have den mest ødelæggende indflydelse i et samfund. Dette er ejendomme, der muligvis ikke har en øjeblikkelig ombygningsmulighed, men destabiliserer kvarterer og underminerer livskvaliteten. Til sammenligning er en ombygningsmyndighed typisk fokuseret på ejendomme med potentiale for genopbygning på kort sigt og på udviklingsprojekter i stor skala, der stemmer overens med meget synlige og langsigtede økonomiske udviklingsmål.

10) hvordan finansieres en Landbank?

Landbanker finansieres generelt gennem en række kilder, som kan omfatte indtægter fra salg af ejendomme, stiftelsestilskud, generelle fondsbevillinger fra lokale og amtsregeringer og føderale og statslige tilskud. Landbanker i visse stater har modtaget betydelig finansiering fra de føderale hårdest ramte fonde (f.eks Michigan og Ohio) og National Mortgage Settlement Funds (f. eks.

et par finansieringsmekanismer, der er unikke for landbanker, er inkluderet i lovgivningen om statlig aktivering. I Michigan og USA er landbankerne i stand til at genvinde 50% af skatterne på ejendomme, der returneres til skatterullerne i fem år. I Ohio giver særlige gebyrer pålagt kriminelle skatteydere en dedikeret finansieringskilde til landbankoperationer. At finde konsistente og fortrinsvis dedikerede finansieringskilder er afgørende for landbankernes succes, da de medfører betydelige omkostninger ved at konvertere usikre forpligtelser, som det private marked har afvist, til aktiver, der forbedrer kvarterets vitalitet. Flere af de mere succesrige jordbanker fra hele landet aktiveres også af deres lokale regeringsenheder enten gennem årlige budgetbevillinger eller hjælp i naturalier såsom delt bemanding.

11) hvor mange ejendomme har landbanker generelt i deres beholdning til enhver tid?

Land bank varebeholdninger varierer meget fra jurisdiktion til jurisdiktion. Lagerstørrelser spænder alt fra et par ejendomme til tusindvis af ejendomme. Årsagerne til denne variation inkluderer størrelsen på det samfund, hvor landbanken er beliggende, niveauet for nød og desinvestering i hvert samfund, landbankens ejendomskøbsproces, strategi og myndigheder (herunder om statslovgivning giver landbanken myndighed til at vælge og vælge, hvilke ejendomme der skal erhverves ud af skatteafskærmning), og landbankens mission og mål.

12) hvilke slags ejendomme erhverver jordbanker?

de fleste jord bank opkøb er ledige, bolig, skattemæssige kriminelle egenskaber. Ud over skat afskærmet pakker, kan jord banker erhverve fast ejendom ejet (REO) egenskaber og modtage private donationer og offentlige jord overførsler. Selvom de fleste ejendomme typisk er ledige boliger med enfamiliehuse eller ledige grunde, erhverver jordbanker også flerfamilieboliger, kommercielle og industrielle ejendomme og i sjældne tilfælde besatte lejeboliger. Faktisk har nogle landbanker endda veludviklede brunfeltprogrammer, hvorigennem de erhverver store, tidligere industrielle ejendomme.

13) hvilke yderligere oplysninger eller teknisk bistand kan Fællesskabets fremskridt give med hensyn til landbankvirksomhed?

For mere information om jord banker og jord banking, se vores følgende publikationer:

• Landbanker og Landbankvirksomhed 2. udgave, udgivet i Juni 2015, bygger på succesen med den første udgave med en udvidet række praktiske ressourcer, herunder omfattende vejledning om oprettelse og drift af en Landbank, skabelonstat, der muliggør lovgivning, og eksempler på administrative politikker

• tag det til banken: Hvordan Landbanker styrker Amerikas kvarterer, der blev frigivet i November 2014, inkluderer resultater fra en national undersøgelse af eksisterende jordbanker samt syv dybdegående portrætter af et forskelligt sæt jordbanker

• Land Banks and Land Banking, en banebrydende publikation forfattet af Community Progress medstifter og seniorrådgiver Frank S. Aleksander

Klik her for at lære mere om vores tekniske bistandstjenester, herunder prøver af tidligere projekter, kundeudtalelser og vores nye stipendieprogram for teknisk Assistance.