Hvad er udsættelse?
udsættelse er en juridisk procedure, som en udlejer bruger til at få dig ud af dit hjem. Hvis du ikke betaler din husleje, kan din udlejer få dig udvist. For at udsætte dig lovligt skal udlejer følge visse trin.
Hvad er trinene i en udsættelse for manglende betaling af husleje?
- udlejer giver dig skriftlig meddelelse
- fem-dages afdragsfri periode
- udlejer filer suit
- du serveres med stævning
- retsmøde
- Dom
- Flytningsperiode
- udlejer tager ejendommen tilbage
det første trin-skriftlig meddelelse
inden der indgives en udsættelsessag i retten, skal udlejer give dig skriftlig meddelelse om at betale din husleje. Meddelelsen behøver ikke at være notariseret eller skrives i nogen speciel form. Meddelelsen behøver ikke noget specielt sprog. Ofte fortæller meddelelsen dig at betale din husleje inden for en bestemt tid eller flytte. Udlejer skal give dig meddelelsen på en af tre måder:
- udlejer kan give dig meddelelsen personligt;
- hvis du ikke kan findes, kan udlejer give den skriftlige meddelelse til ethvert familiemedlem over 15 år, der bor i dit hjem; eller
- hvis ingen er hjemme, kan udlejer sende meddelelsen på din dør og sende dig en kopi med certificeret mail.
det andet trin – afdragsfri periode
når du har fået meddelelsen, har du en 5-dages afdragsfri periode, før udlejer kan udskyde dig. Hvis du bor i offentlige boliger, har du en 14-dages afdragsfri periode. Hvis du betaler udlejer alle de penge, du skylder inden udgangen af graceperioden, kan du ikke lovligt udsættes for manglende betaling af husleje. Hvis du betaler din husleje i løbet af den 5-dages afdragsfri periode, sørg for at få en kvittering, der viser den dato, du betalte, det betalte beløb, og at du har “betalt fuldt ud.”Du vil gerne kunne. Kvitteringen beviser, at du har betalt, hvis udlejer stadig forsøger at udskyde dig. Hvis du ikke kan betale din husleje inden for den 5-dages afdragsfri periode, skal du beslutte, om du overhovedet vil betale din husleje. Du kan bruge de penge, du skal betale for din flytning. Hvis du betaler din husleje, efter at den 5-dages afdragsfri periode er udløbet, og du vil blive, skal du sørge for at få en kvittering, der siger “udlejer accepterer ikke at søge udsættelse.”Husk, at hvis du ikke kan betale din husleje, før afdragsfri periode slutter, skal du komme ud så hurtigt som muligt. Spild ikke tid.
det tredje trin – start af en udsættelse retssag
udlejer skal indgive en retssag i retten for at tvinge dig ud af dit hjem. En udsættelse retssag kaldes en” Tvangsindrejse og tilbageholdelse ” handling. Normalt indgiver udlejer retssagen i småkravsdomstol. Efter udlejeren filer kulør, vil du modtage meddelelse om retssagen og få en chance for at møde i en retsmøde for en dommer. Udlejer kan bede dommeren om ethvert af følgende:
- alle husleje plus sene afgifter;
- udgifter til reparation til ejendommen;
- eventuelle andre omkostninger som følge af din manglende betaling af husleje;
- retsomkostninger; og
- advokatsalærer.
dommeren kan pålægge dig at betale disse omkostninger ud over at udsætte dig fra ejendommen.
det fjerde trin – indkaldelse (meddelelse)
indkaldelsen er din meddelelse om, at en udsættelseshøring er indstillet til en bestemt tid og dato. Hvis du får indkaldelsen mindre end tre dage før høringsdatoen, du kan bede dommeren om at omlægge høringen. Hvis dommeren accepterer at omlægge planen, har du et par dage til at flytte ud eller få juridisk hjælp. Udlejer skal levere indkaldelse og kopier af alle de papirer, der er indgivet i retssagen. Når papirerne leveres, de er blevet “serveret.”Du kan serveres på en eller flere af følgende måder:
- personligt af en processerver eller en sheriffs stedfortræder mindst 3 dage før høringsdatoen;
- hvis du ikke er hjemme, kan papirerne efterlades med alle over 15 år, der bor hjemme;
- ved certificeret post, begrænset levering, returkvittering poststemplet mindst 3 dage før høringsdatoen.
- hvis du ikke kan findes, kan service ske ved offentliggørelse i en avis med almindelig cirkulation i det amt, hvor du bor; eller
- du kan betjenes ved at lade sheriffen eller den private processerver sende indkaldelsen på ejendommen mindst fem dage før høringen og sende dig en kopi af indkaldelsen med certificeret post med en returkvittering poststemplet mindst fem dage før høringsdatoen.
meddelelse ved offentliggørelse eller ved udstationering tillader udlejer at få ejendommen. Imidlertid, hvis du undlader at møde op til høringen, dommeren kan ikke tildele penge erstatning mod dig.
det femte trin – høring
mange gange vil dommeren bede dig om at prøve at finde ud af tingene med udlejer inden høringen. Hvis du og udlejer når til enighed, skal du begge fortælle dommeren eller dommerens kontorist, at du har afgjort din tvist, og hvad din aftale er. Forlad ikke retsbygningen, før du fortæller dommeren om din aftale. Stol ikke på udlejeren til at fortælle dommeren for dig. Hvis du og udlejer ikke kan blive enige, vil der være en høring. Under retsmødet vil dommeren spørge, om du har fået besked, og om du har betalt din husleje. Fortæl dommeren, hvis du ikke fik den skriftlige meddelelse, eller hvis du betalte din husleje fuldt ud i afdragsperioden. Vis derefter dommeren din kvittering.
det sjette trin – dom
hvis udlejer fulgte trinene, og du skylder penge til leje, kan dommeren beordre dig til at flytte med det samme. Dommeren kan også træffe afgørelse mod dig for forfaldne husleje, skader, retsomkostninger og advokatsalærer. Når udlejer har en dom mod dig, kan han eller hun garnere din løn eller bankkonto for at betale det, du skylder.
det sidste trin – flytning
udlejer skal give dig en 2-dages (48 timers) varsel for at flytte ud efter høringen. Udlejer kan give dig meddelelsen eller sende sheriffen for at give meddelelsen til dig. Det er ekstremt vigtigt, at du flytter ud, før de to dage er gået. Hvis du ikke flytter ud inden for de to dage, og udlejer tager ejendommen tilbage, risikerer du at miste alt, hvad du har tilbage i hjemmet. Hvis du er presset til tiden, skal du først tage dine vigtige papirer og mest værdifulde ting sammen med enhver personlig ejendom, du ikke kan erstatte. Udlejer kan låse alt, hvad du forlader, smide dine ejendele ud på kantstenen eller lægge ting i opbevaring. Udlejer kan også opkræve dig lageromkostninger. Hvis du ikke betaler lageromkostningerne, kan udlejer eller opbevaringsfirmaet sælge din ejendom. Kontakt en advokat, hvis du har specifikke bekymringer om din situation eller for yderligere information om udsættelser.