Pro-Forma 101: Del 1-Bliv fortrolig med et grundlæggende værktøj til Ejendomsanalyse

Redaktørens Note: Pro-Forma 101 blev skrevet i 2007 af afdøde Lemmon, der var (blandt andet) en dygtig ejendomsmarkedsøkonom. Han fungerede også i mange år som medlem af Planning Commissioners Journal ‘ s editorial advisory board. Vi gør det tilgængeligt i et onlineformat her på PlannersWeb.com.

som planlægningskommissær er jeg sikker på, at du er vant til at rulle ærmerne op og komme på arbejde, når dit bestyrelse mødes. Jeg opfordrer dig til at indtage den samme holdning, når du arbejder dig igennem denne lange, men meget givende artikel. Bliv ikke afskrækket af alle tal og beregninger. Hvis du tager dig tid, lærer du meget — især hvis du som mange borgerplanlæggere ikke er meget bekendt med verden af ejendomsudvikling.

du kan også tage et kig på en samtale, jeg havde med ham om hans artikel.

planlægning kommissærer ofte befinder sig ønsker de vidste mere om, hvordan fast ejendom udvikling virkelig fungerer i form af dollars og cent.

hvis bestyrelsesmedlemmer havde en bedre forståelse for skub og træk af omkostninger og indkomst, tid og risiko, og hvordan ændring af en faktor kan påvirke en hel dominokæde af andre faktorer, ville hele processen med udvikling af fast ejendom være mere forståelig.

for at opnå et minimumsniveau af “læsefærdighed” om udviklingsøkonomien kræver mindst en navigationskendskab til det grundlæggende værktøj til analyse af fast ejendom — proforma.

en proforma-analyse er et sæt beregninger, der projicerer det økonomiske afkast, som en foreslået ejendomsudvikling sandsynligvis vil skabe. Det begynder med at beskrive det foreslåede projekt i kvantificerbare termer. Det estimerer derefter indtægter, der sandsynligvis vil blive opnået, de omkostninger, der skal afholdes, og det nettofinansielle afkast, som bygherren forventer at opnå.

proformaen er den grundlæggende “go / no-go” – analyse, som udviklere bruger til at beslutte, om de skal gå videre med et projekt. Der er få” absolutter ” om, hvordan sådanne analyser kan konstrueres, men der er almindelig praksis og teknikker, som næsten alle proformas forsøger at tilvejebringe i en eller anden form.

som en grundlæggende introduktion til dette emne har jeg oprettet en simpel casestudie proforma analyse for en hypotetisk boliginddeling. Figur 1 viser en forenklet oversigtstabel fra denne generiske casestudie. Vi bruger dette som en guide gennem hele artiklen, da vi overvejer nogle af de udfordringer, som udviklere står over for ved at sammensætte et projekt — og hvordan flere nøglevariabler kan påvirke projektets samlede succes.

hvad foreslås?

det første, der skal gøres, er at angive i kvantificerbare termer, hvad der foreslås bygget. Dette kan tage form af et bord med udlejelige gulvarealer til et detailcenter, kontorbygning, eller lager; antallet af værelser efter type værelse til et hotel; eller, som i vores eksempel, antallet af huse efter størrelse og model i en boliginddeling.

arkitekter omtaler dette som projektets “program.”Denne tabel indeholder også den ikke-indkomstproducerende plads til ting som parkering, lobbyområder, mekaniske og bryggers og andet støtteplads. Mængderne af gulvarealer, rum, boligenheder i denne tabel bruges som grundlag for beregning af salgs-eller lejeindtægter samt byggeomkostninger.

for vores eksempel casestudie vil vores hypotetiske Udvikler sandsynligvis have i tankerne en gruppe hjemmeplaner, der kan have været brugt i andre samfund. Bygherren kan ikke præcist forudse præcis, hvor mange enheder af hver plan der skal købes, så enkle totaler og gennemsnit kan bruges. Lad os antage, at dette projekt vil omfatte i alt 50 boliger, og at boligplanerne generelt vil gennemsnit omkring 2.200 kvadratfod færdigt rum, i alt 110.000 kvadratfod færdigt bygget rumprojekt.

hvilke indtægter vil blive genereret?

for at besvare dette spørgsmål har udvikleren udført en markedsanalyse, der anbefaler passende husleje, gebyrer eller salgsværdier. Udviklerens erfaring vil også komme i spil og trække på viden om, hvilke sammenlignelige projekter der opnås i husleje eller salg. Udvikleren kan besvare dette spørgsmål med en meget detaljeret markedsundersøgelse eller blot blyant i de værdier, der bruges på et andet nærliggende projekt.

bruttosalg:

i eksemplet illustreret her foreslår vi at bygge en 50-Enhed boliginddeling. Salgspriserne vil variere med hver husplan i henhold til hver model størrelse og funktioner, men i vores imaginære marked kunne boligerne forventes at kommandere basispriser, der generelt spænder i de høje $300.000.

efter at have tilføjet estimater og kvoter for præmier på valgpartier og kundevalgte muligheder og opgraderinger, vises hjemmene i vores hypotetiske projekt øverst i Figur 1 som et gennemsnit på en samlet pris på $400.000 pr.enhed, hvilket genererer $20 millioner i bruttosalgsindtægter.

mindre provisioner, gebyrer:

disse indtægter reduceres dog af omkostningerne ved salg af boliger. Salgsprovisioner skal betales til salgsagenter, der kan være en del af et ejendomsmæglerbureau, der er indgået for at markedsføre projektet, eller internt salgspersonale, eller uafhængige ejendomsmæglere, der bringer kunder til projektet, eller en kombination af alle disse. Juridiske gebyrer, lukningsomkostninger og andre “transaktionsomkostninger” skal også trækkes fra bruttoindtægterne. I Figur 1 antager vi, at provisioner og gebyrer kan beløbe sig til $800.000, hvilket efterlader Nettoprojektindtægter på $19,2 millioner.

der var et dramatisk møde, hvor rektor for udviklingsselskabet fløj ind fra Californien og blev overrasket over at finde konsulenten tilbage ved bordet. Efter at have regaleret mødet med sin vision for byen, og hvorfor hans aftale var bedst for Bridgevands fremtid, svarede den nye advokat. Under konsulentens råd afviste byen udviklerens” sidste og sidste ” tilbud, men fremsatte et modtilbud, som omfattede en femdobling i salgsprisen for jorden. Udvikleren var forfærdet og udbrød, hvordan han aldrig kunne påtage sig projektet under sådanne vilkår. Han forlod mødet og forhandlingerne i en huff.se, hvilken fortjenstmargen projektet sandsynligvis ville generere, og rådgive byen om hvor, hvad, og hvor langt man skal skubbe tilbage.Forfatterens Note:
forhandling fra Videnstyrke

i et tidligere liv var jeg en arbejderbi i baglokalet i et nationalt ejendomskonsulentfirma. Fire år tidligere, dette firma havde hjulpet byen Bridgevand, ny trøje arbejde gennem en kompleks udvikleropfordring og udvælgelsesproces for et valgområde af jord bundet af en ny interstate og to andre store motorveje.

da udvikleren endelig blev valgt, overgav byen kontraktforhandlinger til deres interne rådgiver og fortalte konsulenten: “tak for din hjælp, vi tager det herfra.”Fire år senere var det Byen, der blev taget. Med stadig ingen aftale på plads, den valgte Udvikler havde givet byen et ” sidste og sidste tilbud.”Konsulenten blev bedt af den nyansatte eksterne advokat om at komme tilbage i processen, evaluere dette sidste tilbud og rådgive byen om, hvad de skulle gøre.

der var et dramatisk møde, hvor rektor for udviklingsselskabet fløj ind fra Californien og blev overrasket over at finde konsulenten tilbage ved bordet. Efter at have regaleret mødet med sin vision for byen, og hvorfor hans aftale var bedst for Bridgevands fremtid, svarede den nye advokat. Under konsulentens råd afviste byen udviklerens” sidste og sidste ” tilbud, men fremsatte et modtilbud, som omfattede en femdobling i salgsprisen for jorden. Udvikleren var forfærdet og udbrød, hvordan han aldrig kunne påtage sig projektet under sådanne vilkår. Han forlod mødet og forhandlingerne i en huff.

inden for ugen modtog advokaterne et nyt brev fra bygherren, der sagde, at de afviste Byens seneste tilbud, men fremsatte følgende modtilbud-og det var bare begyndelsen. Det, der fulgte, var en intens periode på seks uger med tilbud og modtilbud. Dette var før fakser, e — mail eller pc ‘ er-vi gjorde dette med Spydmaskiner og ti-59 programmerbare regnemaskiner og en helt ny leveringstjeneste kaldet Federal Ekspres. Med hver kommunikation var mit job at analysere udviklerens seneste position, se, hvilken fortjenstmargen projektet sandsynligvis ville generere, og rådgive byen om hvor, hvad og hvor langt man skulle skubbe tilbage.

i sidste ende blev der gennemført en aftale, der indeholdt en tredobbelt stigning i jordprisen i forhold til det, der havde været udviklerens sidste og endelige tilbud, samt fuld finansiering til et fællesskabsmøde og aktivitetsfacilitet og betydelige forbedringer af motorvejsadgang.

Brovandets centrum blev oprettet, og dette projekt (som inkluderer et stort hotel, kontorlokaler og et indkøbscenter på 900.000 kvadratmeter) forankrer nu en af det centrale ny Jerseys største beskæftigelses-og kommercielle korridorer.

gennem den hyrede konsulents ekspertise vidste byen Bridgevand”, hvornår de skulle holde dem, og vidste, hvornår de skulle foldes.”

byen var i stand til at forhandle fra styrke med viden, der kom fra at studere det grundlæggende værktøj til analyse af fast ejendom — proforma.

resten af artiklen gør brug af den hypotetiske boligudvikling, der er beskrevet i Figur 1. Den næste del viser, hvordan en proforma bruges, når man overvejer, hvad det vil koste at bygge projektet.

han var økonom på ejendomsmarkedet med en grad i arkitektur fra Cornell University og byplanlægning fra City College. Han havde over 30 års erfaring med nationale ejendomskonsulentfirmaer og udviklingsorganisationer og fungerede som direktør for markedsundersøgelser for en regional boligbygger.

Lemmon var også medlem af Planning Commissioners Journal ‘ s Editorial Advisory Board. Foruden Proforma 101 skrev Lemmon “det nye ‘aktive voksne’ hus” i Vores sommerudgave 2003.