Aussteigen: Brechen Sie Ihren Mietvertrag während der Coronavirus / COVID-19-Pandemie

Bevor das Coronavirus / COVID-19 zu einer amerikanischen Pandemie wurde, gingen die Kalifornier davon aus, dass 2020 ein typisches Jahr wäre. Im Jahr vor der Erklärung des Coronavirus / COVID-19-Ausnahmezustands vom März 2020 schlossen Tausende kalifornischer Mieter, die oft von unersättlichen Beschäftigungsaussichten angelockt wurden, Wohnungsmietverträge mit Mietlaufzeiten von einem Jahr oder länger ab. Wie die Rekordzahl an Arbeitslosenansprüchen, der dezimierte Arbeitsmarkt und die düsteren Wirtschaftsaussichten belegen, wird 2020 jedoch von beispielloser Unsicherheit geprägt sein. Selbst wenn sich die kalifornische Wirtschaft allmählich wieder öffnet, bleiben viele Mitarbeiter aus Angst vor einer Ansteckung mit dem Coronavirus / COVID-19 im Abseits. Jetzt hat Kaliforniens taumelnde Wirtschaft viele kalifornische Mieter gezwungen, ihre Entscheidung, Mietverträge mit Bedingungen zu unterzeichnen, erneut zu überprüfen. Vielleicht ist es eine praktikable Option, bis zum Abklingen der Coronavirus / COVID-19-Pandemie durchzuhalten. Für viele kalifornische Mieter besteht die einzige Möglichkeit darin, auszusteigen. Dieser Artikel untersucht kalifornische Mieteroptionen zum Brechen von Mietverträgen während der Coronavirus / COVID-19-Pandemie.

Was sind meine Verpflichtungen in Bezug auf eine Mietdauer?

Eine Leasinglaufzeit ist eine Verpflichtung. Eine Mietdauer ist eine festgelegte Zeitdauer, die angibt, wie lange der Mieter die Mieteinheit leasen muss. Mietbedingungen sind nicht kündbar. Für Wohnmieten sind einjährige Mietbedingungen üblich. Nach Ablauf der Mietdauer wird das Mietverhältnis automatisch in ein monatliches Mietverhältnis umgewandelt, oder Vermieter und Mieter können die Mietdauer verlängern.

Mit Abschluss des Mietvertrages verpflichtet sich der Mieter, die Miete für die gesamte im Vertrag festgelegte Mietdauer zu zahlen.

Was passiert, wenn ich einen Mietvertrag während der Mietdauer breche?

Wie oben erwähnt, wird der Mieter verpflichtet, die Miete für die Mieteinheit während der gesamten Mietdauer zu zahlen. Normalerweise ist ein Vermieter berechtigt, Schäden zu erstatten, die sich aus dem Bruch des Mietvertrags durch den Mieter ergeben. Kalifornisches Zivilgesetzbuch § 1951.2. Schäden umfassen den Wert der unbezahlten Miete, die über den Rest der Mietdauer fällig ist. Das kalifornische Recht begrenzt dieses Schadensmaß jedoch und verbietet Vermietern, geltend zu machen, dass ihnen die gesamte Miete geschuldet ist, die während der Mietdauer fällig ist. ID.

Vermieter sind verpflichtet, ihre Schäden zu mildern. Polster, Inc. v. Schaukel, 164 Cal. App. 3d 427, 433 (1985). Dies bedeutet im Wesentlichen, dass der Vermieter positive Schritte unternehmen muss, um die Mieteinheit erneut zu mieten. Das Gericht wird dem Vermieter nicht den vollen Mietbetrag für die Mietdauer zuerkennen, wenn der Vermieter es versäumt, Schäden zu mildern und Verluste zu minimieren.

Vor der Coronavirus / COVID-19-Pandemie bedeutete der heiße kalifornische Mietmarkt, dass es normalerweise kein Problem war, einen Ersatzmieter zu finden. Vermieter erlitten in der Regel nur bescheidene Ausfälle bei der Belegung. Im März 2020 änderte sich alles.

Wie kann ich meinen Mietvertrag während der Coronavirus / COVID-19-Pandemie kündigen?

Kalifornische Mieter, die nicht mehr an der Anmietung ihrer Mieteinheiten interessiert sind, haben während der Coronavirus / COVID-19-Pandemie mehrere Möglichkeiten, ihre Einheiten zu verlassen.

Ersatzmieter finden

In einem normalen Mietwohnungsmarkt ist es nicht allzu schwierig, einen Ersatzmieter zu finden. Die Coronavirus / COVID-19-Pandemie hat jedoch zu beispiellosen Zeiten geführt. Der kalifornische Wohnungsmarkt friert ein. Der scheinbar konstante Zustrom von Mietern, die ganze Mietbedingungen im Voraus bezahlen möchten, ist weitgehend verschwunden. Mietangebote sind ebenfalls gesunken. Laut StreetEasy-Ökonomin Nancy Wu sind Angebot und Nachfrage gesunken.

Obwohl es schwieriger ist, bleibt die erneute Zuweisung Ihrer Einheit an einen Ersatzmieter eine Option. Veröffentlichen Sie Angebote auf Craigslist und anderen ähnlichen Websites, um das Interesse an Ihrem Gerät festzustellen. Wenn das Interesse niedrig ist, sollten Sie den Mietpreis leicht senken. Wenn Sie sich einen Ersatzmieter sichern, sogar einen, der nur ein paar hundert Dollar weniger pro Monat zahlt, wird Ihr Vermieter wahrscheinlich nicht versuchen, Schäden von Ihnen zu erstatten.

Erarbeiten Sie einen Exit-Deal mit Ihrem Vermieter

Obwohl Vermieter eine Option sind, stimmen sie mieterfreundlichen Angeboten selten zu. Wie jüngste lokale Berichte gezeigt haben, ist es wahrscheinlich unhaltbar, ein vernünftiges Austrittsabkommen auszuarbeiten. Für die meisten Mieter sollte diese Option wahrscheinlich nicht viel Beachtung finden.

Konstruktive Räumung aufgrund der Coronavirus / COVID-19-Pandemie

Eine konstruktive Räumung liegt vor, wenn die Handlungen oder Unterlassungen eines Vermieters die Mieteinheit für das Wohnen ungeeignet machen oder den Mieter der Nutzung und des Genusses der Mieteinheit berauben. Groh v. Kover’s Bull Pen, Inc., 221 Cal. App. 2d 611 (1963). Ein Mieter haftet nicht für die Miete für den Rest der Mietdauer nach der Räumung der Einheit aufgrund der konstruktiven Räumung. Kulawitz v. Pacific usw. Papier, Co., 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Vor der Räumung muss der Mieter den Vermieter über die Probleme informieren, und der Vermieter muss die Probleme nicht beheben. Kalifornisches Zivilgesetzbuch §§ 1942(a), (d), 1941.2.

Die Coronavirus / COVID-19-Pandemie ist beispiellos. Über die Ausbreitung und Ansteckung des oft tödlichen Virus ist noch viel unbekannt. Bekanntlich sind Millionen Kalifornier anfällig und haben ein erhöhtes Risiko, an Coronavirus / COVID-19 zu erkranken. Im Rahmen ihrer Verpflichtungen als Vermieter müssen kalifornische Vermieter ihre Mieter vor dem Coronavirus / COVID-19 schützen. Dies beinhaltet die Begrenzung des Zugangs zu Privateigentum für Eindringlinge, die Verhinderung des Betretens des Grundstücks durch Nichtansässige und die Sicherstellung, dass die Anweisungen der Regierung befolgt werden. Wenn ein Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nachkommt und Mieterbeschwerden ignoriert, kann der Mieter berechtigt sein, aufgrund einer konstruktiven Räumung zu räumen.

Einige Beispiele für Fahrlässigkeit des Vermieters bei der Unterstützung einer konstruktiven Räumung durch Coronavirus / COVID-19:

• Vermieter, der Eindringlingen erlaubt, sich auf Privateigentum zu bewegen, indem er sich beispielsweise weigert, ein kaputtes Tor zu reparieren, das Landstreichern freien Lauf auf dem Grundstück lässt;
• Vermieter, der Zustellern erlaubt, Gebäudeaufzüge zu benutzen und zu einzelnen Mietertüren zu gelangen, im Gegensatz zur Einrichtung einer ausgewiesenen Lieferzone in der Gebäudelobby oder zur Verpflichtung der Mieter, sich am Eingangstor zu treffen;
• Vermieter, der sich weigert, Gebäudeeinrichtungen während des Ausnahmezustands von Coronavirus / COVID-19 zu schließen;
• Vermieter, der sich weigert, den Hausverwalter und andere Mitarbeiter mit der erforderlichen PSA auszustatten;
• Belästigung des Vermieters durch Weigerung, die angemessenen Anforderungen an die soziale Distanzierung einzuhalten; und
• Vermieter, der den Mieter nach seiner rechtmäßigen Mietaufschiebung während der Coronavirus / COVID-19-Pandemie erheblich belästigt.

Darüber hinaus unterstützt gewöhnliches Fehlverhalten des Vermieters weiterhin einen konstruktiven Räumungsanspruch. Vor der Räumung sollten kalifornische Mieter die Probleme dokumentieren, sich beim Vermieter beschweren und dem Vermieter Zeit geben, die Mängel zu beheben. Falls zutreffend, sollte der Mieter den Vermieter darüber informieren, dass er Mitglied einer gefährdeten Bevölkerung mit erhöhtem Risiko ist, an Coronavirus / COVID-19 zu erkranken. Wenn der Vermieter die Probleme anspricht, kann der Mieter keine konstruktive Räumung geltend machen.

Vor diesem Hintergrund ist die Räumung einer Einheit aufgrund einer konstruktiven Räumung eine schwerwiegende Entscheidung mit großen rechtlichen Konsequenzen. Bevor Sie sich aufgrund einer Räumung für eine Räumung entscheiden, empfiehlt Astanehe Law, Ihre Optionen mit einem erfahrenen Mieteranwalt zu besprechen.

Wenn Sie ein kalifornischer Mieter sind und in Städten wie San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond oder Berkeley leben und Fragen zu Ihren Mieterrechten während der Coronavirus / COVID-19-Pandemie oder der kalifornischen Mietkontrolle (AB 1482) haben, wenden Sie sich an Astanehe Law, um mit einem erfahrenen Mieteranwalt zu sprechen.