Es ist nicht ungewöhnlich, dass Mieter bei der Anmietung eines neuen Raums spezifische Bedürfnisse haben. Gewerbliche Vermieter wissen das und bieten oft Anreize, um Mieter anzuziehen – insbesondere während eines Abschwungs auf dem Immobilienmarkt.
Ein solcher Anreiz ist eine Mieterverbesserungsbeihilfe, bekannt als TIA oder TI. Grundsätzlich ist eine TIA eine Möglichkeit für Vermieter, Mietern Änderungen oder Verbesserungen an einem Gewerbeflächen zu erstatten, damit diese ihren Bedürfnissen entsprechen. Die Zulage ist ein allgemeiner Anreiz, der von Vermietern angeboten wird, um leere Räume zu verbessern und zu füllen, und die Bedingungen der Zulage werden im Mietvertrag ausgehandelt.
Dieser Leitfaden für Mieter Verbesserung Zertifikate werden einige Ihrer häufigsten Fragen beantworten, wie ein TIA funktioniert.
Wie wird eine TIA berechnet?
In der Regel wird die Mieterverbesserungsbeihilfe entweder in einem Dollar pro Quadratfuß oder in einer Gesamtdollarsumme angegeben. Die Quadratmeterzahl basiert auf der Größe der Einheit. Der Dollarbetraghängt von einer Reihe von Faktoren ab, darunter die Wettbewerbsfähigkeit des Immobilienmarktes, Ihre Kredit- und Mietergeschichte, der Standort, der Zustand des Raums und die Anzahl der Einheiten, die der Vermieter besitzt.
Zum Beispiel stimmt ein Vermieter einer $ 25 pro Quadratfuß Zulage zu. In einer kommerziellen Bürofläche von 10.000 Quadratmetern entspricht dies insgesamt 250.000 US-Dollar. Denken Sie auch daran, dass viele Vermieter Mietern, die nicht über das Bargeld verfügen, einen Zinssatz berechnen, um die Verbesserungen im Voraus zu bezahlen.
Es ist wichtig, ein genaues Budget für die vorgeschlagenen Kosten zu erhalten. Holen Sie sich mindestens zwei Schätzungen von Auftragnehmern, bevor Sie Bedingungen mit Ihrem Vermieter vereinbaren. Stellen Sie außerdem sicher, dass Sie die durchschnittlichen Ausstattungskosten und -zulagen in Ihrem Markt recherchieren.
Was deckt eine Mieterverbesserungsbeihilfe ab?
Vermieter bevorzugen eher die TIA deckt die grundlegenden Baukosten ab, während Mieter im Allgemeinen versuchen, diese zu erweitern, um zusätzliche Kosten einschließlich Genehmigungsgebühren, Anwaltskosten und Architekturgebühren zu decken. Auch hier sollte verhandelt werden.
Denken Sie daran, dass Dinge wie Umzugsgebühren oder Möbel nicht in der TIA enthalten sind.
Wer kontrolliert die TIA?
Je nach Größe der Gewerbefläche und des Vermieters kann die Verwaltung des Projekts variieren. In einigen Fällen, oft in kleineren oder älteren Gebäuden, verwaltet der Vermieter die Kosten und hat einen Auftragnehmer zur Hand. Dies wird oft als „Turnkey Build out“ bezeichnet.“
Dies hat Vorteile, vor allem, dass Sie sich nicht mit den Details der Verfolgung des Baufortschritts befassen müssen. Wenn Sie jedoch sehr spezifische Dinge haben, die Sie mit dem Raum machen möchten, verlieren Sie die Fähigkeit, den Prozess zu kontrollieren.
Für schlüsselfertige Ausbauten ist es eine gute Idee, über Dinge wie den endgültigen Auftragnehmer und die Plangenehmigung sowie detaillierte Aktualisierungen des Bauprozesses zu verhandeln.
Wie soll ich eine TIA aushandeln?
Wenn es um TIA-Verhandlungen geht, ignorieren Sie nicht die Details.
Einige Vermieter zahlen die Zulage erst nach Abschluss des Projekts aus; In diesen Fällen benötigt der Mieter einen Cashflow im Voraus, um die Kosten zu decken. Andere werden den notwendigen Cashflow auf einer vorher festgelegten Basis bereitstellen. Stellen Sie sicher, dass Sie den TIA-Zahlungsplan im Mietvertrag festlegen.
Wenn Ihre geschätzte Pro-Quadratfuß-Zulage das Budget überschreitet, sind Sie in der Regel für die Deckung dieser zusätzlichen Kosten verantwortlich. Wenn Sie jedoch unter dem Budget laufen, sind viele Vermieter in der Lage, Einsparungen in zukünftige Leasingzahlungen zu rollen. Sie möchten auch verhandeln, wann die Leasingzahlungen beginnen, sobald der Bau abgeschlossen ist.
Betrachten Sie schließlich das Unvorhersehbare. Bei Bauprojekten kommt es nicht selten zu Verzögerungen, Unfällen oder Kostenüberschreitungen. Verhandeln Sie, wer für diejenigen im Mietvertrag verantwortlich ist, damit beide Parteien im Voraus klar sind.
Wenn Sie Ihre Büroleasingsuche fortsetzen, denken Sie an diese Faktoren, damit Sie eine Mieterverbesserungszulage für Ihre Bedürfnisse erstellen können.