SALT LAKE CITY — Die Wasatch Front ist am Rande einer Krise der Erschwinglichkeit von Wohnungen, sagen Analysten, und wenn nicht sofort Maßnahmen ergriffen werden, um das Problem anzugehen, Tausende von Utahns werden in Gefahr sein, vom Markt genommen zu werden.
Die Kem C. Das Gardner Policy Institute veröffentlichte am Mittwoch in Zusammenarbeit mit der Housing Gap Coalition der Salt Lake Chamber eine Forschungsstudie, in der mehrere „Best Practices“ identifiziert wurden, die den Kommunen die größte Chance geben könnten, die Herausforderung der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu meistern, bei der die Immobilienpreise seit 2014 in die Höhe schnellen.
„Wir hatten sechs Jahre lang einen Anstieg der Immobilienpreise — das ist bei weitem der längste Zeitraum, in dem wir jemals einen kontinuierlichen signifikanten Anstieg der Immobilienpreise hatten“, sagte Studienautor Jim Wood, Ivory-Boyer Senior Fellow am Gardner Institute der University of Utah. „Nicht der Durchschnitt wie 3% oder 4%, dieses Jahr wird es zweistellig sein. In den letzten fünf Jahren sind die Immobilienpreise um über 60% für den mittleren Verkaufspreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung gestiegen.“
In Salt Lake County erwartet er, dass der mittlere Hauspreis in diesem Jahr bei rund 381.000 US-Dollar liegen wird.
„Wir befinden uns in einem Gebiet, das ich als gefährliches Gebiet bezeichnen würde“, sagte er.
Wood sagte, die Metropolregion Salt Lake liege auf Platz 22 der 182 besten U-Bahnen in den Vereinigten Staaten.
„Wir sind fast in den Top 10%, also haben 88% aller U-Bahn-Gebiete niedrigere Immobilienpreise als Salt Lake Metro Area“, sagte er. „Vor einigen Jahren waren wir bei 44th oder 45th, so etwas. Wir haben in den letzten fünf Jahren viele U-Bahn-Gebiete und landesweit übersprungen.“
Der Staat an vierter Stelle in Immobilienpreiserhöhungen, fügte er hinzu. Neben Wohneigentum, Die Frage der Erschwinglichkeit wirkt sich auch auf den Mietwohnungsmarkt aus, er sagte.
Landesweit sanken die mittleren Wohnkosten für Hausbesitzer leicht von $ 1.573 auf $ 1.551, stiegen aber von $ 944 auf $ 1.037 für Mieter, wie Daten zeigten.
In acht der neun Landkreise mit Veränderungen der monatlichen Mediankosten für Hypotheken sanken die Preise, während in 10 der 11 Landkreise mit Veränderungen der Medianmiete ein Anstieg zu verzeichnen war. Die größten mittleren Mieterhöhungen waren in Morgan County, stieg von $ 833 auf $ 1.182, zusammen mit Wasatch County klettern von $ 1.147 bis zu $ 1.364.
Die Daten zeigten, dass in 36 Städten die mittleren Mietkosten stiegen, während drei Städte — South Jordan, White City und Vernal — Rückgänge verzeichneten.
Die Führer von Utah haben ihre Besorgnis darüber geäußert, dass das Problem ein potenzielles langfristiges Problem für den Staat darstellen könnte.
„Die Schwere der Immobilienkrise in Utah ist ein Problem, mit dem die Geschäftswelt in Utah seit einiger Zeit konfrontiert ist“, sagte Derek Miller, Präsident und CEO der Salt Lake Chamber. „Unzureichender und unerreichbarer Wohnraum beeinträchtigt die Fähigkeit der Unternehmen, Mitarbeiter zu rekrutieren und zu halten, beeinträchtigt die Lebensqualität unserer Belegschaft und schränkt unser Potenzial für Wirtschaftswachstum ein. Unterstützung für bezahlbaren Wohnraum ist Unterstützung für unseren anhaltenden Wohlstand.
„Dieser Bericht konzentriert sich auf die Besonderheiten dessen, was angegangen werden muss, um die Bedürfnisse unserer Familien und der Zukunft erfolgreich und nachhaltig zu erfüllen.“
Um das Problem der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu mildern, skizzierte Wood fünf spezifische Möglichkeiten, das Problem anzugehen.
„Die Bewältigung der Wohnungskrise erfordert einen Multi-Practice-Ansatz und beinhaltet Strategien, die auf das politische Klima, die Entwicklungsgeschichte und die sozioökonomischen Bedingungen einer Stadt zugeschnitten sind“, sagte er. „Während die Wohnungspraktiken einer Stadt einzigartig für die Bedürfnisse dieser Stadt sind, gibt es einige universelle Elemente für erfolgreiche Wohnstrategien: Community Outreach, Engagement und Flexibilität.“
Um Best Practices zu ermitteln, führte das Gardner Institute eine Umfrage unter 35 Praktikern durch, die sich auf die Entwicklung der Erschwinglichkeit von Wohnraum im gesamten Bundesstaat spezialisiert haben. Die Forschung bewertete, welche Praktiken am besten sind, und untersuchte dann die Implementierung der einzelnen Praktiken und die möglichen Ergebnisse, die sich daraus ergeben könnten.
Zu den vorgeschlagenen Anpassungen gehören Änderungen der lokalen Zonenverordnungen, die die Versorgung mit Wohnraum durch Landnutzungs-, Dichte- und Gestaltungsvorschriften kontrollieren, die mehr als jede andere lokale Politik die jährliche Versorgung mit Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern regeln, heißt es in dem Bericht. Sie sind leistungsstarke politische Instrumente, die dazu beitragen können, das Angebot an Wohnraum zu erhöhen, sagte Wood.
Er sagte, die Sanierungsbehörden im Bienenstockstaat hätten die Finanzierung von Steuererhöhungen seit mehr als fünf Jahrzehnten genutzt, um die wirtschaftliche Entwicklung zu fördern. Steuererhöhungsfinanzierung wird verwendet, um Investitionen zu unterstützen, in der Regel für 20 bis 25 Jahre, in einem bestimmten geografischen Gebiet, das als Projektgebiet ausgewiesen ist, sagte er.
„Bei der Einrichtung eines Projektgebiets werden die aktuellen lokalen Grundsteuereinnahmen aus den Grundstücken und Strukturen innerhalb des Projektgebiets zum Grundbetrag der Grundsteuereinnahmen“, erklärte Wood. „Mit der wirtschaftlichen Entwicklung im Projektgebiet steigen die Immobilienwerte und die Grundsteuereinnahmen. RDAs spielten eine lange und wichtige Rolle bei der Bereitstellung von erschwinglichem Wohnraum in einigen Gebieten, insbesondere in Midvale und Salt Lake City, wo sie wirklich von Vorteil waren.“
Transitorientierte Entwicklungen sind auch eine nützliche Option bei der Entwicklung neuer Wohneinheiten.
„(Sie) sind kompakte, gemischt genutzte Entwicklungen, die um Transitknotenpunkte und begehbare Gemeinden herum verankert sind“, sagte er. „Zoning für High-Density-Gehäuse kommt oft mit der Einrichtung von a (Transit-orientierte Entwicklungen), die den zusätzlichen Vorteil hat, die Transportkosten zu senken und den Zugang zu Arbeitsplätzen, Bildung, lebenswichtigen Gütern und lokalen Dienstleistungen zu verbessern.“
Er sagte, eine kostengünstige Alternative zur Neuentwicklung wäre die Erhaltung und Sanierung bereits bestehender erschwinglicher Einheiten, die normalerweise mindestens 40% weniger kosten als neue.
„Preservation vermeidet die hohen Entwicklungskosten für Neubauten und den Widerstand der Nachbarschaft — „nicht in meinem Hinterhof“ —, der mit der Entwicklung neuer Einheiten verbunden ist“, sagte er.
Schließlich zitierte die Studie eine kürzlich durchgeführte Umfrage des Terner Center for Housing Innovation an der University of California, Berkeley, die ergab, dass eine zusätzliche Wohneinheit — manchmal auch als „Schwiegermutter“ -Wohnung bezeichnet – durchschnittlich 58% unter dem Marktwert vermietet. Er sagte, sie seien ein wesentliches Instrument, um erschwingliche Einheiten auf den Markt zu bringen
„Sie können schnell erschwingliche Optionen in Gebieten mit höheren Mieten bieten, die bezahlbaren Wohnraum in selbstgenutzten, teuren Wohnvierteln erhöhen“, sagte Wood.