Land Banking FAQ / Zentrum für den Fortschritt der Gemeinschaft / Zentrum für den Fortschritt der Gemeinschaft

1) Was ist eine Landbank?
2) Wie werden Landbanken geschaffen?
3) Wie viele Landbanken sind im ganzen Land tätig?
4) Wie funktioniert das Landbanking?
5) Konkurrieren Landbanken nicht mit dem privaten Markt, mit einem unfairen Vorteil?
6) Wann ist es sinnvoll, Landbanking zu nutzen?
7) Wie sieht ein typisches Landbankprogramm aus?
8) Was sind einige der Kernkompetenzen einer Landbank?
9) Wie unterscheidet sich eine Landbank von einer Sanierungsbehörde?
10) Wie wird eine Landesbank finanziert?
11) Wie viele Immobilien haben Landbanken im Allgemeinen zu einem bestimmten Zeitpunkt in ihrem Bestand?
12) Welche Art von Immobilien erwerben Landbanken?
13) Welche zusätzlichen Informationen oder technische Hilfe kann Community Progress in Bezug auf das Landbanking bereitstellen?

1) Was ist eine Landbank?

Landbanken sind staatliche Einrichtungen oder gemeinnützige Unternehmen, die sich auf die Umwandlung von leerstehenden, verlassenen und steuerstraffälligen Immobilien in produktive Nutzung konzentrieren.

Leerstehende, verlassene und steuerdelinquente Immobilien werden oft als „Problemimmobilien“ zusammengefasst, weil sie Nachbarschaften destabilisieren, Brand- und Sicherheitsrisiken schaffen, Immobilienwerte senken und lokale Steuergelder abfließen lassen. In gewissem Sinne sind dies Eigenschaften, die der private Markt insgesamt abgelehnt hat.

Landbanken sind im Wesentlichen eine direkte Antwort auf diesen wachsenden Trend von Leerstand und Aufgabe, der geschaffen wurde, um Problemimmobilien strategisch zu erwerben und diese Verbindlichkeiten in Vermögenswerte umzuwandeln. Kurz gesagt, Landbanken sollen Eigentum an diesen Problemimmobilien erwerben, die Verbindlichkeiten beseitigen und die Immobilien auf transparente Weise an neue, verantwortungsbewusste Eigentümer übertragen, was zu Ergebnissen führt, die mit gemeindebasierten Plänen übereinstimmen.

Die meisten Landesbanken verfügen über besondere Befugnisse (siehe unten), die es ihnen ermöglichen, diese Aktivitäten effektiver und effizienter durchzuführen als andere öffentliche oder gemeinnützige Einrichtungen. Bei sorgfältiger Ausführung kann Land Banking einige der schwierigsten Hindernisse für die Rückführung von Land in die produktive Nutzung lösen und dazu beitragen, den Wert von Problemimmobilien freizusetzen und sie in Vermögenswerte für die Wiederbelebung der Gemeinschaft umzuwandeln.

2) Wie werden Landbanken geschaffen?

In der Regel werden Landbanken als öffentliche Einrichtungen durch eine lokale Verordnung gemäß den in den staatlichen Ermächtigungsgesetzen vorgesehenen Befugnissen geschaffen. Landbankprogramme können auch innerhalb bestehender Einheiten wie Sanierungsbehörden, Wohnungsabteilungen oder Planungsabteilungen entwickelt werden.

3) Wie viele Landbanken sind im ganzen Land tätig?

Basierend auf unseren Kenntnissen und Erfahrungen auf diesem Gebiet schätzen wir, dass landesweit etwa 170 Landbanken und Landbankprogramme in Betrieb sind (Stand Januar 2018). Die Bundesstaaten Michigan, Ohio und New York haben derzeit die meisten aktiven Landbanken. Für ein nationales Inventar der Landbanken und Landbankprogramme, Schauen Sie sich unsere neue interaktive Landbank-Hauptquartier-Karte an.

4) Wie funktioniert das Landbanking?

Landbanken wurden entwickelt, um Problemimmobilien zu erwerben und zu erhalten und sie dann gemäß den lokalen Landnutzungszielen und -prioritäten wieder in verantwortungsbewusstes Eigentum und produktive Nutzung zu überführen, wodurch ein effizienteres und effektiveres System zur Beseitigung der Seuche geschaffen wird.

Zur Erfüllung dieser Aufgaben werden den Landesbanken besondere Befugnisse und rechtliche Befugnisse nach den staatlichen Ermächtigungsgesetzen eingeräumt. Obwohl diese Statuten von Staat zu Staat sehr unterschiedlich sind, Die neueren Beispiele einer umfassenden Landbankgesetzgebung gewähren Landbanken im Allgemeinen die folgenden Befugnisse:

• Erhalten Sie Eigentum zu niedrigen oder keinen Kosten durch den Steuerabschottungsprozess

• Grundsteuerfrei halten

• Löschen Titel und/oder löschen zurück Steuern

• Vermietung von Immobilien zur vorübergehenden Nutzung

• Verhandeln Sie Verkäufe nicht nur auf der Grundlage des höchsten Gebots, sondern auch auf der Grundlage des Ergebnisses, das am ehesten mit den Bedürfnissen der Gemeinschaft übereinstimmt, wie z. B. Wohnraum für Arbeitskräfte, ein Lebensmittelgeschäft oder erweiterter Erholungsraum

Wir möchten betonen, dass eine Landbank keine „Wunderwaffe“ für Gemeinden ist, die mit Seuchen zu kämpfen haben. Obwohl Landbanken auf einzigartige Weise dazu beitragen sollen, Problemimmobilien zu reduzieren, müssen die Richtlinien, Prioritäten und Aktivitäten einer Landbank andere Gemeinschaftsstrategien und -aktivitäten ergänzen, z. B. die Durchsetzung strategischer Vorschriften, intelligente Planung und Gemeindeentwicklung sowie eine effektive Steuererhebung und -durchsetzung.

Zurück nach oben

5) Konkurrieren die Landesbanken nicht mit dem privaten Markt, mit einem unfairen Vorteil?

Nicht so. Tatsächlich ist eine Landbank eine direkte Antwort auf einen wachsenden Bestand an Problemimmobilien, den der private Markt insgesamt abgelehnt hat. Die meisten leerstehenden und verlassenen Immobilien haben ernsthafte rechtliche und finanzielle Hindernisse, die verantwortungsbewusste, private Investoren ablenken. Zum Beispiel haben viele verlassene Immobilien einen getrübten Titel, was ein gewisses Maß an Unsicherheit und Haftung mit sich bringt, die nur wenige verantwortungsbewusste Investoren, wenn überhaupt, übernehmen wollen. Außerdem haben viele steuerlich abgeschottete Immobilien jahrelange Nachsteuern angesammelt, die den Marktwert der Immobilie bei weitem übersteigen. Ebenso erfordern viele Immobilien, die zu viele Jahre leer stehen und aufgegeben wurden, eine Investition in Reparaturen, die weit über das hinausgeht, was der Markt jemals zurückgeben könnte. Eine Landbank ist daher speziell darauf ausgelegt, den Bestand an Problemimmobilien anzugehen, die der private Markt verworfen hat, und diese Nachbarschaftsverbindlichkeiten in Vermögenswerte umzuwandeln, die gemeindebasierte Ziele vorantreiben.

6) Wann ist es sinnvoll, Landbanking zu nutzen?

Jede Gemeinde, die die Schaffung einer Landbank in Betracht zieht, sollte eine Reihe von Faktoren bewerten, um festzustellen, ob eine Landbank benötigt wird oder wahrscheinlich erfolgreich sein wird. Einige häufige Auslöser für die Erstellung einer Landbank sind:

• Große Bestände an leerstehenden und verlassenen Immobilien

• Immobilien mit wenig bis gar keinem Marktwert

• Immobilien mit delinquenten Steuern, die den Marktwert übersteigen

• Immobilien mit Titelproblemen

• Unflexible Politik, die die Disposition von öffentlichem Eigentum diktiert und lokalen Regierungen die Chance verweigert, strategisch und flink zu sein

• Die Spekulation und Unsicherheit, die dem Versteigerungsverkauf von steuerlich abgeschotteten Immobilien innewohnt

Einige Gerichtsbarkeiten können sie verfügen bereits über eine Einrichtung oder Agentur (z. B. eine Sanierungsbehörde), die über Instrumente verfügt, um große Bestände an Problemimmobilien effektiv zu kontrollieren und produktiv zu nutzen, sodass keine Landbank erforderlich ist. In manchen Fällen, jedoch, Solche Einheiten konzentrieren sich hauptsächlich auf die Entwicklung, eher als auf Strategien zur Beseitigung und Stabilisierung von Schädlingen in notleidenden Stadtteilen. Wo dies der Fall ist, kann die Gemeinde immer noch die Schaffung einer Landbank oder eines Landbankprogramms in Betracht ziehen.

7) Wie sieht ein typisches Landbankprogramm aus?

Während alle Landbanken dem gleichen Hauptzweck dienen, Problemimmobilien zu erwerben und sie wieder produktiv zu nutzen, sind sie in ihrer Struktur und Funktionsweise sehr unterschiedlich. Wir schätzen, dass im ganzen Land ungefähr 170 Landbanken und Landbankprogramme in Betrieb sind (Stand Januar 2018), und sie variieren stark in Bezug auf die Art der Städte, Regionen und wirtschaftlichen Bedingungen, in denen sie tätig sind, die Größe ihrer Bestände, ihre Personalkapazität, ihre Justizbehörden und ihre Ziele und Programme. Trotz dieser Vielfalt hat unsere Erfahrung gezeigt, dass erfolgreiche Landbanken einige ähnliche Merkmale aufweisen:

• Strategische Verbindungen zum Steuererhebungs- und Zwangsvollstreckungsprozess. Steuerkriminalität ist oft der bedeutendste gemeinsame Nenner unter leerstehenden und verlassenen Immobilien, was erklärt, warum fast alle Landbanken strategische Verbindungen zum steuerlichen Zwangsvollstreckungsprozess als primäre Erwerbsquelle aufgebaut haben. Dies gilt insbesondere in Gemeinden, in denen (a) eine Hauptursache für Leerstand und Aufgabe ein ineffektiver steuerlicher Zwangsvollstreckungsprozess ist und (b) in denen gesetzliche Befugnisse, zwischenstaatliche Vereinbarungen oder Richtlinien für eine Landbank bestehen, um Immobilien durch den steuerlichen Zwangsvollstreckungsprozess zu erwerben wenig bis gar keine Kosten. Obwohl Auktionen positive Ergebnisse für marktfähige Immobilien generieren können, führt die spekulative Auktion selten, wenn überhaupt, zu positiven Ergebnissen für Problemimmobilien. Landbanken können und sollten eine Schlüsselrolle beim Erwerb und der Umwandlung von steuerlich ausgeschlossenen Immobilien in produktive Zwecke spielen.

• Der Betrieb wurde entsprechend den lokalen Landnutzungszielen skaliert. Erfolgreiche Landbanken haben Akquisitions- und Veräußerungsstrategien entwickelt, die die Umsetzung lokaler Landnutzungsziele direkt unterstützen und die Bedürfnisse der Gemeinschaft erfüllen. Einige Landbanken befassen sich im Rahmen einer dringenden Stabilisierungs- und öffentlichen Sicherheitsstrategie mit massiven Beständen an äußerst unsicheren und verlassenen Immobilien, während andere selektiv mit äußerster Überlegung arbeiten. Unabhängig vom Umfang der Operationen sollten Landbanken Entscheidungen immer auf der Grundlage eines starken Verständnisses der Prioritäten und Ziele der Gemeinschaft treffen und sich an Nachbarschafts-, lokalen und regionalen Revitalisierungsplänen orientieren.

• Politikgesteuerte, transparente und öffentlich rechenschaftspflichtige Transaktionen. Der Erwerb und die Veräußerung von Immobilien – insbesondere von Immobilien, die lange Zeit ein schädlicher Schandfleck waren – ist ein wichtiges und sensibles Unterfangen. Erfolgreiche Landbanken haben große Anstrengungen unternommen, um durch vollständige Transparenz bei der Festlegung von Prioritäten, Richtlinien und Verfahren, die alle Maßnahmen regeln, Vertrauen in die Öffentlichkeit aufzubauen und aufrechtzuerhalten. Landbanken sollten sicherstellen, dass diese Grundregeln und Richtlinien vor allen Transaktionen festgelegt und jährlich mit öffentlichen Beiträgen überprüft werden, um einen hohen Standard an Transparenz und Rechenschaftspflicht aufrechtzuerhalten. Darüber hinaus sollten Landbanken bestrebt sein, Websites zu erstellen, die Mitgliedern der Öffentlichkeit vollen Zugang zu genauen, aktuellen Informationen zu allen Operationen, Programmen, Richtlinien und Aktivitäten der Landbank bieten, einschließlich Verkaufslisten und früherer Transaktionen.

• Engagement mit Bewohnern und anderen Interessengruppen der Gemeinschaft. Es gibt keinen Ersatz für engagierte Community-Stakeholder, die die Geschichte und Ziele einer Community verstehen — und deren Leben am unmittelbarsten von der Arbeit einer Landbank abhängt. Erfolgreiche Landbanken haben kreative und konsistente Wege gefunden, um diese aktiven Bewohner zu informieren, einzubinden und zu befähigen, Landbankinterventionen zu priorisieren und langfristige Lösungen zu entwickeln. Unabhängig davon, ob sie einen Community Advisory Board einrichten oder regelmäßig Nachbarschaftstreffen abhalten, sollten Landbanken Praktiken untersuchen und umsetzen, die ein starkes Engagement für Inklusion, Engagement und Empowerment bekräftigen.

• Ausrichtung auf andere lokale oder regionale Tools und Community-Programme. Da eine Landbank ein Instrument zur Unterstützung lokal entwickelter Landnutzungsziele und kein Ziel an und für sich ist, ist es wichtig, sich mit anderen Instrumenten und Programmen zur Verhütung von Seuchen abzustimmen. Erfolgreiche Landbanken haben dazu beigetragen, vielfältige Kooperationen im öffentlichen, privaten und gemeinnützigen Sektor zu ermöglichen und zu unterstützen, die ähnliche wirtschaftliche und kommunale Entwicklungsziele verfolgen. Wir können nicht genug betonen, dass Landbankaktivitäten, um wirklich effektiv zu sein, die bestehenden Bemühungen zur Verhütung von Seuchen ergänzen müssen, einschließlich effektiver Steuerdurchsetzung, strategischer Durchsetzung des Kodex, Nachbarschaftsinvestitionen und gemeindebasierter Planung.

• Wiederkehrende, zuverlässige Finanzierungsquelle. Der Fokus einer Landbank liegt auf der Bestandsaufnahme von Problemimmobilien, die der lokale Immobilienmarkt grundsätzlich abgelehnt hat, und erfordert daher immer ein gewisses Maß an öffentlicher Unterstützung — ob in bar oder in Form von Sachleistungen -, die proportional zum Umfang und Ausmaß des Leerstands ist Die Landbank wird voraussichtlich zur Lösung beitragen. Mit einer wiederkehrenden und zuverlässigen Finanzierungsquelle können sich Landbanken auf die Arten kreativer Interventionen und Gemeinschaftspartnerschaften konzentrieren, die erforderlich sind, um Verbindlichkeiten in produktive Nutzung umzuwandeln, die die Ziele der Gemeinschaft erreichen und vorantreiben.

Eine Landbank ist kein Allheilmittel für alle Probleme, die mit der Seuche verbunden sind, oder sogar eine notwendige Einheit in vielen Städten, aber in der richtigen Umgebung und mit der richtigen rechtlichen Struktur kann eine Landbank ein Schlüsselinstrument sein, um leerstehende und problematische Immobilien wieder produktiv zu nutzen.

Zurück nach oben

8) Was sind einige der Kernkompetenzen einer Landbank?

Je nach staatlichem und lokalem Recht verfügen Landbanken häufig über einzigartige rechtliche Befugnisse, um ihre Aktivitäten zu unterstützen und die Rückkehr problematischer Immobilien zur produktiven Nutzung zu erleichtern. Obwohl diese Statuten von Staat zu Staat sehr unterschiedlich sind, Sie gewähren im Allgemeinen die folgenden Befugnisse:

• Erhalten Sie Eigentum zu niedrigen oder keinen Kosten durch die Steuerabschottung

• Grundsteuerfrei halten

• Löschen Titel und/oder löschen zurück Steuern

• Vermietung von Immobilien zur vorübergehenden Nutzung

• Verhandeln Sie Verkäufe nicht nur auf der Grundlage des höchsten Gebots, sondern auch auf der Grundlage des Ergebnisses, das am ehesten mit den Bedürfnissen der Gemeinschaft übereinstimmt, wie z. B. Wohnraum für Arbeitskräfte, ein Lebensmittelgeschäft oder Grünflächen

Mit diesen besonderen Befugnissen können Landbanken die Beseitigung von Schädlingen rationalisieren und einen flinken, rechenschaftspflichtigen und rückgabe von Problemeigenschaften an den produktiven Einsatz.

9) Wie unterscheidet sich eine Landbank von einer Sanierungsbehörde?

In einigen Staaten wurden Gesetze verabschiedet, die Sanierungsbehörden viele der gleichen Befugnisse wie Landbanken einräumen. In Louisiana zum Beispiel können einige Sanierungsbehörden auch als Landbanken fungieren. In den meisten Staaten unterscheiden sich Sanierungsbehörden und Landbanken jedoch sowohl hinsichtlich ihrer rechtlichen Befugnisse als auch ihres Auftrags. Landbanken implementieren in der Regel Dispositionsrichtlinien, die eine größere Flexibilität als eine Sanierungsbehörde in Bezug auf Übertragungsempfänger und Gegenleistung ermöglichen. Im Gegensatz zu vielen Sanierungsbehörden haben Landbanken jedoch weder die Befugnis, bedeutende Gebiete zu verwalten, noch haben Landbanken die Befugnis, Steuern zu erheben. In Bezug auf die Mission konzentrieren sich viele Landbanken auf den Erwerb, die Stabilisierung und die Rückkehr zur produktiven Nutzung der Immobilien, die als der am stärksten zerstörerische Einfluss in einer Gemeinde angesehen werden. Dies sind Immobilien, die möglicherweise keine sofortige Sanierungsmöglichkeit haben, aber Nachbarschaften destabilisieren und die Lebensqualität untergraben. Im Vergleich dazu konzentriert sich eine Sanierungsbehörde in der Regel auf Immobilien mit kurzfristigem Sanierungspotenzial und auf groß angelegte Entwicklungsprojekte, die mit gut sichtbaren und langfristigen wirtschaftlichen Entwicklungszielen in Einklang stehen.

10) Wie wird eine Landesbank finanziert?

Landbanken werden im Allgemeinen aus einer Vielzahl von Quellen finanziert, darunter Einnahmen aus dem Verkauf von Immobilien, Stiftungszuschüsse, allgemeine Fondsmittel von lokalen und Bezirksregierungen sowie Bundes- und Landeszuschüsse. Landbanken in bestimmten Staaten haben erhebliche Mittel aus den am stärksten betroffenen Bundesfonds (z. B. Michigan und Ohio) und den National Mortgage Settlement Funds (z. B. New York und Illinois) erhalten.

Eine Reihe von Finanzierungsmechanismen, die nur für Landbanken gelten, wurden in die staatliche Ermächtigungsgesetzgebung aufgenommen. In Michigan und New York zum Beispiel können Landbanken 50% der Steuern auf Immobilien zurückerobern, die für fünf Jahre in die Steuerlisten zurückgeführt werden. In Ohio bieten Sondergebühren für straffällige Steuerzahler eine spezielle Finanzierungsquelle für Landbankoperationen. Die Suche nach konsistenten und vorzugsweise dedizierten Finanzierungsquellen ist für den Erfolg von Landbanken von entscheidender Bedeutung, da sie erhebliche Kosten verursachen, wenn unsichere Verbindlichkeiten, die der private Markt abgelehnt hat, in Vermögenswerte umgewandelt werden, die die Vitalität der Nachbarschaft verbessern. Einige der erfolgreicheren Landbanken aus dem ganzen Land werden auch von ihren lokalen Regierungseinheiten entweder durch jährliche Haushaltszuweisungen oder durch Sachleistungen wie geteiltes Personal aktiviert.

11) Wie viele Immobilien haben Landbanken im Allgemeinen zu einem bestimmten Zeitpunkt in ihrem Inventar?

Die Bestände der Landesbanken variieren stark von Gerichtsbarkeit zu Gerichtsbarkeit. Die Bestandsgrößen reichen von wenigen Immobilien bis zu Tausenden von Immobilien. Gründe für diese Variation sind die Größe der Gemeinde, in der sich die Landbank befindet, das Ausmaß der Not und Desinvestition in jeder Gemeinde, der Immobilienerwerbsprozess, die Strategie und die Behörden der Landbank (einschließlich der Frage, ob das staatliche Recht der Landbank die Befugnis einräumt, auszuwählen und zu wählen welche Eigenschaften aus der steuerlichen Abschottung zu erwerben), und die Mission und Ziele der Landbank.

12) Welche Arten von Immobilien erwerben Landbanken?

Die meisten Landbank-Akquisitionen sind leerstehende, Wohn-, Steuer-delinquenten Immobilien. Zusätzlich zu steuerlich abgeschotteten Parzellen können Landbanken Immobilien (REO) erwerben und private Spenden und öffentliche Landtransfers erhalten. Obwohl die meisten Immobilien in der Regel leerstehende Einfamilienhäuser oder Baulücken sind, erwerben Landbanken auch Mehrfamilienhäuser, Gewerbe- und Industrieimmobilien und in seltenen Fällen besetzte Mietobjekte. In der Tat haben einige Landbanken sogar gut entwickelte Brownfields-Programme, durch die sie große, ehemals industrielle Immobilien erwerben.

13) Welche zusätzlichen Informationen oder technische Hilfe kann Community Progress in Bezug auf das Landbanking bereitstellen?

Weitere Informationen zu Landbanken und Landbanking finden Sie in unseren folgenden Publikationen:

• Die im Juni 2015 veröffentlichte 2nd Edition von Land Banks and Land Banking baut auf dem Erfolg der ersten Ausgabe auf und bietet einen erweiterten Fundus an praktischen Ressourcen, einschließlich umfassender Anleitungen zur Schaffung und zum Betrieb einer Landbank, Vorlage staatlicher Ermächtigungsgesetze und Beispielverwaltungsrichtlinien

• Bring es zur Bank: How Land Banks are Strengthening America’s Neighbourhoods, veröffentlicht im November 2014, enthält Ergebnisse einer nationalen Umfrage zu bestehenden Landbanken sowie sieben detaillierte Porträts verschiedener Landbanken

• Land Banks and Land Banking, eine bahnbrechende Publikation, verfasst von Community Progress Mitbegründer und Senior Advisor Frank S. Alexander

Bitte klicken Sie hier, um mehr über unsere technischen Hilfsdienste zu erfahren, einschließlich Beispielen vergangener Projekte, Kundenreferenzen und unser neues Stipendienprogramm für technische Hilfe.