Lecks sind einige der häufigsten Probleme in New York City Wohnungen, und wenn Sie ein Mieter sind, können sie einige der am schwierigsten zu adressieren sein.
„Das erste, was ich jemandem sage“, sagt Anwältin Michelle Itkowitz von Itkowitz PLLC, „ist zu dokumentieren, zu dokumentieren, zu dokumentieren.“
Dazu gehört, sagt sie, Beschwerden bei der Stadt einzureichen, Briefe an den Vermieter zu senden, Fotos von den Lecks und Reparaturen zu machen und ein Protokoll von allem zu führen. Im Idealfall, fügt sie hinzu, sollten diejenigen mit laufenden Lecks eine Tabelle mit den Daten der Vorfälle, was passiert ist und wie das Management reagiert hat.
Wenn Ihr Problem nach Rücksprache mit der Verwaltungsgesellschaft immer noch nicht behoben wird, rufen Sie die Stadt an, sagt sie.
Geheimtipp: „Wenn Sie 311 anrufen, geben Sie Ihnen eine Referenznummer. Speichern Sie es und verwenden Sie es, um es zu verfolgen.“
Wenn Sie diese beiden Dinge getan haben und immer noch nichts passiert, dann möchten Sie vielleicht ein HP-Verfahren gegen den Vermieter in Housing Court bringen, die den Vermieter zwingt, das Problem zu beheben oder bestraft werden (viel mehr dazu unten). Aber denken Sie daran: Die Geldstrafen gehen an die Stadt und nicht an Sie. Beachten Sie auch, dass Sie dafür keinen Anwalt beauftragen müssen, da es Gerichtsangestellte gibt, die Ihren Fall bearbeiten können.
In einigen Fällen können Sie sogar die Miete einbehalten, aber Itkowitz schlägt vor, dieses Geld treuhänderisch aufzubewahren. Dies zeigt dem Gericht, dass Sie das Geld haben, um Miete zu zahlen, und Sie versuchen nicht nur, aus Ihren Rechnungen herauszukommen. Plus, es hilft, vorbereitet zu sein, wenn Sie gezwungen sind, Pony, was Sie zurückgehalten haben. Wenn Ihre Wohnung mietstabilisiert ist, können Sie sich auch an die Abteilung für Wohnungswesen und Gemeindeerneuerung wenden, um eine Beschwerde über die Reduzierung der Dienstleistungen einzureichen, die es Ihnen ermöglichen kann, Ihre Miete zu senken, während das Problem bestehen bleibt.
„Es wird Zeit und Arbeit brauchen“, sagt Itkowitz. „Quietschende Räder bekommen das meiste Fett. Wenn Sie sich als Mieter etablieren, der sich für seine Rechte einsetzt, könnte es gut für Sie sein, obwohl sich manche Leute damit nicht wohl fühlen.“
Nun, abhängig von der Art des Wasserschadens, können Sie durch die Versicherung des Mieters gedeckt sein oder nicht. Wasserschäden sind normalerweise gedeckt, wenn sie durch einen einmaligen Rohrbruch verursacht werden, so Jeff Schneider von Gotham Brokerage, einem Sponsor von Brick Underground.
„Wenn etwas wiederholt passiert, wird es tendenziell nicht abgedeckt“, sagt er. Daher empfiehlt Schneider, sich von dem Wort „Leck“ fernzuhalten, wenn Sie sich an Ihre Versicherungsgesellschaft wenden, da dies bedeutet, dass es sich um ein anhaltendes Problem handelt. Wenn Sie Ihre Versicherungsgesellschaft anrufen und sagen, dass es Wasserschäden gibt, werden sie wahrscheinlich kommen, um das Problem zu untersuchen, sagt er.
Wenn Sie versichert sind, gilt dies auch für alles, was dadurch beschädigt wurde (z. B. Computer und andere Elektronik).
Abgesehen von diesen allgemeinen Ratschlägen finden Sie hier drei Szenarien von echten Brick-Lesern und Tipps, was sie tun sollten:
Ein Loch in der Decke und keine Hilfe von der Verwaltungsgesellschaft.
PROBLEM: „Es begann als ein paar Tropfen von der Decke unseres Kellers. Das führte schließlich dazu, dass die Decke absackte und eine Öffnung mit frei fließendem Wasser entstand. Es gibt jetzt ein Loch aus der Decke geschnitten, mit fließendem Wasser ausgießen, wenn mein Nachbar duscht. Die Hausverwaltung hat es zweimal reparieren lassen. Beide Male haben die Mechaniker die Wanne unserer Nachbarn verstemmt, die feuchte Decke geflickt und die Form übermalt.
„Das Leck ist das Ergebnis eines kaputten Rohres in der Decke (laut dem einzigen lizenzierten Klempner, den sie jemals nach einem Jahr und zwei fehlgeschlagenen Reparaturen geschickt haben). Der Klempner ist auch die Person, die das Loch in unsere Decke geschnitten hat, um richtig zu diagnostizieren.
„Es gibt kein Super für unser Gebäude. Unser alter Super verschwand etwa fünf Monate nach unserem Einzug. Wir müssen die Hausverwaltungsgesellschaft buchstäblich belästigen, bevor sie schließlich einen zufälligen Mitarbeiter von einer Firma namens Mr. Super schicken. Es ist immer jemand anders, der kein Verständnis für das Problem oder die Reparaturhistorie hat. Es werden nie Fortschritte gemacht. Wir hatten wahrscheinlich ungefähr 12 Leute, die sich das Leck an dieser Stelle angesehen haben.
„Wir haben eine Beschwerde bei der Stadt eingereicht, die dazu führte, dass der eigentliche Bauherr eines Tages in der Wohnung auftauchte, um zu sehen, was geschah. Immer noch nicht behoben.“
LÖSUNG: Zunächst einmal, sagt Schneider wegen des Rohrbruchs, ist dies wahrscheinlich etwas, das durch die Versicherung des Mieters abgedeckt ist.
Steve Wagner, ein Anwalt von Wagner Berkow, einem Sponsor von Brick Underground, sagt außerdem, dass dies wahrscheinlich ein Fall für ein HP-Verfahren ist.
„Ein HP-Verfahren ist sehr effektiv bei der Lösung dieser Art von Problemen“, sagt er. „Hier gibt es zwei Probleme: Erstens, warum gibt es keinen Super für das Gebäude? Wenn ein Gebäude neun oder mehr Einheiten hat, ist es erforderlich, entweder ein Live-in Super oder ein Super-Leben innerhalb von 200 Fuß zu haben. Das ist Nummer eins.“
Nummer zwei ist die Tatsache, dass alle Mieter gesetzlich eine Bewohnbarkeitsgarantie haben, die die Voraussetzung dafür ist, dass Ihr Vermieter Ihre Wohnung auf einem lebenswerten Grundniveau hält. Wie Ihr Fall jetzt steht, hält sich Ihr Vermieter nicht daran.
Wagner sagt, dass beim ersten Gerichtstermin (den Sie ziemlich schnell bekommen sollten) oder sogar davor ein Inspektor in Ihre Wohnung gerufen wird. Wenn der Inspektor feststellt, dass Reparaturen erforderlich sind, besteht die Stadt darauf, dass der Eigentümer die Reparatur bezahlt. Je nachdem, wie schwerwiegend der Verstoß ist — sie werden auf einer Skala von A bis C bewertet, wobei C am schwerwiegendsten ist —, muss der Vermieter die Reparaturen entweder sofort durchführen, 30 Tage Zeit haben, um sie zu reparieren, oder 90 Tage Zeit haben, um sie zu reparieren. Bußgelder für C-Verstöße können für den Vermieter bis zu 250 US-Dollar pro Tag betragen.
Vielleicht möchten Sie die Miete einbehalten, aber seien Sie gewarnt, dass der Vermieter Sie vor dem Housing Court verklagen wird, wenn Sie dies tun. Sie können sehr gut gewinnen, aber Sie können dadurch auf die gefürchtete Mieter-Blacklist gesetzt werden.
Ein Co-op-Mieter sieht ein Leck und riecht brennend
Problem: „Ich miete eine Co-op-Wohnung in Queens mit meinem Freund (der die Wohnung besitzt, in der wir uns befinden). Neulich bemerkte ich ein Stück Farbe in meiner Duschwanne und schaute auf, um zu sehen, dass sich Blasen in der Decke von Feuchtigkeit mit Farbabblättern befanden. Die Blasen / Peeling hatten sich ausgebreitet, und als ich nachts nach Hause kam, ging ich, um die Badezimmerbeleuchtung einzuschalten, aber nichts passierte.
„l schaute auf die Steckdose und den Schalter und es sah / roch verbrannt. Ich habe die Notrufnummer angerufen, die die Unterkunft hat, und die Frau nahm meine Informationen und sagte, sie würde jemanden benachrichtigen, aber sie haben sich noch nicht bei mir gemeldet.“
Lösung: Bonnie Berkow von Wagner Berkow sagt, der Teil über den brennenden Geruch sei besorgniserregend. Sie würde vorschlagen, dass Sie die Feuerwehr oder die Gebäudeabteilung anrufen. Sie können 311 anrufen und zu beiden geleitet werden.
Auch dieser Fall könnte ein HP-Verfahren rechtfertigen, aber es liegt wahrscheinlich an der Genossenschaft, sich damit zu befassen.
„Im Allgemeinen müssen sie nach den proprietären Regeln einer Genossenschaft alles reparieren, was sich hinter den Mauern befindet“, sagt Wagner. „Oft ist in diesen Fällen der“Eigentümer des Gebäudes“verantwortlich, was die Genossenschaft selbst oder den Geschäftsführer bedeuten kann. Es könnten sogar die Schulleiter sein. Sie müssen sich die Koop-Satzung ansehen, da die Definition weit gefasst sein kann.“
Wenn es das Gefühl gibt, dass die Genossenschaft in ihren Klempnerarbeiten fahrlässig war oder dass aus irgendeinem Grund etwas, das sie getan oder nicht getan haben, dies verursacht, besteht die Möglichkeit, dass die Genossenschaft das Problem beheben muss, so Wagner.
„Meine Erfahrung mit den Gerichten ist, dass unabhängig davon, was in den Regierungsdokumenten steht, das Gericht, wenn Fahrlässigkeit vorliegt, denjenigen finden wird, der fahrlässig verantwortlich war“, sagt er.
Dank der Bewohnbarkeitsgarantie von New York City muss Ihr Vermieter / Mitbewohner laut Wagner keinen Unterhalt zahlen, bis er repariert ist.
Ein Leck, das einfach nicht aufhört.
Problem: „Es gibt einen Teil meines Wohnzimmers, der immer wieder Wasserschäden von oben bekommt. Das Gebäudemanagement ist großartig, und sie reparieren es weiter, aber siehe da, es passiert immer wieder und ich fürchte, es wird meinen Möbeln dauerhaften Schaden zufügen. Miete-stabilisierte Wohnung.“
Lösung: In diesem Fall ist es am besten, einen Brief per Einschreiben an den Vermieter zu senden“, sagt Wagner.
Der Brief sollte etwas in der Art von sagen: „Wir schätzen, dass Sie Anstrengungen unternommen haben, aber sie sind unzureichend. Wir hatten Lecks an diesem Punkt und an diesem Punkt und an diesem Punkt.“
Aber stellen Sie sicher, dass Sie dem Vermieter Zugang anbieten.
„Wenn Sie den Vermieter nicht hereinlassen, um es zu reparieren, werden Sie keine Mietminderung für die Garantie der Bewohnbarkeit erhalten“, sagt Wagner.
Beachten Sie, dass die Wohnung nicht völlig unbewohnbar sein muss, damit Sie eine Mietunterbrechung durch DHCR erhalten, bis sie behoben ist.
„Manchmal bekommt man einen sogar zum Abblättern der Farbe“, sagt Wagner.
In diesem Fall, wenn es immer noch nicht behoben ist, schlägt er vor, einen Anwalt zu beauftragen.
„Das Gericht wird herausfinden, wie viel von der Wohnung betroffen war und wie viel Prozent der Miete Sie schulden“, sagt er.