Leitfaden für Eigentumswohnungshypotheken: Was Sie wissen müssen

Der Kauf eines Eigenheims hat viele Vorteile: Sie können Eigenkapital gewinnen, Zugang zu potenziellen Steuerersparnissen haben und darüber hinaus ein Gefühl der Sicherheit und Freiheit erlangen, das durch Wohneigentum entsteht. Der Besitz eines Einfamilienhauses bringt auch Verantwortlichkeiten mit sich, für die Sie gelegentlich Zeit einplanen müssen, z. B. Landschafts- und Reparaturprojekte. Wenn Sie jedoch nach den Vorteilen des Eigenheimbesitzes in einem wartungsärmeren Paket suchen, ist der Kauf einer Eigentumswohnung möglicherweise die richtige Wahl für Sie.

Die Wahl einer Eigentumswohnung anstelle eines Einfamilienhauses kann es Ihnen auch ermöglichen, in beliebten Vierteln zu einem niedrigeren Preis zu besitzen. Außerdem bieten viele Eigentumswohnungen Zugang zu begehrten Gemeinschaftsfunktionen wie einem Pool, einem Whirlpool oder einem Fitnessraum. Wenn Sie von dem Lebensstil und den Annehmlichkeiten, die das Leben in Eigentumswohnungen bieten kann, überzeugt sind, ist es an der Zeit zu lernen, wie Sie das Darlehen erhalten, das Sie benötigen, um Ihren Traum zu verwirklichen.

Warum Eigentumswohnungshypotheken unterschiedlich sind

Ob Sie für Ihre erste Hypothek einkaufen oder in der Vergangenheit Häuser besessen haben, Sie werden überrascht sein zu erfahren, dass Eigentumswohnungshypotheken unterschiedlich sind. Es ist wichtig, zuerst herauszufinden, ob die Wohnung für eine Hypothekenfinanzierung in Frage kommt, da es viele verschiedene Faktoren gibt, die die Finanzierungsfähigkeit außerhalb der Kontrolle des Käufers beeinflussen.

Sie und Ihr Immobilienmakler müssen recherchieren, ob die bestimmten Immobilien, an denen Sie interessiert sind, für ein Darlehen in Frage kommen. Wenn eine Immobilie förderfähig ist, müssen höchstwahrscheinlich noch einige Schritte unternommen werden, um genehmigt zu werden.

Insgesamt stehen Ihnen als Käufer mehrere Optionen zur Verfügung. Stellen Sie sicher, dass Sie mit einem Kreditgeber zusammenarbeiten, der die verfügbaren Optionen und die Auswirkungen auf Ihr Budget sowohl monatlich als auch langfristig klar erläutern kann.

Anzahlungen auf Eigentumswohnungen

Wie bereits erwähnt, kann die Anzahlung, die Sie bei Ihrem Kauf einer Eigentumswohnung leisten, einen großen Einfluss auf Ihren Kreditzins haben. Sie müssen mindestens 25% auf eine Eigentumswohnung setzen, um die niedrigsten Raten für ein Fannie Mae Darlehen zu erhalten, aber denken Sie daran, je mehr Sie ablegen, desto mehr kann Ihre Rate sinken. FHA-Darlehen erlauben Anzahlungen von nur 3,5% auf Eigentumswohnungen, aber die Preise können höher sein, als wenn Sie mehr Geld hinlegen. Welche Optionen Ihnen zur Verfügung stehen, hängt sowohl von Ihrem Kredit als auch von dem Komplex ab, an dem Sie interessiert sind.

Für eine Anzahlung sparen? Wir haben diese Tipps von Experten und Branchenkennern gesammelt, um Hauskäufern zu helfen, mit dem Sparen auf Kurs zu kommen.

Non-Warrantable Condo

Wenn Sie nach einer Eigentumswohnung suchen, sehen Sie möglicherweise eine Immobilie, die Ihnen gefällt und die nicht garantiert werden kann. Dies bedeutet, dass das Eigentumswohnungsprojekt nicht die Anforderungen für die Finanzierung von Fannie Mae, Freddie Mac, FHA oder VA erfüllt. Jede Agentur hat ihre eigenen spezifischen Anforderungen, damit ein Projekt förderfähig oder „garantierbar“ ist. Eine Wohnung könnte die Anforderungen einer Agentur erfüllen und nicht die einer anderen, also müssen Sie überprüfen, welche Art von Darlehen Sie verwenden können, um die Wohnung zu kaufen.

Können Sie einen Kredit für eine Eigentumswohnung bekommen?

Eigentumswohnungsgemeinschaften müssen sich mit vielen voneinander abhängigen Faktoren auseinandersetzen, die sich nicht auf Einfamilienhäuser auswirken, einschließlich Belegung, Baustatus und finanzieller Gesundheit des Eigentumswohnungsprojekts. Viele dieser Faktoren beeinflussen, ob Sie eine Hypothek für eine bestimmte Wohnung bekommen können. Obwohl relativ selten, Hier sind einige der Gründe, warum eine Eigentumswohnung nicht für eine Finanzierung in Frage kommt:

• Der Komplex enthält segmentiertes Eigentum, ein Fertighaus oder Timesharing-Einheiten.
• Der Condo-Komplex enthält mehr als 35% Gewerbe- oder Mischnutzungsflächen.
• Der Komplex fungiert sowohl als Eigentumswohnung als auch als Hotel oder bietet Hoteleinrichtungen, einschließlich der HOA, die kurzfristige Vermietungen für Eigentumswohnungen in der Anlage anbietet.
• Die Immobilie ist eine Genossenschaft (oder Genossenschaft).
• Der Eigentumswohnungskomplex gehört dem Entwickler, wobei Eigentumswohnungen von der HOA vermietet werden.
• Das Eigentumswohnungsprojekt erfordert, dass alle Hausbesitzer Gebühren zahlen, um einen Country Club oder Golfplatz zu nutzen.
• Der Prozentsatz der verkauften und geschlossenen Eigentumswohnungen beträgt weniger als 90% der gesamten Eigentumswohnungen im Komplex.

Sobald Sie festgestellt haben, dass der Komplex, an dem Sie interessiert sind, für eine Finanzierung in Frage kommt, und Sie genug für die Anzahlung gespart haben, denken Sie vielleicht, dass Sie bereit sind, mit dem Packen für Ihren Umzug zu beginnen. Ihr Kreditgeber muss einige zusätzliche Elemente überprüfen, bevor Sie die Ziellinie erreichen. Hier sind einige allgemeine Regeln, die für fast jede Wohnung Kreditantrag gelten:

• HOA Delinquenz Minimum: In einem Condo-Komplex ist es wichtig, dass die Hausbesitzer ihre HOA-Gebühren rechtzeitig bezahlen. Dies ermöglicht es der HOA, öffentliche Bereiche und Annehmlichkeiten zu erhalten und den Komplex im Allgemeinen in einem guten physischen und steuerlichen Zustand zu halten. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass mindestens 85% der HOA-Gebühren pünktlich bezahlt werden.
• Keine anhängigen Gesetze: Klagen sind kostspielig und können Jahre dauern — stellen Sie sicher, dass der Komplex, an dem Sie interessiert sind, an keinem beteiligt ist.
• Keine restriktiven Covenants: Die meisten Kreditgeber verlangen, dass der Eigentumswohnungstitel einfach übertragen werden kann. Mit anderen Worten, es können keine Ansprüche oder Einschränkungen gegen das Eigentum bestehen, und der Inhaber des Titels muss absolutes Eigentum haben.
• Richtiger Versicherungsschutz: Der Apartmentkomplex, an dem Sie interessiert sind, muss über eine angemessene Versicherung verfügen, einschließlich Gefahren-, Haftpflicht- und Hochwasserversicherung.

Urban, suburban oder ländlich? Wenn Sie nach einem neuen Haus oder einer neuen Wohnung suchen, ist es wichtig zu wissen, was für Sie und Ihre Familie am besten ist.

HOA-Überlegungen

Der wartungsfreie Zugang zu Annehmlichkeiten wie einem Pool, einem Fitnessraum, Tennisplätzen und anderen Annehmlichkeiten zu Hause ist ein großer Teil dessen, was das Leben in Eigentumswohnungen attraktiv macht. Der Zugang zu diesen gemeinsamen Annehmlichkeiten ist mit einigen Kosten verbunden — am offensichtlichsten sind Ihre monatlichen Condo- oder HOA-Gebühren.

HOAs sind in der Regel für die Wartung und Reparatur der Außenbereiche des Gebäudes, des Geländes und aller gemeinsam genutzten Einrichtungen oder Annehmlichkeiten verantwortlich. Solche Projekte werden durch die Beiträge finanziert, die die Eigentümer von Eigentumswohnungen jeden Monat zahlen. Die HOA-Gebühren sind nicht festgelegt oder garantiert und können erhöht (oder gelegentlich gesenkt) werden, wenn sich die Bedürfnisse oder Reserven der HOA ändern.

Die HOA-Gebühren können stark variieren, abhängig von den angebotenen Annehmlichkeiten, den Gebühren (z. B. in einigen Fällen Wasser oder Kabel) und den Kosten für die Instandhaltung der Immobilie. Und während Sie HOA-Gebühren zunächst als zusätzliche Kosten zusätzlich zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung betrachten, können sie Ihnen tatsächlich Geld sparen, wenn Sie überlegen, was sie im Gegenzug zurückgeben.Von kleinen Kosten wie Landschaftsgestaltung oder einer Mitgliedschaft im Fitnessstudio bis hin zu großen potenziellen Rechnungen wie einem Dachersatz bietet Ihre HOA viele Vorteile, zu denen Einfamilienhäuser keinen Zugang haben.

Möglicherweise genießen Sie auch einige andere zusätzliche Vorteile, die Sie durch das Leben in einer Gemeinschaftsumgebung erzielen. Neben einem Fitnessraum oder Pool und Jacuzzi bieten einige Entwicklungen auch Aufenthaltsräume, in denen Sie Partys feiern können, oder Theaterräume. Einige Gemeinschaften werden sogar entwickelt, um bestimmten Gruppen, wie jungen Fachleuten, Familien oder älteren Erwachsenen gerecht zu werden und können organisierte Gruppenaktivitäten und andere gesellschaftliche Veranstaltungen der Gemeinschaft anbieten. Seien Sie also bereit, möglicherweise neue Freunde zu treffen, wenn Sie sich entscheiden, dass diese Art des Gemeinschaftslebens für Sie geeignet ist!

Neben den sozialen Vorteilen sollten Sie auch die Sicherheitsvorteile des Lebens in einer solchen Gemeinschaft berücksichtigen. Oft Eigentumswohnung Entwicklungen bieten umfangreiche Sicherheit, wie Gated Entry, Türhüter und andere professionelle Sicherheitspersonal, Videoüberwachung und Alarmanlagen. Vergessen Sie auch nicht, dass es normalerweise Sicherheit in Zahlen gibt, und einen Nachbarn nur ein paar Schritte entfernt zu haben, kann nicht nur bequem, sondern manchmal auch sicherer sein, besonders für diejenigen, die alleine leben.

Möchten Sie mehr über HOAs erfahren? Schauen Sie sich pennymacs Leitfaden für Hausbesitzerverbände an und erhalten Sie die Informationen, die Sie benötigen.

Arten der Eigentumswohnungsfinanzierung

Wenn Ihre Eigentumswohnungsgemeinschaft alle vorherigen Anforderungen erfüllt hat, ist es an der Zeit, über die Art der Wohnungsbaudarlehen nachzudenken, für die Sie in Frage kommen und an denen Sie interessiert sind. Viele der gleichen Arten von Darlehen für Käufer von Einfamilienhäusern (z. B. konventionelle, FHA- und VA-Hypotheken) stehen auch Käufern von Eigentumswohnungen zur Verfügung.

Konventionelle Kredite

Ein konventionelles Darlehen ist eine Standardhypothek, die von Fannie Mae oder Freddie Mac versichert ist. Wenn Sie ein herkömmliches Darlehen für eine Eigentumswohnung beantragen, muss Ihr Kreditgeber sowohl Ihren Antrag als auch den Wohnungskomplex und die HOA-Operationen sehr sorgfältig prüfen. Hier sind einige der Dinge, nach denen Ihr Kreditgeber suchen wird:

• HOA Delinquenz Minimum: Die meisten Kreditgeber verlangen, dass mindestens 85% der HOA-Gebühren pünktlich bezahlt werden.
• HOA-Reserven: Spart die HOA mindestens 10% ihres Budgets für zukünftige oder Notfallausgaben?
• Belegungsdetails: Die meisten Kreditgeber möchten, dass die Einheiten im Komplex zu mindestens 90% belegt sind. Darüber hinaus können sie verlangen, dass eine bestimmte Menge der anderen Einheiten im Komplex Primär- oder Ferienhäuser sind, keine Ferienwohnungen.

FHA-Regeln für ein Wohnungsbaudarlehen

Eigentumswohnungen sind aufgrund ihrer niedrigeren Preise häufig eine beliebte Wahl für Erstkäufer, und FHA-Kredite sind aufgrund ihrer niedrigen Anzahlungsoptionen eine ebenso beliebte Finanzierungsquelle für Erstkäufer. Versichert von der Federal Housing Administration, FHA-Darlehen ermöglichen es Kreditnehmern, Häuser mit Anzahlungen von nur 3,5% zu finanzieren. Ihr Zinssatz hängt immer noch von Ihrer individuellen Situation ab und vergessen Sie nicht, die FHA-Hypothekenversicherungsgebühr von ungefähr 1,75% des Darlehensbetrags zu berücksichtigen. Um eine Eigentumswohnung mit einem FHA-Darlehen zu kaufen, müssen Sie sicherstellen, dass Ihr Kauf die folgenden Anforderungen erfüllt:

• FHA-genehmigte Eigentumswohnung Liste: Die Wohnung muss auf der FHA-genehmigten Eigentumswohnung Liste aufgeführt werden.
• Hauptwohnsitz: Die Wohnung, die Sie kaufen, muss Ihr Hauptwohnsitz sein, keine Investition oder ein Ferienhaus.
• Prozentsatz der FHA-Darlehen: Die FHA wird nur bis zu 50% der Einheiten mit der FHA finanzieren.
• Prozentsatz der selbstgenutzten Einheiten: Mindestens 50% der Einheiten im Komplex müssen in Eigenbesitz sein, unabhängig davon, wie sie finanziert werden.

VA-Darlehen für Eigentumswohnungen

Darlehen, die vom United States Department of Veterans Affairs (VA) unterstützt werden, sind als VA-Darlehen bekannt und werden nur Veteranen, aktiven Servicemitgliedern und deren Ehepartnern angeboten. Während die VA-Darlehensfinanzierung von privaten Kreditgebern bereitgestellt wird, garantiert (oder „sichert“) die VA einen Teil des Darlehens, schützt die Investition des Kreditgebers und ermöglicht es ihnen, Käufern niedrigere Anzahlungen und Zinssätze anzubieten.

VA-Darlehen können zum Kauf von Eigentumswohnungen verwendet werden, solange der Eigentumswohnungskomplex von der VA genehmigt wird. Sie können die Eigentumswohnungsdatenbank der VA überprüfen, um festzustellen, ob sich die Eigentumswohnung, die Sie kaufen möchten, in einem genehmigten Komplex befindet.

Wenn Sie an einem Eigentumswohnungskomplex interessiert sind, der nicht in der genehmigten Datenbank enthalten ist, können Sie die VA bitten, einen neuen Komplex zu genehmigen.

USDA-Darlehen

USDA-Darlehen werden vom US-Landwirtschaftsministerium unterstützt. Diese Darlehen richten sich an Käufer ländlicher (und einiger vorstädtischer) Immobilien und können für den Kauf einer Eigentumswohnung gewährt werden, wenn sowohl der Eigentümer als auch der Käufer die USDA-Darlehensanforderungen erfüllen können. USDA Darlehen förderfähige Eigentumswohnungen müssen sein:

• Ein „anständiges, sicheres und hygienisches“ Zuhause.
• Von einem staatlich zugelassenen Heiminspektor als strukturell einwandfrei zertifiziert.
• Erfüllen Sie alle Kreditgeberanforderungen für ein USDA-Darlehen.
• Auf den genehmigten Eigentumswohnungslisten der FHA, VA, oder von Fannie Mae oder Freddie Mac garantiert werden.

Zusätzlich zu den komplexen Anforderungen für Eigentumswohnungen müssen USDA-darlehensberechtigte Käufer nicht in der Lage sein, ein Wohnungsbaudarlehen aus traditionellen Quellen zu erhalten, und ein bereinigtes Einkommen bei oder unter der einkommensschwachen Grenze für ihre Region haben.

Hypotheken für Reihenhäuser

Reihenhäuser (oder Reihenhäuser) können als Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung erworben werden. Sie haben HOAs, gemeinsame Annehmlichkeiten und manchmal gemeinsame Wände (sie können angebracht, freistehend oder halb freistehend sein).

Ein Stadthaus bezieht sich eher auf die Art der Konstruktion als auf die Art des Eigentums und kann von Hypothekenbanken unterschiedlich betrachtet werden. Abhängig von der Kreditwürdigkeit des Käufers und anderen Faktoren kann es einen niedrigeren Zinssatz und einen einfacheren Zeichnungsprozess haben, wenn es als Einfamilienhaus verarbeitet wird.

Ist die Bequemlichkeit des Eigentumswohnungseigentums für Sie richtig?

Ob Sie erstaunliche Annehmlichkeiten, erschwingliches Wohneigentum oder einfach nur ein Leben ohne Rasenmähen wünschen, es gibt viele Gründe, den Kauf einer Eigentumswohnung in Betracht zu ziehen. Eine Hypothek zu bekommen mag auf den ersten Blick komplex erscheinen, aber die Partnerschaft mit einem erfahrenen Kreditgeber wird den Prozess schnell und einfach machen. Wenn Sie bereit sind, für Ihre Traumwohnung einzukaufen, machen Sie den ersten Schritt: Lassen Sie sich online vorab genehmigen oder wenden Sie sich noch heute an einen PennyMac-Kreditsachbearbeiter.