Was ist TI (Tenant Improvement) auf Gewerbeimmobilien?

Zuletzt aktualisiert am 15. Juni 2020 von Mark Ferguson

Ich habe ein 68.000 Quadratmeter großes Einkaufszentrum gekauft, und während ich mir den Deal ansah, erwähnte der Listing Agent TI. Ich war neu im gewerblichen Immobilienspiel, nachdem ich die meiste Zeit in der Wohnwelt verbracht hatte. Ich fühlte mich nicht schlecht, denn nach einem Treffen mit dem Listing Agent fragte mich mein Partner, was TI sei. Ich sagte ihm, es müssen Steuern und Versicherungen sein. Ich habe mich geirrt! TI steht für Tenant Improvements und beschreibt Reparaturen an einer Einheit für den Mieter. Die Verbesserungen können vom Mieter, Vermieter oder einer Kombination aus beidem bezahlt werden.

Woraus besteht TI?

TI kann aus allem bestehen, was der Mieter benötigt, um sein Geschäft zu betreiben. Das Gebäude, das wir gekauft hatten, hatte ein Restaurant, das einige Jahre vor unserem Kauf eingezogen war. Der Eigentümer des Gebäudes erklärte sich bereit, vor dem Einzug des Restaurants 150.000 US-Dollar an Mieterverbesserungen zu zahlen. Der Restaurantbesitzer verwaltete die Verbesserungen, aber der Vermieter bezahlte sie.

Die Verbesserungen bestanden aus neuen Küchengeräten, Farben, Fußböden, einem neuen Grundriss und vielem mehr. TI kann aus fast allem bestehen, was der Mieter benötigt. In einer anderen Einheit haben wir zwei neue Räume für ein Tanzstudio gebaut, die Wände gestrichen, die Decke geöffnet und Fenster hinzugefügt. Wir haben für diese Verbesserungen bezahlt und sie haben den letzten Schliff gegeben.

Warum sollte der Eigentümer für Mieterverbesserungen bezahlen?

Viele Menschen gehen davon aus, dass Mieter für die Verbesserungen zahlen, wenn sie einen Raum mieten. Viele Eigentümer sind jedoch bereit, ihre Gebäude für Mieter zu reparieren. Während es verrückt erscheinen mag, 150.000 US-Dollar für ein Restaurant auszugeben, um einen Raum für 5 Jahre zu mieten, macht es Sinn, wenn Sie sich mit den Zahlen befassen.

• Der Mieter zahlte mehr als 6.000 US-Dollar pro Monat für seinen Mietvertrag. Das sind 72.000 Dollar pro Jahr.
• Es würde etwas mehr als 2 Jahre dauern, bis der Eigentümer sein Geld nach diesen Reparaturen zurückbekommt.

Der Eigentümer des Gebäudes erzielt eine Rendite von etwa 50%, indem er diesen Raum an das Restaurant vermietet, vorausgesetzt, niemand sonst würde ihn vermieten. Die Entscheidung, so viel Geld für Mieterverbesserungen auszugeben, wird schwieriger, wenn Sie den Raum möglicherweise vermieten können, aber für eine niedrigere Miete oder kurze Mietdauer. Wenn Sie es für $ 4.000 pro Monat vermieten könnten, ohne Arbeit zu leisten, dauert es mehr als 6 Jahre, um Ihr Geld zurückzubekommen.

Kann TI den Wert der Immobilie erhöhen?

Mieterverbesserungen können es einfacher machen, Räume zu vermieten und die Miete für einen Raum zu erhöhen. Der einzige Vorteil der Mieterhöhung besteht nicht nur darin, dass Sie jeden Monat mehr Geld verdienen, sondern auch den Wert der Immobilie steigern. Gewerbeimmobilien werden in der Regel auf der Grundlage von CAP-Raten bewertet. Der CAP-Satz ist der Nettobetriebsertrag (NOI) geteilt durch den Wert der Immobilie. Beispiel:

Wenn der NOI 10.000 USD pro Jahr beträgt und der Wert der Immobilie 100.000 USD beträgt, beträgt die Obergrenze 10% (10,000/100,000 =10%).

Die Obergrenze variiert je nach Art der Immobilie, dem Standort, den Mietverträgen und anderen Faktoren. Wenn Sie wissen, dass Ihre Immobilie für etwa 10% CAP-Rate verkaufen würde, können Sie den Wert erhöhen, indem Sie das Einkommen erhöhen. Wenn Sie in der Lage sind, den NOI im obigen Beispiel auf 12.000 USD pro Jahr zu erhöhen, wäre die Immobilie 120.000 USD anstelle von 100.000 USD wert.

Ich habe einen CAP-Rate-Rechner, der die CAP-Rate einfach für Sie berechnet.

TI value-add case study

Die von uns gekaufte Immobilie wurde zu etwa 9 CAP (9% CAP RATE) verkauft. Ich denke, die CAP-Raten in meiner Gegend für diese Art von Immobilien sind näher an 7% für den Marktwert, aber wir haben ein wirklich gutes Geschäft. Wie viel hat der Restaurantmietvertrag zum Wert der Immobilie beigetragen?

• $6,000 ein Monat x 12 Monate = $ 72.000 pro Jahr an zusätzlichem Einkommen.
• Bei einer Obergrenze von 9% erhöhen 72.000 USD pro Jahr den Wert der Immobilie um 800.000 USD!
• Bei einer Obergrenze von 7% erhöhen 72.000 USD pro Jahr den Wert der Immobilie um 1.028.571 USD!

Der Grund, warum Vermieter oder Eigentümer für Mieterverbesserungen zahlen, ist nicht nur, weil sie die Miete erhöhen; es ist auch, weil sie den Wert ihrer Immobilien erhöhen. Wenn sie die Immobilie verkaufen oder refinanzieren möchten, kann ein verkaufter Langzeitmieter den Wert um Millionen von Dollar erhöhen.

Wenn wir den Mieter betrachten, der nur $ 4.000 pro Monat an Miete zahlen würde und keine Mieterverbesserungen benötigte, würde dieser Mietvertrag:

• Bei einer Obergrenze von 9% würden 48.000 USD pro Jahr den Wert der Immobilie um 533.333 USD erhöhen.
• Bei einer Obergrenze von 7% würden 48.000 USD pro Jahr den Wert der Immobilie auf 685.714 USD erhöhen.

Während der niedrigere Dollar-Leasingwert der Immobilie einen Mehrwert verleiht, fügt er Hunderttausende von Dollar weniger Wert hinzu.

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Wie können Mieterverbesserungen neben Mietverträgen einen Mehrwert schaffen?

Mieterverbesserungen bieten mehrere Möglichkeiten, einer Immobilie einen Mehrwert zu verleihen. Wir haben bereits darüber gesprochen, wie sie mit erhöhten Mieten einen Mehrwert schaffen können und wie diese Mieten nicht nur mehr Geld einbringen, sondern auch den Wert des Gebäudes steigern. Mieterverbesserungen können auch auf andere Weise einen Mehrwert schaffen.

Wenn Sie Mieterverbesserungen vornehmen, verbessern Sie sowohl das Gebäude als auch die Einheit des Mieters. Wenn Sie die richtigen Verbesserungen vornehmen, wird es einfacher sein, die Einheiten in Zukunft zu vermieten, wenn die derzeitigen Mieter gehen. Als der Besitzer 150.000 Dollar für das Restaurant ausgab, machte er diesen Raum für jedes Unternehmen viel attraktiver, insbesondere für ein anderes Restaurant. Ein anderes Restaurant muss möglicherweise ein paar Dinge ändern, aber es wird höchstwahrscheinlich nicht mehr so viel Geld ausgeben wollen. Es kann auch viel einfacher sein, den Raum zu vermieten, wenn er bereits für ein Restaurant eingerichtet ist.

Auf der anderen Seite, wenn Sie Verbesserungen vornehmen, die sehr spezifisch für ein Unternehmen sind, können Sie es schwieriger machen, den Raum an einen anderen Mieter zu vermieten. Wenn Sie einen Platz für eine Kegelbahn fertigstellen, erhalten Sie möglicherweise keine Ihrer Investitionen zurück, wenn die Kegelbahn abreist, es sei denn, Sie finden eine andere Kegelbahn, um den Raum zu mieten!

Unten ist ein Video des Tanzstudios, kurz bevor sie eingezogen sind:

Wer sollte für TI bezahlen?

Eine weitere Überlegung ist, wer und wie sollte die TI bezahlt werden? In den meisten Fällen wird die Miete zumindest teilweise vom Mieter bezahlt. Der Mieter könnte die Kosten im Voraus bezahlen; Sie könnten die Kosten bezahlen, indem sie ihre Miete für eine bestimmte Zeit erhöhen; oder sie könnten einfach die Kosten bezahlen, indem sie mehr Miete zahlen als ein anderer Mieter, der nicht so viel Mieterverbesserungen benötigen würde.

Während viele Leute denken, dass es für den Mieter sinnvoll ist, für die Verbesserungen zu bezahlen, da es ihr Geschäft ist, macht es tatsächlich mehr Sinn für den Vermieter, dafür zu bezahlen, wenn der Vermieter den höchsten Wert will, den er für sein Eigentum bekommen kann. Beispielsweise:

• Der Mieter zahlt $3.000 pro Monat in Miete und der Mieter zahlt $50.000 für TI.
• Der Mieter zahlt $ 4.000 pro Monat in Miete und der Vermieter zahlt für die $ 50.000 in TI.

In Szenario 1 zahlt der Mieter eine niedrigere Miete, muss aber die 50.000 US-Dollar bezahlen. Eines der größten Probleme ist, dass viele Mieter möglicherweise nicht in der Lage sind, dieses Geld zusätzlich zu allem anderen zu verdienen, was sie benötigen, um ihr Geschäft zum Laufen zu bringen. Selbst wenn sie das ganze Geld der Welt haben, brauchen sie 50 Monate, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Bis zu diesem 50. Monat haben sie mehr Miete und TI bezahlt, als wenn der Vermieter die TI bezahlt hätte und der Mieter eine höhere Miete gezahlt hätte.

Im zweiten Szenario zahlt der Mieter mehr Miete, benötigt aber weniger Bargeld im Voraus. Der Vermieter muss mehr Geld für Reparaturen ausgeben, aber sie haben ein viel wertvolleres Gebäude mit dem höheren Mietvertrag. Im ersten Szenario ist das Gebäude 514.285 US-Dollar wert, vorausgesetzt, es handelt sich um einen NNN-Mietvertrag. Im zweiten Szenario mit höherer Miete ist das Gebäude 685.714 US-Dollar wert.

Meiner Meinung nach ist es für den Vermieter sinnvoll, den größten Teil des TI zu bezahlen, wenn er die Miete erhöhen kann, um dies auszugleichen. Der Vermieter verdient nicht nur langfristig mehr Geld mit erhöhten Mieten, sondern der Wert der Immobilie steigt auch ab dem Tag, an dem der Mietvertrag mit den höheren Mieten unterzeichnet wird. Der Wert der Immobilie steigt in den meisten Fällen viel stärker als die Kosten der Immobilie.

Wenn der Vermieter beschloss, die Immobilie mit einem Darlehen zu einem 75% igen Kredit-zu-Wert-Verhältnis zu refinanzieren, könnte er mit Szenario 1 ein Darlehen in Höhe von 385.713 USD oder mit Szenario 2 in Höhe von 514.285 USD erhalten. Sie könnten viel mehr Cashback bekommen, wenn das ihr Ziel ist.

Bleiben gewerbliche Mieter länger mit mehr Mieterverbesserungen?

Einige der besten Mieter benötigen einiges an TI. Sie möchten, dass ihr Raum genau dem entspricht, was sie brauchen, und es kann schwierig für sie sein, Vermieter zu finden, die bereit sind, Geld dafür auszugeben. Wenn sie einen Gewerbeimmobilienbesitzer finden können, der Geld für TI für sie ausgibt, bleiben sie möglicherweise eher auf lange Sicht in diesem Raum.

Je teurer die Wohnung ist, desto wahrscheinlicher ist es, dass der Mieter in diesem Raum bleibt. Es ist schwierig, einen Vermieter zu finden, der Zehntausende von Dollar für TI ausgibt, und sobald sie in einem Raum sind, werden sie dazu neigen, dort zu bleiben. Indem er Geld für TI ausgibt, kann der Vermieter bessere und längerfristige Mieter anziehen.

Fazit

TI kann für den Mieter oder den Vermieter teuer werden. Der Vermieter hat in der Regel mehr zu gewinnen, indem er Mieter anzieht, die mehr Miete zahlen und länger bleiben, und der Wert ihrer Immobilie steigt, wenn sie in der Lage sind, eine höhere monatliche Miete zu verlangen. Bevor wir einen unserer freien Räume an das Tanzstudio vermieteten, gab es einen Mieter, der in dieser Einheit einen Waschsalon eröffnen wollte. Sie wollten mindestens 150.000 US-Dollar an Mieterverbesserungen, bevor sie das Gerät in Betracht ziehen würden. Ich dachte, das war verrückt, weil es zehn Jahre dauern würde, das Geld zurück zu machen, basierend auf dem Preis, den sie zahlen wollten. Dieser Mietvertrag hätte der Immobilie jedoch einen Wert von fast 400.000 US-Dollar hinzugefügt. Es hätte Sinn machen können, so viel auszugeben, wenn wir keine anderen Mieter interessiert hätten. Dieser Mietvertrag für ein Tanzstudio erhöhte jedoch den Wert, da sie bereit waren, eine höhere Leasingrate zu zahlen, und nur 40,000 USD an TI benötigten.

Während das Ausfüllen von TI für Mieter oft sinnvoll ist, kann der Vermieter den richtigen Mieter und die richtige TI auswählen. Hätten wir den Platz für einen Waschsalon fertiggestellt und sie wären untergegangen, Es gäbe nur sehr wenige Mieter, die diesen Raum ohne größere Renovierungsarbeiten wünschen würden, und wir hätten viel Geld verschwendet.