Deterioramento fisico

Che cos’è il deterioramento fisico?

Il deterioramento fisico si riferisce alla perdita di valore di una proprietà immobiliare dovuta all’usura fisica di un edificio. Può anche descrivere la normale usura che gli edifici sperimentano man mano che invecchiano. Ad esempio, i sistemi di riscaldamento e raffreddamento si consumano ad un certo punto in futuro. L’usura di una proprietà può essere causata da elementi naturali come acqua, vento, temperature estreme, termiti o terremoti. L’usura può anche essere causata dagli esseri umani attraverso atti di vandalismo, negligenza, incendio, ecc.

Il livello di deterioramento dipende dal livello di manutenzione in corso sulla proprietà, così come la qualità originale della costruzione. Un edificio costruito con materiali originali durevoli ha maggiori possibilità di resistere al deterioramento rispetto a un edificio costruito con materiali di bassa qualità. Inoltre, i proprietari di immobili che effettuano il fissaggio regolare di oggetti usurati e miglioramenti come la riverniciatura e la modifica del materiale di copertura ai moderni tipi di copertura riducono il livello del deterioramento della proprietà.

Categorie di deterioramento fisico

Le seguenti sono le due principali categorie di deterioramento fisico di una proprietà immobiliare:

1. Deterioramento curabile

Il deterioramento curabile è un tipo di deterioramento che è economicamente fattibile da curare. La fattibilità economica è indicata se l’aumento del valore di una proprietà supera o è uguale al costo previsto per la riparazione della proprietà. Il costo della sostituzione o del ripristino dell’articolo viene utilizzato come misura realistica del deterioramento curabile.

Misurare il deterioramento curabile comporta la stima del valore degli elementi che devono essere riparati, come le sostituzioni di finestre, la riverniciatura, le intemperie, la riparazione del tetto, il fissaggio di piastrelle sciolte, il cablaggio difettoso e le riparazioni al sistema di riscaldamento o raffreddamento. Le misurazioni dovrebbero includere solo gli elementi di cui sopra se il guadagno nel valore di una proprietà compenserà il costo delle riparazioni. Ad esempio, se il costo stimato di riparazione del tetto e piastrelle sciolti costi di fissaggio costs 8.000, un potenziale acquirente può ridurre il loro prezzo di offerta dello stesso valore per coprire il costo di fare tali riparazioni.

Deterioramento incurabile

Il deterioramento incurabile è un tipo di deprezzamento che è considerato incurabile anche se le riparazioni dovessero essere fatte. In termini semplici, il costo della riparazione degli articoli supera il valore che aggiungerebbe e, pertanto, non vi è alcun vantaggio economico nel risolverli.

Il deterioramento incurabile può anche essere raggruppato in breve e lungo termine. Gli articoli a breve termine si riferiscono agli articoli con una durata di vita più breve rispetto ai miglioramenti stessi, mentre gli articoli a lungo termine sono quelli la cui durata è uguale o superiore ai miglioramenti condotti. Ad esempio, se la fondazione di un edificio è difettosa, tale riparazione sarebbe considerata un deterioramento incurabile, poiché richiederebbe la ricostruzione dell’intera struttura da zero. La cura supera l’aumento previsto del valore della proprietà.

Altre forme di deterioramento immobiliare

Oltre al deterioramento fisico, le seguenti sono altre forme di deterioramento che interessano le proprietà immobiliari:

1. Obsolescenza funzionale

L’obsolescenza funzionale è una forma di deterioramento dovuta a una caratteristica della proprietà che non è più utile o funzionale e che si traduce in una perdita di valore per l’intera proprietà. Il deterioramento può essere dovuto a una varietà di fattori, come le mutevoli esigenze del mercato, l’evoluzione della tecnologia, i servizi obsoleti, la progettazione architettonica, le condizioni economiche locali, ecc.

La perdita di valore è dovuta al presupposto che una caratteristica specifica non è conveniente da sostituire o non può essere modificata. Un esempio di obsolescenza funzionale è un edificio di sette piani senza ascensore. L’aggiunta di un ascensore sarà considerata curabile se l’aumento del valore della casa supera il costo di installazione dell’apparecchiatura.

2. Obsolescenza esterna

Obsolescenza esterna si riferisce alla perdita di valore di una proprietà a causa di fattori esterni che il proprietario ha poca o nessuna capacità di cambiare. Alcuni dei fattori esterni possono includere Recessionrecessionela recessione è un termine usato per indicare un rallentamento dell’attività economica generale. In macroeconomia, le recessioni sono ufficialmente riconosciute dopo due trimestri consecutivi di tassi di crescita del PIL negativi., cambiamenti di zonizzazione, perdita regionale di posti di lavoro, nuovi sviluppi che influenzano negativamente i valori di proprietà (come la costruzione di alloggi densi a basso reddito, carceri della contea e impianti di trattamento fognario vicino alla proprietà), restrizioni ambientali e cambiamenti negativi nei modelli di traffico.

I suddetti fattori sono quasi impossibili da modificare poiché sono esterni alla proprietà. Sarà costoso o praticamente impossibile modificare gli effetti negativi che non sono sulla proprietà. Ad esempio, è al di fuori del potere di un proprietario di abitazione di trasferirsi in una prigione della contea.

Allo stesso modo, se la proprietà dipende da un grande datore di lavoro, e che il datore di lavoro si spegne, ci sarà un impatto devastante sui valori di proprietà nella zona. Tale fattore è impossibile da rettificare, e può essere al di là della forza finanziaria del proprietario.

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