Domande frequenti su Land Banking / Centro per il progresso della comunità / Centro per il progresso della comunità

1) Che cosa è una banca di terra?
2) Come vengono create le banche fondiarie?
3) Quante banche fondiarie operano in tutto il paese?
4) Come funziona land banking?
5) Le banche fondiarie non competono con il mercato privato, con un vantaggio sleale?
6) Quando ha senso utilizzare land banking?
7) Che aspetto ha un tipico programma land bank?
8) Quali sono alcuni dei poteri fondamentali di una banca fondiaria?
9) In che modo una banca fondiaria è diversa da un’autorità di riqualificazione?
10) Come viene finanziata una banca fondiaria?
11) Quante proprietà hanno generalmente le banche fondiarie nel loro inventario in un dato momento?
12) Che tipo di proprietà acquisiscono le banche fondiarie?
13) Quali ulteriori informazioni o assistenza tecnica può fornire la Comunità Progress per quanto riguarda il land banking?

1) Che cosa è una banca di terra?

Le banche fondiarie sono entità governative o società senza scopo di lucro che si concentrano sulla conversione di proprietà vacanti, abbandonate e delinquenti fiscali in uso produttivo.

Le proprietà vacanti, abbandonate e delinquenti fiscali sono spesso raggruppate come “proprietà problematiche” perché destabilizzano i quartieri, creano rischi di incendio e sicurezza, riducono i valori delle proprietà e drenano i dollari delle tasse locali. In un certo senso, queste sono proprietà che il mercato privato ha completamente respinto.

Le banche fondiarie, in sostanza, sono una risposta diretta a questa crescente tendenza di posti vacanti e abbandono, creata per acquisire strategicamente proprietà problematiche e convertire queste passività in attività. In breve, le banche fondiarie hanno lo scopo di acquisire il titolo a queste proprietà problematiche, eliminare le passività e trasferire le proprietà a nuovi proprietari responsabili in modo trasparente che si traduca in risultati coerenti con i piani basati sulla comunità.

La maggior parte delle banche fondiarie ha poteri speciali (vedi sotto) che consentono loro di intraprendere queste attività in modo più efficace ed efficiente rispetto ad altre entità pubbliche o senza scopo di lucro. Quando viene eseguito con cura, il land banking può risolvere alcune delle barriere più difficili per restituire la terra all’uso produttivo, contribuendo a sbloccare il valore delle proprietà problematiche e convertendole in beni per la rivitalizzazione della comunità.

2) Come vengono create le banche fondiarie?

In genere, le banche fondiarie sono create come enti pubblici da un’ordinanza locale, ai sensi dell’autorità prevista dalla legislazione statale. I programmi di land banking possono anche essere sviluppati all’interno di entità esistenti, come autorità di riqualificazione, dipartimenti abitativi o dipartimenti di pianificazione.

3) Quante banche fondiarie operano in tutto il paese?

Sulla base della nostra conoscenza ed esperienza nel campo della pratica, stimiamo che ci siano circa 170 banche e programmi di land banking in funzione in tutto il paese (a partire da gennaio 2018). Gli stati del Michigan, Ohio e New York hanno attualmente il maggior numero di banche fondiarie attive. Per un inventario nazionale delle banche terrestri e dei programmi bancari terrestri, controlla la nostra nuova mappa interattiva Land Bank HQ.

4) Come funziona land banking?

Le banche fondiarie sono progettate per acquisire e mantenere le proprietà problematiche e quindi trasferirle alla proprietà responsabile e all’uso produttivo in conformità con gli obiettivi e le priorità dell’uso del suolo locale, creando un sistema più efficiente ed efficace per eliminare la ruggine.

Per svolgere questi compiti, alle banche fondiarie sono concessi poteri speciali e autorità legale ai sensi degli statuti abilitanti. Sebbene questi statuti differiscano ampiamente da stato a stato, gli esempi più recenti di legislazione completa sulle banche fondiarie generalmente concedono alle banche fondiarie i seguenti poteri:

• Ottenere la proprietà a basso costo o a costo zero attraverso il processo di preclusione fiscale

• Tenere land tax-free

• titolo Chiaro e/o estinguere tasse arretrate

• contratto di Locazione di proprietà per usi temporanei

• Negoziare vendite basato non solo sull’offerta più alta, ma anche il risultato che più strettamente allineata con le esigenze della comunità, come la forza lavoro di un alloggio, un negozio di alimentari, o ampliato spazio ricreativo

vogliamo sottolineare che il credito fondiario non è un “proiettile d’argento” per le comunità che lottano con batterico. Sebbene le banche fondiarie siano progettate in modo univoco per aiutare a ridurre le proprietà problematiche, le politiche, le priorità e le attività di una banca fondiaria devono integrare altre strategie e attività comunitarie, come l’applicazione strategica del codice, la pianificazione intelligente e lo sviluppo della comunità e l’efficace riscossione e applicazione delle imposte.

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5) Le banche fondiarie non competono con il mercato privato, con un vantaggio sleale?

Non così. In effetti, una banca fondiaria è una risposta diretta a un crescente inventario di proprietà problematiche che il mercato privato ha completamente respinto. La maggior parte delle proprietà vacanti e abbandonate hanno gravi barriere legali e finanziarie che sminuiscono gli investitori privati responsabili. Per esempio, molte proprietà abbandonate hanno un titolo offuscato, che introduce un livello di incertezza e responsabilità pochi investitori responsabili, se del caso, sono disposti ad assumere. Inoltre, molte proprietà imposte precluse hanno accumulato anni di tasse arretrate che superano di gran lunga il valore di mercato della proprietà. Allo stesso modo, molte proprietà lasciate vacanti e abbandonate per troppi anni richiedono un investimento in riparazioni che supera di gran lunga quello che il mercato potrebbe mai restituire. Una banca fondiaria, quindi, è progettata specificamente per affrontare l’inventario delle proprietà problematiche che il mercato privato ha scartato e per convertire queste passività di vicinato in attività che avanzano obiettivi basati sulla comunità.

6) Quando ha senso utilizzare land banking?

Qualsiasi comunità che consideri la creazione di una banca fondiaria dovrebbe valutare una serie di fattori per determinare se una banca fondiaria è necessaria o probabile che abbia successo. Alcuni trigger comuni per la creazione di una banca di terra includono:

• Grandi scorte di vuoto e abbandonato di proprietà

• Proprietà con poco o nessun valore di mercato

• Proprietà con arretrati di tasse in eccesso del valore equo di mercato

• Proprietà con il titolo problemi

• Inflessibile politiche che determinano la disposizione dei beni di proprietà pubblica, negare ai governi locali la possibilità di essere strategico e agile

• La speculazione e l’incertezza in cui la vendita all’asta delle imposte-le proprietà pignorate

Alcune giurisdizioni possono avere già un’entità o un’agenzia (ad esempio un’autorità di riqualificazione) che è dotata di strumenti per prendere efficacemente il controllo di grandi inventari di proprietà problematiche e restituirle all’uso produttivo, evitando la necessità di una banca fondiaria. In alcuni casi, tuttavia, tali entità si concentrano principalmente sullo sviluppo, piuttosto che sull’eliminazione della ruggine e sulle strategie di stabilizzazione nei quartieri più in difficoltà. Dove questo è il caso, la comunità può ancora voler prendere in considerazione la creazione di una banca di terra o di un programma di land banking.

7) Che aspetto ha un tipico programma land bank?

Mentre tutte le banche fondiarie esistono per servire allo stesso scopo primario di acquisire proprietà problematiche e restituirle all’uso produttivo, sono piuttosto diverse nella loro struttura e operazioni. Stimiamo che ci siano circa 170 banche e programmi di land banking in funzione in tutto il paese (a partire da gennaio 2018), e variano notevolmente in termini di tipi di città, regioni e condizioni economiche in cui operano, la dimensione dei loro inventari, la loro capacità di personale, le loro autorità legali e i loro obiettivi e programmi. Nonostante questa diversità, la nostra esperienza ha dimostrato che le banche fondiarie di successo presentano alcune caratteristiche simili:

• Collegamenti strategici al processo di riscossione e preclusione fiscale. La delinquenza fiscale è spesso il denominatore comune più significativo tra le proprietà vacanti e abbandonate, il che spiega perché quasi tutte le banche fondiarie hanno stabilito legami strategici con il processo di preclusione fiscale come fonte primaria di acquisizioni. Ciò è particolarmente nelle comunità in cui (a) una causa primaria di posto vacante e abbandono è un processo di preclusione fiscale inefficace e (b) dove ci sono poteri statutari, accordi intergovernativi o politiche in atto per una banca fondiaria per acquisire proprietà attraverso il processo di preclusione fiscale a poco o nessun costo. Sebbene le aste possano generare risultati positivi per le proprietà commerciabili, l’asta speculativa raramente, se mai, porta a risultati positivi per le proprietà problematiche. Le banche fondiarie possono e devono svolgere un ruolo chiave nell’acquisizione e nella conversione di proprietà pignorate a fini fiscali per un uso produttivo.

• Operazioni scalate in risposta agli obiettivi locali di utilizzo del suolo. Le banche fondiarie di successo hanno stabilito strategie di acquisizione e disposizione che supportano direttamente l’attuazione degli obiettivi locali di utilizzo del suolo e soddisfano le esigenze della comunità. Alcune banche fondiarie affrontano enormi inventari di proprietà estremamente pericolose e abbandonate come parte di una strategia urgente di stabilizzazione e sicurezza pubblica, mentre altre operano in modo selettivo con estrema deliberazione. Indipendentemente dalla scala delle operazioni, le banche fondiarie dovrebbero sempre prendere decisioni basate su una forte comprensione delle priorità e degli obiettivi della comunità e guidate da piani di rivitalizzazione di vicinato, locale e regionale.

• Transazioni basate su criteri, trasparenti e pubblicamente responsabili. L’acquisizione e la disposizione delle proprietà – specialmente quelle che sono state a lungo dannose per gli occhi – è uno sforzo importante e sensibile. Le banche fondiarie di successo hanno fatto di tutto per costruire e mantenere la fiducia con il pubblico attraverso la completa trasparenza nella definizione di priorità, politiche e procedure che governano tutte le azioni. Le banche fondiarie dovrebbero assicurarsi che queste regole e politiche di base siano stabilite prima di qualsiasi transazione e riesaminate annualmente con il contributo del pubblico per mantenere un elevato standard di trasparenza e responsabilità. Inoltre, le banche fondiarie dovrebbero sforzarsi di creare siti Web che offrono ai membri del pubblico pieno accesso a informazioni accurate e aggiornate relative a tutte le operazioni, i programmi, le politiche e le attività delle banche fondiarie, compresi gli elenchi di vendita e le transazioni passate.

• Impegno con i residenti e le altre parti interessate della comunità. Non vi è alcun sostituto per gli stakeholder impegnati della comunità che comprendono la storia e gli obiettivi di una comunità-e le cui vite sono più direttamente dal lavoro di una banca di terra. Le banche fondiarie di successo hanno trovato modi creativi e coerenti per informare, coinvolgere e potenziare questi residenti attivi per aiutare a dare priorità agli interventi delle banche fondiarie e sviluppare soluzioni a lungo termine. Che si tratti di istituire un comitato consultivo per la comunità o di ospitare regolarmente riunioni di quartiere, le banche territoriali dovrebbero esplorare e implementare pratiche che affermino un forte impegno per l’inclusività, l’impegno e l’empowerment.

• Allineamento con altri strumenti locali o regionali e programmi comunitari. Poiché una land bank è uno strumento per supportare gli obiettivi di utilizzo del suolo sviluppati localmente, e non un obiettivo in sé e per sé, è importante coordinarsi con altri strumenti e programmi di prevenzione della ruggine. Le banche fondiarie di successo hanno contribuito a facilitare e lavorare all’interno di diverse collaborazioni nei settori pubblico, privato e senza scopo di lucro che condividono obiettivi di sviluppo economico e comunitario simili. Non possiamo sottolineare abbastanza che, per essere veramente efficaci, le attività di land bank devono integrare gli sforzi di prevenzione della ruggine esistenti, tra cui un’efficace applicazione fiscale, l’applicazione del codice strategico, gli investimenti di vicinato e la pianificazione basata sulla comunità.

• Fonte di finanziamento ricorrente e affidabile. L’attenzione di una banca fondiaria è sull’inventario delle proprietà problematiche che il mercato immobiliare locale ha sostanzialmente respinto, e quindi richiederà sempre un certo livello di sostegno pubblico—sia in contanti che in natura-che sia proporzionale alla portata e alla portata del posto vacante che la banca fondiaria dovrebbe aiutare a risolvere. Con una fonte di finanziamento ricorrente e affidabile, le banche fondiarie possono concentrarsi sui tipi di interventi creativi e partnership comunitarie necessari per trasformare le passività in un uso produttivo che soddisfi e avanzi gli obiettivi della comunità.

Una banca fondiaria non è una panacea per tutti i problemi associati alla peronospora, o anche un’entità necessaria in molte città, ma nel giusto ambiente e con la giusta struttura legale, una banca fondiaria può essere uno strumento chiave per restituire la proprietà vacante e problematica all’uso produttivo.

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8) Quali sono alcuni dei poteri fondamentali di una banca fondiaria?

A seconda della legge statale e locale, le banche fondiarie hanno spesso poteri legali unici per sostenere le loro attività e facilitare il ritorno delle proprietà problematiche all’uso produttivo. Sebbene questi statuti differiscano ampiamente da stato a stato, generalmente concedono i seguenti poteri:

• Ottenere la proprietà a basso costo o a costo zero attraverso la preclusione imposta

• Tenere land tax-free

• titolo Chiaro e/o estinguere tasse arretrate

• contratto di Locazione di proprietà per usi temporanei

• Negoziare vendite basato non solo sull’offerta più alta, ma anche il risultato che più strettamente allineata con le esigenze della comunità, come la forza lavoro di un alloggio, un negozio di alimentari, o spazio verde

Utilizzo di questi poteri speciali, la terra delle banche di semplificare la rimozione di ruggine e di creare un agile, affidabile, e community-driven approccio restituzione delle proprietà del problema all’uso produttivo.

9) In che modo una banca fondiaria è diversa da un’autorità di riqualificazione?

In alcuni stati è stata approvata una legislazione che concede alle autorità di riqualificazione molti degli stessi poteri delle banche fondiarie. In Louisiana, ad esempio, alcune autorità di riqualificazione possono anche funzionare come banche fondiarie. Tuttavia, nella maggior parte degli stati, le autorità di riqualificazione e le banche del territorio differiscono sia in termini di poteri legali che di missione. Le banche fondiarie in genere implementano politiche di disposizione che consentono una maggiore flessibilità rispetto a un’autorità di riqualificazione in termini di cessionari e considerazione. Tuttavia, a differenza di molte autorità di riqualificazione, le banche fondiarie non hanno il potere di dominio eminente, né le banche fondiarie hanno il potere di tassare. Per quanto riguarda la missione, molte banche di terra sono focalizzate sull’acquisizione, la stabilizzazione e il ritorno all’uso produttivo di quelle proprietà che sono considerate l’influenza più rovente in una comunità. Queste sono proprietà che potrebbero non avere un’opportunità di riqualificazione immediata, ma stanno destabilizzando i quartieri e minando la qualità della vita. In confronto, un’autorità di riqualificazione è tipicamente focalizzata su proprietà con potenziale di riqualificazione a breve termine e su progetti di sviluppo su larga scala che si allineano con obiettivi di sviluppo economico altamente visibili e a lungo termine.

10) Come viene finanziata una banca fondiaria?

Le banche fondiarie sono generalmente finanziate attraverso una varietà di fonti, che possono includere entrate derivanti dalla vendita di proprietà, sovvenzioni di fondazione, stanziamenti di fondi generali da parte dei governi locali e provinciali e sovvenzioni federali e statali. Le banche fondiarie in alcuni stati hanno ricevuto finanziamenti significativi dai fondi federali più colpiti (ad esempio, Michigan e Ohio) e dai fondi nazionali di liquidazione dei mutui (ad esempio, New York e Illinois).

Un paio di meccanismi di finanziamento unici per le banche fondiarie sono stati inclusi nella legislazione statale. Ad esempio, nel Michigan e a New York, le banche fondiarie sono in grado di recuperare il 50% delle tasse sulle proprietà restituite ai rotoli fiscali per cinque anni. In Ohio, tasse speciali imposte ai contribuenti delinquenti forniscono una fonte dedicata di finanziamento per le operazioni di banca terra. Trovare fonti di finanziamento coerenti e preferibilmente dedicate è fondamentale per il successo delle banche fondiarie, poiché comportano costi significativi che convertono passività non sicure che il mercato privato ha rifiutato in attività che migliorano la vitalità del vicinato. Molte delle banche terrestri di maggior successo di tutto il paese sono anche capitalizzate dalle loro unità locali di governo attraverso allocazioni di bilancio annuali o assistenza in natura come il personale condiviso.

11) Quante proprietà hanno generalmente le banche fondiarie nel loro inventario in un dato momento?

Gli inventari delle banche territoriali variano notevolmente da giurisdizione a giurisdizione. Le dimensioni dell’inventario variano da poche proprietà a migliaia di proprietà. I motivi di questa variazione includono la dimensione della comunità, in cui la terra banca si trova, il livello di stress e di disinvestimento, in ogni comunità, la terra banca di proprietà del processo di acquisizione, strategia e autorità statali legge concede il credito fondiario, l’autorità di scegliere proprietà per acquisire fiscale di preclusione), e la missione e gli obiettivi della terra banca.

12) Quali tipi di proprietà acquisiscono le banche fondiarie?

La maggior parte delle acquisizioni di banche fondiarie sono proprietà vacanti, residenziali, delinquenti fiscali. Oltre ai pacchi pignorati dalle tasse, le banche fondiarie possono acquisire proprietà immobiliari di proprietà (REO) e ricevere donazioni private e trasferimenti di terreni pubblici. Sebbene la maggior parte delle proprietà siano in genere case unifamiliari residenziali vacanti o lotti liberi, le banche fondiarie acquisiscono anche abitazioni multifamiliari, proprietà commerciali e industriali e, in rari casi, proprietà in affitto occupate. In effetti, alcune banche fondiarie hanno persino programmi di brownfields ben sviluppati attraverso i quali acquisiscono proprietà industriali su larga scala.

13) Quali ulteriori informazioni o assistenza tecnica può fornire la Comunità Progress per quanto riguarda il land banking?

Per ulteriori informazioni sulla terra banche e terra bancario, si prega di vedere la nostra seguenti pubblicazioni:

• Terra Banche e Terra Bancario 2nd Edition, uscito nel giugno del 2015, si basa sul successo della prima edizione, con un esteso campionario di risorse pratiche, tra cui ampie indicazioni sulla creazione e la gestione di un credito fondiario, modello di stato di abilitazione normativa, e il campione di politiche amministrative

• Prendere alla Banca: Come la Terra Banche sono il Rafforzamento dell’America Quartieri, pubblicato nel mese di novembre 2014, comprende i risultati di un sondaggio nazionale di terra esistente banche, sette in profondità i ritratti di una serie diversificata di terra banche

• Terra Banche e Land Banking, un’innovativa pubblicazione scritto da Comunità Progresso co-fondatore e senior advisor Frank S. Alessandro

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