Deterioro Físico

¿Qué es el Deterioro Físico?

El deterioro físico se refiere a la pérdida de valor de una propiedad inmobiliaria debido al desgaste físico de un edificio. También puede describir el desgaste normal que experimentan los edificios a medida que envejecen. Por ejemplo, los sistemas de calefacción y refrigeración se desgastan en algún momento en el futuro. El desgaste de una propiedad puede ser causado por elementos naturales como el agua, el viento, las temperaturas extremas, las termitas o los terremotos. El desgaste también puede ser causado por los seres humanos a través del vandalismo, la negligencia, el fuego, etc.

El nivel de deterioro depende del nivel de mantenimiento continuo en la propiedad, así como la calidad original de la construcción. Un edificio que se construyó con materiales originales duraderos tiene más posibilidades de resistir el deterioro en comparación con un edificio construido con materiales de baja calidad. Además, los propietarios que realizan reparaciones regulares de artículos desgastados y mejoras como repintar y cambiar el material de cubierta a tipos modernos de techo reducen el nivel de deterioro de la propiedad.

Categorías de Deterioro físico

Las siguientes son las dos categorías principales de deterioro físico de un inmueble:

1. Deterioro curable

El deterioro curable es un tipo de deterioro que es económicamente viable curar. La viabilidad económica se indica si el aumento en el valor de una propiedad excede o es igual al costo previsto de reparación de la propiedad. El costo de realizar el reemplazo o la restauración del artículo se utiliza como una medida realista del deterioro curable.

La medición del deterioro curable implica estimar el valor de los artículos que deben repararse, como reemplazos de ventanas, repintado, burletes, reparación de techos, fijación de tejas sueltas, cableado defectuoso y reparaciones del sistema de calefacción o refrigeración. Las mediciones solo deben incluir los artículos anteriores si la ganancia en el valor de una propiedad compensará el costo de las reparaciones. Por ejemplo, si el costo estimado de la reparación del techo y la fijación de tejas sueltas cuesta 8 8,000, un posible comprador puede reducir su precio de oferta por el mismo valor para cubrir el costo de hacer dichas reparaciones.Deterioro incurable

Deterioro incurable

El deterioro incurable es un tipo de depreciación que se considera incurable incluso si se realizaran las reparaciones. En términos simples, el costo de reparación del artículo(s) excede el valor que agregaría, y, por lo tanto, no hay ningún beneficio económico para repararlo.

El deterioro incurable también se puede agrupar en a corto y a largo plazo. Los artículos a corto plazo se refieren a los artículos con una vida útil más corta que las mejoras en sí, mientras que los artículos a largo plazo son aquellos cuya vida útil es igual o mayor que las mejoras realizadas. Por ejemplo, si los cimientos de un edificio son defectuosos, dicha reparación se consideraría un deterioro incurable, ya que requeriría reconstruir toda la estructura desde cero. La cura supera el aumento previsto en el valor de la propiedad.

Otras Formas de Deterioro Inmobiliario

Aparte del deterioro físico, las siguientes son otras formas de deterioro que afectan a las propiedades inmobiliarias:

1. Obsolescencia funcional

La obsolescencia funcional es una forma de deterioro debido a una característica de la propiedad que ya no es útil o funcional, y que resulta en una pérdida de valor para toda la propiedad. El deterioro puede deberse a una variedad de factores, como los cambiantes requisitos del mercado, la evolución de la tecnología, los servicios obsoletos, el diseño arquitectónico, las condiciones económicas locales, etc.

La pérdida de valor se debe a la suposición de que una característica específica no es rentable de reemplazar o no se puede cambiar. Un ejemplo de obsolescencia funcional es un edificio de siete pisos sin ascensor. La adición de un ascensor se considerará curable si el aumento en el valor de la casa excede el costo de instalación del equipo.

2. Obsolescencia externa

La obsolescencia externa se refiere a la pérdida en el valor de una propiedad debido a factores externos que el propietario tiene poca o ninguna capacidad de cambiar. Algunos de los factores externos pueden incluir recesiónrecesiónrecesión es un término utilizado para significar una desaceleración de la actividad económica general. En macroeconomía, las recesiones se reconocen oficialmente después de dos trimestres consecutivos de tasas de crecimiento negativas del PIB. cambios de zonificación, pérdida regional de empleos, nuevos desarrollos que afectan negativamente el valor de la propiedad (como la construcción de viviendas densas para personas de bajos ingresos, cárceles del condado y plantas de tratamiento de alcantarillado cerca de la propiedad), restricciones ambientales y cambios negativos en los patrones de tráfico.

Los factores mencionados anteriormente son casi imposibles de cambiar ya que son exteriores a la propiedad. Será costoso o prácticamente imposible cambiar los efectos adversos que no están en la propiedad. Por ejemplo, está fuera del poder de un propietario reubicar una cárcel del condado.

Del mismo modo, si la propiedad depende de un empleador importante, y ese empleador se cierra, habrá un impacto devastador en el valor de la propiedad en el área. Tal factor es imposible de rectificar, y puede estar más allá de la fortaleza financiera del propietario de la propiedad.

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