No es raro que los inquilinos tengan necesidades específicas al alquilar un nuevo espacio. Los propietarios comerciales lo saben y a menudo ofrecen incentivos para atraer inquilinos, especialmente durante una recesión en el mercado inmobiliario.
Uno de estos incentivos es un Subsidio de Mejora del Inquilino, conocido como TIA o TI. En términos básicos, un TIA es una forma para que los propietarios reembolsen a los inquilinos las modificaciones o mejoras realizadas en un espacio comercial para que satisfaga sus necesidades. La asignación es un incentivo común ofrecido por los propietarios como una forma de mejorar y llenar espacios vacíos, y los términos de la asignación se negocian en el contrato de arrendamiento.
Esta guía de Asignaciones de Mejora de Inquilinos responderá algunas de sus preguntas más comunes sobre cómo funciona un TIA.
¿Cómo se calcula un AIT?
Por lo general, el Subsidio de Mejora del Inquilino se expresa en un dólar por pie cuadrado o en la suma total de dólares. Los metros cuadrados se basan en el tamaño de la unidad. El monto en dólares depende de una serie de factores, incluida la competitividad del mercado de bienes raíces, su historial de crédito e inquilinos, la ubicación, el estado del espacio y el número de unidades que posee el propietario.
Por ejemplo, un propietario acepta una asignación de 2 25 por pie cuadrado. En un espacio de oficina comercial de 10,000 pies cuadrados, eso equivale a 2 250,000 en total. También tenga en cuenta que muchos propietarios cobrarán una tasa de interés a los inquilinos que no tienen el efectivo a mano para pagar las mejoras por adelantado.
Es importante obtener un presupuesto preciso para los costos propuestos. Obtenga al menos dos estimaciones de los contratistas antes de aceptar cualquier término con su propietario. También asegúrese de investigar el promedio de costos y asignaciones de equipamiento en su mercado.
¿Qué Cubre un Subsidio de Mejora del Inquilino?
Es más probable que los propietarios prefieran que la TIA cubra los costos básicos de construcción, mientras que los inquilinos generalmente intentan ampliarla para cubrir costos adicionales, incluidos los honorarios de permisos, los honorarios legales y los honorarios de arquitectura. Una vez más, esto es algo que debería negociarse.
Tenga en cuenta que cosas como las tarifas de mudanza o los muebles no están incluidos en el TIA.
¿Quién controla el TIA?
Dependiendo del tamaño del espacio comercial y del propietario, la forma en que se gestiona el proyecto puede variar. En algunos casos, a menudo en edificios más pequeños o antiguos, el propietario administra los costos y tiene un contratista a mano. Esto a menudo se conoce como «construcción llave en mano».»
Esto tiene ventajas, principalmente que no tendrá que involucrarse con los detalles del seguimiento del progreso de la construcción. Sin embargo, si tiene cosas muy específicas que le gustaría hacer al espacio, perderá la capacidad de controlar el proceso.
Para la construcción llave en mano, es una buena idea negociar cosas como la aprobación del contratista final y del plan, así como actualizaciones detalladas sobre el proceso de construcción.
¿Cómo debo Negociar un TIA?
Cuando se trata de negociaciones de TIA, no ignores los detalles.
Algunos propietarios no pagarán la asignación hasta que se complete el proyecto; en estos casos, el inquilino necesitará flujo de efectivo por adelantado para cubrir los costos. Otros proporcionarán el flujo de efectivo necesario sobre una base predeterminada. Asegúrese de determinar el calendario de pagos de TIA en el contrato de arrendamiento.
Normalmente, si su asignación estimada por pie cuadrado supera el presupuesto, usted es responsable de cubrir esos costos adicionales. Sin embargo, si se ejecuta por debajo del presupuesto, muchos propietarios están dispuestos a ahorrar en futuros pagos de arrendamiento. También querrá negociar cuando comiencen los pagos del arrendamiento una vez que haya terminado la construcción.
Finalmente, considere lo impredecible. Con los proyectos de construcción, no es raro que se produzcan retrasos, accidentes o sobrecostos. Negocie quién es responsable de las personas en el contrato de arrendamiento para que ambas partes estén claras con anticipación.
Mientras continúa su búsqueda de arrendamiento de oficina, tenga en cuenta estos factores para que pueda hacer que una Asignación de Mejora para Inquilinos se adapte a sus necesidades.