1) ¿Qué es un banco de tierras?
2) ¿Cómo se crean los bancos de tierras?
3) ¿Cuántos bancos de tierras están operando en todo el país?
4) ¿Cómo funciona la banca terrestre?
5) ¿No compiten los bancos de tierras con el mercado privado, con una ventaja injusta?
6) ¿Cuándo tiene sentido utilizar la banca de tierras?
7) ¿Cómo es un programa típico de bancos de tierras?
8) ¿Cuáles son algunos de los poderes centrales de un banco de tierras?
9) ¿En qué se diferencia un banco de tierras de una autoridad de reurbanización?
10) ¿Cómo se financia un banco de tierras?
11) ¿Cuántas propiedades tienen generalmente los bancos de tierras en su inventario en un momento dado?
12) ¿Qué tipo de propiedades adquieren los bancos de tierras?
13) ¿Qué información adicional o asistencia técnica puede proporcionar Community Progress con respecto a la banca de tierras?
- 1) ¿Qué es un banco de tierras?
- 2) ¿Cómo se crean los bancos de tierras?
- 3) ¿Cuántos bancos de tierras están operando en todo el país?
- 4) ¿Cómo funciona la banca terrestre?
- 5) ¿No están compitiendo los bancos de tierras con el mercado privado, con una ventaja injusta?
- 6) ¿Cuándo tiene sentido utilizar la banca terrestre?
- 7) ¿Cómo es un programa típico de banco de tierras?
- 8) ¿cuáles son algunos de los principales poderes de un banco de tierras?
- 9) ¿En qué se diferencia un banco de tierras de una autoridad de reurbanización?
- 10) ¿Cómo se financia un banco de tierras?
- 11) ¿Cuántas propiedades tienen generalmente los bancos de tierras en su inventario en un momento dado?
- 12) ¿Qué tipos de propiedades adquieren los bancos de tierras?
- 13) ¿Qué información adicional o asistencia técnica puede proporcionar Community Progress con respecto a la banca de tierras?
1) ¿Qué es un banco de tierras?
Los bancos de tierras son entidades gubernamentales o corporaciones sin fines de lucro que se centran en la conversión de propiedades vacantes, abandonadas y morosas de impuestos en uso productivo.
Las propiedades vacías, abandonadas y en mora de impuestos a menudo se agrupan como «propiedades problemáticas» porque desestabilizan los vecindarios, crean riesgos de incendio y seguridad, reducen el valor de las propiedades y drenan el dinero de los impuestos locales. En cierto sentido, se trata de propiedades que el mercado privado ha rechazado por completo.
Los bancos de tierras, en esencia, son una respuesta directa a esta tendencia creciente de desocupación y abandono, creados para adquirir estratégicamente propiedades problemáticas y convertir estos pasivos en activos. En resumen, los bancos de tierras están destinados a adquirir el título de propiedad de estas propiedades problemáticas, eliminar las obligaciones y transferir las propiedades a nuevos propietarios responsables de una manera transparente que produzca resultados consistentes con los planes basados en la comunidad.
La mayoría de los bancos de tierras tienen facultades especiales (véase más adelante) que les permiten llevar a cabo estas actividades de manera más eficaz y eficiente que otras entidades públicas o sin fines de lucro. Cuando se ejecuta cuidadosamente, la banca de tierras puede resolver algunas de las barreras más difíciles para devolver la tierra al uso productivo, ayudando a liberar el valor de las propiedades problemáticas y convirtiéndolas en activos para la revitalización de la comunidad.
2) ¿Cómo se crean los bancos de tierras?
Normalmente, los bancos de tierras se crean como entidades públicas mediante una ordenanza local, de conformidad con la autoridad prevista en la legislación habilitante del Estado. Los programas de banca de tierras también se pueden desarrollar dentro de las entidades existentes, como las autoridades de reurbanización, los departamentos de vivienda o los departamentos de planificación.
3) ¿Cuántos bancos de tierras están operando en todo el país?
Basándonos en nuestro conocimiento y experiencia en el campo de la práctica, estimamos que hay aproximadamente 170 bancos de tierras y programas de bancos de tierras en funcionamiento en todo el país (a enero de 2018). Los estados de Michigan, Ohio y Nueva York tienen actualmente el mayor número de bancos de tierras activos. Para obtener un inventario nacional de bancos de tierras y programas de bancos de tierras, consulte nuestro nuevo mapa interactivo de la sede de Land Bank.
4) ¿Cómo funciona la banca terrestre?
Los bancos de tierras están diseñados para adquirir y mantener propiedades problemáticas y luego transferirlas a una propiedad responsable y un uso productivo de acuerdo con los objetivos y prioridades locales de uso de la tierra, creando un sistema más eficiente y efectivo para eliminar la plaga.
Para llevar a cabo estas tareas, los bancos de tierras reciben poderes especiales y autoridad legal de conformidad con las leyes habilitantes del Estado. Aunque estos estatutos difieren ampliamente de un estado a otro, los ejemplos más recientes de legislación integral sobre bancos de tierras generalmente otorgan a los bancos de tierras las siguientes facultades:
- Obtenga una propiedad a bajo costo o sin costo a través del proceso de ejecución hipotecaria de impuestos
- Tenencia de tierras libres de impuestos
- Borrar el título y / o extinguir los impuestos atrasados
- Propiedades en arrendamiento para uso temporal
- Negocie ventas basadas no solo en la oferta más alta, sino también en el resultado que se alinee más estrechamente con las necesidades de la comunidad, como viviendas para la fuerza laboral, una tienda de comestibles o un espacio recreativo ampliado
Queremos enfatizar que un banco de tierras no es una «bala de plata» para las comunidades que luchan contra la plaga. Aunque los bancos de tierras están diseñados de manera única para ayudar a reducir las propiedades problemáticas, las políticas, prioridades y actividades de un banco de tierras deben complementar otras estrategias y actividades comunitarias, como la aplicación de códigos estratégicos, la planificación inteligente y el desarrollo comunitario, y la recaudación y aplicación efectiva de impuestos.
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5) ¿No están compitiendo los bancos de tierras con el mercado privado, con una ventaja injusta?
No es así. De hecho, un banco de tierras es una respuesta directa a un inventario creciente de propiedades problemáticas que el mercado privado ha rechazado por completo. La mayoría de las propiedades vacías y abandonadas tienen serias barreras legales y financieras que restan valor a los inversores privados responsables. Por ejemplo, muchas propiedades abandonadas tienen un título nublado, lo que introduce un nivel de incertidumbre y responsabilidad que pocos inversores responsables, si es que hay alguno, están dispuestos a asumir. Además, muchas propiedades embargadas por impuestos han acumulado años de impuestos atrasados que exceden con creces el valor de mercado de la propiedad. Del mismo modo, muchas propiedades dejadas vacías y abandonadas durante demasiados años requieren una inversión en reparaciones que excede en gran medida lo que el mercado podría devolver. Por lo tanto, un banco de tierras está diseñado específicamente para abordar el inventario de propiedades problemáticas que el mercado privado ha descartado, y para convertir estos pasivos del vecindario en activos que promuevan los objetivos comunitarios.
6) ¿Cuándo tiene sentido utilizar la banca terrestre?
Cualquier comunidad considerando la creación de un banco de tierras debe evaluar una serie de factores para determinar si un banco de tierras es necesario o probabilidades de éxito. Algunos desencadenantes comunes para crear un banco de tierras incluyen:
- Grandes inventarios de bienes desocupados y abandonados
- Propiedades con poco o ningún valor de mercado
- Propiedades con impuestos morosos superiores al valor justo de mercado
- Propiedades con problemas de título
- Políticas inflexibles que dictan la disposición de la propiedad pública, negando a los gobiernos locales la oportunidad de ser estratégicos y ágiles
- La especulación y la incertidumbre inherentes a la venta en subasta de propiedades hipotecadas por impuestos
Algunas jurisdicciones pueden tener ya una entidad u organismo (por ejemplo, una autoridad de reurbanización) que esté dotada de herramientas para tomar el control efectivo de grandes inventarios de propiedades problemáticas y devolverlas a un uso productivo, obviando la necesidad de un banco de tierras. Sin embargo, en algunos casos, dichas entidades se centran principalmente en el desarrollo, en lugar de en estrategias de eliminación y estabilización de plagas en vecindarios más desfavorecidos. Cuando este es el caso, la comunidad aún puede querer considerar la creación de un banco de tierras o un programa de bancos de tierras.
7) ¿Cómo es un programa típico de banco de tierras?
Si bien todos los bancos de tierras existen para servir al mismo propósito principal de adquirir propiedades problemáticas y devolverlas a un uso productivo, son muy diversos en su estructura y operaciones. Estimamos que hay aproximadamente 170 bancos de tierras y programas de bancos de tierras en funcionamiento en todo el país (a enero de 2018), y varían mucho en términos de los tipos de ciudades, regiones y condiciones económicas en las que operan, el tamaño de sus inventarios, la capacidad de su personal, sus autoridades legales y sus objetivos y programas. A pesar de esta diversidad, nuestra experiencia ha demostrado que los bancos de tierras exitosos exhiben algunas características similares:
- Vínculos estratégicos con el proceso de recaudación de impuestos y ejecución hipotecaria. La morosidad fiscal es a menudo el denominador común más importante entre las propiedades vacías y abandonadas, lo que explica por qué casi todos los bancos de tierras han establecido vínculos estratégicos con el proceso de ejecución hipotecaria fiscal como fuente primaria de adquisiciones. Esto es particularmente en comunidades donde (a) una causa primaria de desocupación y abandono es un proceso de ejecución impositiva ineficaz y (b) donde existen poderes legales, acuerdos intergubernamentales o políticas para que un banco de tierras adquiera propiedades a través del proceso de ejecución impositiva a bajo costo o sin costo alguno. Aunque las subastas pueden generar resultados positivos para propiedades comercializables, la subasta especulativa rara vez conduce a resultados positivos para propiedades problemáticas. Los bancos de tierras pueden y deben desempeñar un papel clave en la adquisición y conversión de propiedades embargadas por impuestos para uso productivo.
- Operaciones escaladas en respuesta a los objetivos locales de uso de la tierra. Los bancos de tierras exitosos han establecido estrategias de adquisición y disposición que apoyan directamente la implementación de los objetivos locales de uso de la tierra y satisfacen las necesidades de la comunidad. Algunos bancos de tierras se ocupan de inventarios masivos de propiedades extremadamente inseguras y abandonadas como parte de una estrategia urgente de estabilización y seguridad pública, mientras que otros operan selectivamente con extrema deliberación. Independientemente de la escala de operaciones, los bancos de tierras siempre deben tomar decisiones basadas en una sólida comprensión de las prioridades y metas de la comunidad, y guiadas por planes de revitalización vecinales, locales y regionales.
- Transacciones basadas en políticas, transparentes y que rindan cuentas públicamente. La adquisición y disposición de propiedades, especialmente aquellas que han sido durante mucho tiempo úlceras oculares dañinas, es un esfuerzo importante y sensible. Los bancos de tierras exitosos han hecho grandes esfuerzos para construir y mantener la confianza con el público a través de una transparencia completa en el establecimiento de prioridades, políticas y procedimientos que rigen todas las acciones. Los bancos de tierras deben asegurarse de que estas reglas y políticas básicas se establezcan antes de cualquier transacción, y se revisen anualmente con la participación del público para mantener un alto nivel de transparencia y rendición de cuentas. Además, los bancos de tierras deben esforzarse por crear sitios web que ofrezcan a los miembros del público pleno acceso a información precisa y actualizada relativa a todas las operaciones, programas, políticas y actividades de los bancos de tierras, incluidos listados de ventas y transacciones anteriores.
- Compromiso con los residentes y otras partes interesadas de la comunidad. No hay sustituto para las partes interesadas de la comunidad comprometidas que entienden la historia y los objetivos de una comunidad, y cuyas vidas dependen más directamente del trabajo de un banco de tierras. Los bancos de tierras exitosos han encontrado formas creativas y consistentes de informar, involucrar y empoderar a estos residentes activos para ayudar a priorizar las intervenciones de los bancos de tierras y desarrollar soluciones a largo plazo. Ya sea que establezca una junta asesora comunitaria o que organice reuniones vecinales de manera regular, los bancos de tierras deben explorar e implementar prácticas que afirmen un fuerte compromiso con la inclusión, el compromiso y el empoderamiento.
- Alineación con otras herramientas locales o regionales y programas comunitarios. Debido a que un banco de tierras es una herramienta para apoyar los objetivos de uso de la tierra desarrollados localmente, y no una meta en sí misma, es importante coordinarse con otras herramientas y programas de prevención de plagas. Los bancos de tierras exitosos han ayudado a facilitar y trabajar en diversas colaboraciones en los sectores público, privado y sin fines de lucro que comparten objetivos de desarrollo económico y comunitario similares. No podemos enfatizar lo suficiente que, para ser verdaderamente eficaces, las actividades de los bancos de tierras deben complementar los esfuerzos existentes de prevención de plagas, incluida la aplicación efectiva de impuestos, la aplicación de códigos estratégicos, las inversiones en vecindarios y la planificación basada en la comunidad.
- Fuente de financiación recurrente y fiable. El enfoque de un banco de tierras se centra en el inventario de propiedades problemáticas que el mercado inmobiliario local básicamente ha rechazado, y por lo tanto siempre requerirá algún nivel de apoyo público, ya sea en efectivo o en especie, que sea proporcional al alcance y la escala de vacantes que se espera que el banco de tierras ayude a resolver. Con una fuente de financiación recurrente y confiable, los bancos de tierras pueden centrarse en los tipos de intervenciones creativas y asociaciones comunitarias que se requieren para transformar las responsabilidades en un uso productivo que cumpla y promueva los objetivos de la comunidad.
Un banco de tierras no es una panacea para todos los problemas asociados con la plaga, ni siquiera una entidad necesaria en muchas ciudades, pero en el entorno adecuado y con la estructura legal adecuada, un banco de tierras puede ser una herramienta clave para devolver las propiedades vacías y problemáticas a un uso productivo.
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8) ¿cuáles son algunos de los principales poderes de un banco de tierras?
Dependiendo de la legislación estatal y local, los bancos de tierras a menudo tienen poderes legales únicos para apoyar sus actividades y facilitar el retorno de propiedades problemáticas a un uso productivo. Aunque estos estatutos difieren ampliamente de un estado a otro, generalmente otorgan los siguientes poderes:
- Obtenga una propiedad a bajo costo o sin costo a través de la ejecución hipotecaria de impuestos
- Tenencia de tierras libres de impuestos
- Borrar el título y / o extinguir los impuestos atrasados
- Propiedades en arrendamiento para uso temporal
- Negociar ventas basadas no solo en la oferta más alta, sino también en el resultado que se alinee más estrechamente con las necesidades de la comunidad, como la vivienda de la fuerza laboral, una tienda de comestibles o un espacio verde
Usando estos poderes especiales, los bancos de tierras pueden agilizar la eliminación de plagas y crear un enfoque ágil, responsable e impulsado por la comunidad para devolver las propiedades problemáticas al uso productivo.
9) ¿En qué se diferencia un banco de tierras de una autoridad de reurbanización?
En algunos estados, se ha aprobado legislación que otorga a las autoridades de reurbanización muchos de los mismos poderes que los bancos de tierras. En Luisiana, por ejemplo, algunas autoridades de reurbanización también pueden funcionar como bancos de tierras. Sin embargo, en la mayoría de los estados, las autoridades de reurbanización y los bancos de tierras difieren tanto en términos de sus poderes legales como de su misión. Los bancos de tierras generalmente implementan políticas de disposición que permiten una mayor flexibilidad que una autoridad de reurbanización en términos de cesionarios y consideración. Sin embargo, a diferencia de muchas autoridades de reurbanización, los bancos de tierras no tienen el poder de expropiación, ni los bancos de tierras tienen el poder de gravar. En cuanto a la misión, muchos bancos de tierras se centran en adquirir, estabilizar y volver al uso productivo aquellas propiedades que se consideran que tienen la influencia más perjudicial en una comunidad. Estas son propiedades que pueden no tener una oportunidad inmediata de reurbanización, pero están desestabilizando los vecindarios y socavando la calidad de vida. En comparación, una autoridad de reurbanización generalmente se centra en propiedades con potencial de reurbanización a corto plazo y en proyectos de desarrollo a gran escala que se alinean con objetivos de desarrollo económico altamente visibles y a largo plazo.
10) ¿Cómo se financia un banco de tierras?
Los bancos de tierras generalmente se financian a través de una variedad de fuentes, que pueden incluir ingresos de la venta de propiedades, subvenciones de fundaciones, asignaciones de fondos generales de gobiernos locales y condales, y subvenciones federales y estatales. Los bancos de tierras en ciertos estados han recibido fondos importantes de los Fondos Federales Más Afectados (por ejemplo, Michigan y Ohio) y los Fondos Nacionales de Liquidación Hipotecaria (por ejemplo, Nueva York e Illinois).
En la legislación habilitante del Estado se han incluido un par de mecanismos de financiación exclusivos de los bancos de tierras. Por ejemplo, en Michigan y Nueva York, los bancos de tierras pueden recuperar el 50% de los impuestos sobre las propiedades devueltas a las listas de impuestos durante cinco años. En Ohio, las tarifas especiales impuestas a los contribuyentes morosos proporcionan una fuente dedicada de financiamiento para las operaciones de los bancos de tierras. Encontrar fuentes de financiamiento consistentes y preferiblemente dedicadas es fundamental para el éxito de los bancos de tierras, ya que incurren en costos significativos convirtiendo pasivos inseguros que el mercado privado ha rechazado en activos que mejoran la vitalidad del vecindario. Varios de los bancos de tierras más exitosos de todo el país también son capitalizados por sus unidades locales de gobierno, ya sea mediante asignaciones presupuestarias anuales o asistencia en especie, como personal compartido.
11) ¿Cuántas propiedades tienen generalmente los bancos de tierras en su inventario en un momento dado?
Los inventarios de los bancos de tierras varían mucho de una jurisdicción a otra. Los tamaños de inventario varían desde unas pocas propiedades hasta miles de propiedades. Las razones de esta variación incluyen el tamaño de la comunidad en la que se encuentra el banco de tierras, el nivel de angustia y desinversión en cada comunidad, el proceso de adquisición de propiedades del banco de tierras, la estrategia y las autoridades (incluso si la ley estatal le otorga al banco de tierras la autoridad para elegir qué propiedades adquirir fuera de la ejecución hipotecaria de impuestos), y la misión y los objetivos del banco de tierras.
12) ¿Qué tipos de propiedades adquieren los bancos de tierras?
La mayoría de las adquisiciones de bancos de tierras son propiedades vacantes, residenciales, con impuestos morosos. Además de las parcelas embargadas con impuestos, los bancos de tierras pueden adquirir propiedades de Propiedad Inmobiliaria (REO) y recibir donaciones privadas y transferencias de tierras públicas. Aunque la mayoría de las propiedades suelen ser viviendas unifamiliares vacías o lotes baldíos, los bancos de tierras también adquieren viviendas multifamiliares, propiedades comerciales e industriales y, en raras ocasiones, propiedades de alquiler ocupadas. De hecho, algunos bancos de tierras incluso tienen programas de terrenos abandonados bien desarrollados a través de los cuales adquieren propiedades industriales a gran escala.
13) ¿Qué información adicional o asistencia técnica puede proporcionar Community Progress con respecto a la banca de tierras?
Para obtener más información sobre los bancos de tierras y los bancos de tierras, consulte nuestras siguientes publicaciones:
- Land Banks and Land Banking 2nd Edition, lanzado en junio de 2015, se basa en el éxito de la primera edición, con una gran cantidad de recursos prácticos, que incluyen una amplia orientación sobre la creación y operación de un banco de tierras, plantillas de legislación estatal habilitante y ejemplos de políticas administrativas
- Llévalo al Banco.: Cómo los Bancos de Tierras están fortaleciendo los vecindarios de Estados Unidos, publicado en noviembre de 2014, incluye hallazgos de una encuesta nacional de bancos de tierras existentes, así como siete retratos en profundidad de un conjunto diverso de bancos de tierras
- Land Banks y Land Banking, una publicación innovadora escrita por el cofundador y asesor principal de Community Progress, Frank S. Alexander
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