¿Qué es TI (Mejora de Inquilinos) en Bienes Raíces Comerciales?

Última actualización el 15 de junio de 2020 por Mark Ferguson

Compré un centro comercial de 68,000 pies cuadrados, y mientras estaba mirando el acuerdo, el agente del listado mencionó TI. Era más nuevo en el juego de bienes raíces comerciales después de pasar la mayor parte de mi tiempo en el mundo residencial. No me sentí tan mal porque, después de reunirme con el agente del listado, mi pareja me preguntó qué era TI. Le dije que debían ser impuestos y seguros. ¡Me equivoqué! TI significa mejoras para el inquilino y describe las reparaciones hechas a una unidad para el inquilino. Las mejoras pueden ser pagadas por el inquilino, el propietario o una combinación de ambos.

¿En qué consiste TI?

TI puede consistir en cualquier cosa que el inquilino necesite para operar su negocio. El edificio que compramos tenía un restaurante que se había mudado unos años antes de nuestra compra. El propietario del edificio acordó pagar improvements 150,000 de mejoras para los inquilinos antes de que el restaurante se mudara. El dueño del restaurante gestionó las mejoras, pero el propietario las pagó.

Las mejoras consistieron en nuevos equipos de cocina, pintura, pisos, un nuevo plano de planta y más. TI puede consistir en casi cualquier cosa que el inquilino necesite. En otra unidad, construimos dos nuevas habitaciones para un estudio de baile, pintamos las paredes, abrimos el techo y agregamos ventanas. Pagamos por esas mejoras, y ellos agregaron los toques finales.

¿Por qué el propietario pagaría por las mejoras del inquilino?

Muchas personas asumen que los inquilinos pagan por las mejoras cuando alquilan un espacio. Sin embargo, muchos propietarios están dispuestos a arreglar sus edificios para los inquilinos. Si bien puede parecer una locura gastar 1 150,000 para que un restaurante alquile un espacio por 5 años, tiene sentido cuando profundizas en los números.

• El inquilino pagó más de 6 6,000 al mes por su arrendamiento. Son 72.000 dólares al año.
• El propietario tardaría un poco más de 2 años en recuperar su dinero después de hacer esas reparaciones.

El propietario del edificio está obteniendo un rendimiento de aproximadamente el 50% de su inversión al arrendar ese espacio al restaurante, asumiendo que nadie más lo alquilaría. La decisión de gastar tanto dinero en mejoras para el inquilino se vuelve más complicada cuando es posible que pueda arrendar el espacio, pero por un alquiler más bajo o un tiempo de arrendamiento corto. Si pudiera alquilarlo por 4 4,000 al mes sin hacer ningún trabajo, tardaría más de 6 años en recuperar su dinero.

¿Puede TI aumentar el valor de la propiedad?

Las mejoras para inquilinos pueden hacer que sea más fácil arrendar espacio y aumentar el alquiler de un espacio. El único beneficio de aumentar el alquiler no es solo que gana más dinero cada mes, sino que también aumenta el valor de la propiedad. Los bienes raíces comerciales generalmente se valoran en función de las tasas de capitalización. La tasa de capitalización es el resultado neto de explotación (NOI) dividido por el valor de la propiedad. Por ejemplo:

Si el NOI es de 1 10,000 al año y el valor de la propiedad es de $100,000, la tasa de límite es 10% (10,000/100,000 =10%).

La tarifa de límite varía según el tipo de propiedad, la ubicación, los arrendamientos y otros factores. Si sabe que su propiedad se vendería por una tasa de límite del 10%, puede aumentar el valor aumentando los ingresos. Si puede aumentar el NOI a 1 12,000 al año en el ejemplo anterior, la propiedad valdría 1 120,000 en lugar de $100,000.

Tengo una calculadora de tasa de capitalización que calcula fácilmente la tasa de capitalización para usted.

Estudio de caso de valor agregado de TI

La propiedad que compramos se vendió a un límite de 9 (tasa de límite del 9%). Creo que las tasas de TOPE en mi área para este tipo de propiedad están más cerca del 7% para el valor de mercado, pero conseguimos un muy buen trato. ¿Cuánto añadió el arrendamiento del restaurante al valor de la propiedad?

• $6,000 un mes x 12 meses = 7 72,000 al año en ingresos adicionales.
• A una tasa de límite del 9%, ¡7 72,000 al año agrega 8 800,000 en valor a la propiedad!
• A una tasa de capitalización del 7%, ¡7 72,000 al año agrega value 1,028,571 en valor a la propiedad!

La razón por la que los propietarios o propietarios pagarán las mejoras de los inquilinos no es solo porque aumentarán el alquiler; también es porque aumentarán el valor de sus propiedades. Si están buscando vender o refinanciar la propiedad, un inquilino vendido a largo plazo puede agregar millones de dólares al valor.

Si consideramos al inquilino que solo iba a pagar 4 4,000 al mes en alquiler y no requirió ninguna mejora para el inquilino, ese arrendamiento sería:

• A una tasa de TOPE del 9%, 4 48,000 al año agregarían 5 533,333 en valor a la propiedad.
• A una tasa de límite del 7%, 4 48,000 al año agregarían 6 685,714 en valor a la propiedad.

Mientras que el arrendamiento en dólares más bajo agrega valor a la propiedad, agrega cientos de miles de dólares menos en valor.

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¿Cómo pueden las mejoras de inquilinos añadir valor aparte de los arrendamientos?

Las mejoras para inquilinos ofrecen múltiples formas de agregar valor a una propiedad. Ya hemos hablado de cómo pueden agregar valor con el aumento de los alquileres y cómo esos alquileres no solo traerán más dinero, sino que aumentarán el valor del edificio. Las mejoras del inquilino también pueden agregar valor de otras maneras.

Cuando realiza mejoras para el inquilino, está mejorando el edificio y la unidad del inquilino. Si realiza las mejoras adecuadas, será más fácil alquilar las unidades en el futuro si los inquilinos actuales se van. Cuando el propietario gastó 1 150,000 en el restaurante, hizo que ese espacio fuera mucho más atractivo para cualquier negocio, especialmente para otro restaurante. Es posible que otro restaurante necesite cambiar algunas cosas, pero lo más probable es que no quiera gastar tanto dinero de nuevo. También puede ser mucho más fácil alquilar el espacio cuando ya está configurado para un restaurante.

Por otro lado, si realiza mejoras que son muy específicas para un negocio, puede que le resulte más difícil alquilar el espacio a otro inquilino. Si termina un espacio para una bolera, es posible que no recupere parte de su inversión si la bolera se va a menos que pueda encontrar otra bolera para alquilar el espacio.

A continuación se muestra un video del estudio de baile justo antes de que se mudaran:

¿Quién debe pagar por TI?

Otra consideración es quién y cómo se debe pagar el TI? En la mayoría de los casos, el TI es pagado por el inquilino, al menos en parte. El inquilino podría pagar los costos por adelantado; podría pagar los costos aumentando su alquiler por un cierto período de tiempo; o simplemente podría pagar los costos pagando más alquiler que otro inquilino que no requeriría tantas mejoras para el inquilino.

Mientras que muchas personas piensan que tiene sentido que el inquilino pague por las mejoras, ya que es su negocio, en realidad tiene más sentido que el propietario pague por ello si desea el valor más alto que pueda obtener por su propiedad. Por ejemplo:

• El inquilino paga rent 3,000 al mes en alquiler y el inquilino paga TI 50,000 por TI.
• El inquilino paga 4 4,000 al mes en alquiler y el propietario paga los 5 50,000 en TI.

En el escenario 1, el inquilino paga un alquiler más bajo, pero tiene que pagar los 5 50,000. Uno de los mayores problemas es que muchos inquilinos pueden no ser capaces de entregar ese dinero por encima de todo lo demás que necesitarán para que su negocio funcione. Incluso si tienen todo el dinero en efectivo del mundo, les toma 50 meses alcanzar el equilibrio. Hasta ese mes 50, han pagado más en alquiler y TI que si el propietario pagara el TI y el inquilino pagara un alquiler más alto.

En el segundo escenario, el inquilino paga más alquiler, pero necesita menos efectivo por adelantado. El propietario tiene que pagar más dinero para las reparaciones, pero tienen un edificio mucho más valioso con el arrendamiento más alto. En el primer escenario, el edificio vale $514,285 asumiendo que se trata de un arrendamiento de NNN. En el segundo escenario con un alquiler más alto, el edificio vale $685,714.

En mi opinión, tiene sentido que el propietario pague la mayor parte del TI si puede aumentar el alquiler para compensarlo. El propietario no solo gana más dinero a largo plazo con el aumento de los alquileres, sino que el valor de la propiedad también aumenta a partir del día en que se firma el contrato de arrendamiento con los alquileres más altos. El valor de la propiedad aumenta mucho más que los costos del TI en la mayoría de los casos.

Si el propietario decide refinanciar la propiedad con un préstamo a una relación préstamo-valor del 75%, podría obtener un préstamo por $385,713 con el escenario 1 o 5 514,285 con el escenario 2. Podrían obtener mucho más reembolso si ese es su objetivo.

¿Los inquilinos comerciales se quedarán más tiempo con más mejoras para los inquilinos?

Algunos de los mejores inquilinos requerirán bastante TI. Querrán que su espacio satisfaga exactamente lo que necesitan, y puede ser difícil para ellos encontrar propietarios que estén dispuestos a gastar dinero en TI. Si pueden encontrar un propietario comercial que gaste dinero en TI para ellos, es más probable que permanezcan en ese espacio a largo plazo.

Cuanto más caro es el TI, más probable es que el inquilino se quede en ese espacio. Es difícil encontrar un propietario que gaste decenas de miles de dólares en TI, y una vez que esté en un espacio, tenderá a quedarse allí. Al gastar dinero en TI, el propietario puede atraer a inquilinos mejores y a largo plazo.

Conclusión

TI puede ser caro para el inquilino o el propietario. El propietario por lo general tiene más que ganar atrayendo inquilinos que pagarán más alquiler y se quedarán más tiempo, y el valor de su propiedad aumentará si pueden cobrar un alquiler mensual más alto. Antes de alquilar uno de nuestros espacios vacíos al estudio de baile, había un inquilino que quería abrir una lavandería en esa unidad. Querían por lo menos improvements 150,000 en mejoras para los inquilinos antes de considerar la unidad. Pensé que era una locura porque tomaría diez años recuperar ese dinero basado en el precio que querían pagar. Sin embargo, ese arrendamiento habría agregado casi 4 400,000 en valor a la propiedad. Podría haber tenido sentido gastar tanto si no tuviéramos otros inquilinos interesados. Sin embargo, ese alquiler de estudio de baile agregó más valor porque estaban dispuestos a pagar una tarifa de alquiler más alta y solo necesitaban TI 40,000 en TI.

Si bien completar la TI para inquilinos a menudo tiene sentido, el propietario puede elegir al inquilino correcto y la TI correcta para completar. Si hubiéramos terminado el espacio para una lavandería y se hubieran hundido, habría muy pocos inquilinos que querrían ese espacio sin renovaciones importantes, y habríamos desperdiciado mucho dinero.