Una carta de protección de cierre es un contrato entre un asegurador de título y un prestamista. En este acuerdo, el asegurador acuerda indemnizar al prestamista por las pérdidas reales causadas por ciertos tipos de mala conducta por parte del agente de cierre. Básicamente, la compañía de seguros está de acuerdo en mantener el riesgo final y respaldar la póliza. Si la compañía de títulos de propiedad utilizada para el cierre es culpable de fraude o maneja deshonestamente el dinero o los documentos, el asegurador de seguros cumplirá con este acuerdo para reembolsar según sea necesario.
Los suscriptores de títulos no funcionan con cualquier agente de títulos y cierre. Hay un proceso de investigación de antecedentes cuidadoso y asegurarse de que estas agencias tengan una reputación de cumplir con su deber fiduciario, dando así su «sello de aprobación», por así decirlo, de que el prestamista está seguro de hacer negocios con ellos.
El CPL es un formulario presentado que está aprobado por la Oficina de Seguros de Maine y no se puede modificar. Es válido por 1 año a partir de la fecha de la carta. Sin embargo, información específica de la transacción, como el monto del préstamo, el nombre de las partes, etc. se puede modificar o actualizar, si es necesario.
¿Qué cubre exactamente una CPL? Sujeto a las excepciones y exclusiones específicas que se indican de otro modo, la CPL cubre la pérdida causada únicamente por:
(a) cualquier incumplimiento por parte del Agente de Conciliación o Abogado Aprobado de las instrucciones de cierre escritas que se relacionan con:
(i) (A) el desembolso de los Fondos necesarios para establecer el estado del Título de Propiedad de la Tierra; o
(B) la validez, exigibilidad o prioridad del gravamen de la Hipoteca Asegurada; o
(ii) la obtención de cualquier documento, específicamente requerido para Usted, pero solo en la medida en que la falta de obtención del documento afecte adversamente el estado del Título de Propiedad de la Tierra o la validez, exigibilidad o prioridad gravamen de la Hipoteca Asegurada sobre el Título de Propiedad de la Tierra; o
(b) fraude, robo, deshonestidad o apropiación indebida del Agente de Conciliación o Abogado Aprobado en el manejo de sus fondos o documentos en relación con el cierre, pero solo en la medida en que el fraude, robo, deshonestidad o apropiación indebida afecte negativamente el estado del Título de Propiedad de la Tierra o la validez, aplicabilidad o prioridad del gravamen de la Hipoteca Asegurada sobre el Título de Propiedad de la Tierra.
El costo de una carta de protección de cierre es de $25, la tarifa completa va al asegurador, y la cobertura limita la protección a los cierres que tienen lugar solo en el Estado de Maine. También debe tenerse en cuenta que una LPP solo puede emitirse si el asegurador está emitiendo una póliza de título en relación con la transacción. En otras palabras, si no se emite una política de título para una transacción, no se puede emitir ni se emitirá ninguna CPL para esa transacción.
Hay algunos casos en los que el cierre y la emisión del título están siendo manejados por diferentes agentes/abogados aprobados. Una CPL solo se puede emitir siempre que el agente/abogado de cierre y el agente/abogado emisor de pólizas escriban en el mismo asegurador.
Y, por supuesto, probablemente no hace falta decirlo, pero solo se puede emitir una CPL por transacción. Una CPL beneficia al comprador, al prestatario y al prestamista de la transacción.
* un agradecimiento especial a Ann y Tiffany en Chicago Title por su contribución al armar este post.