Antes de que el Coronavirus/COVID-19 se convirtiera en una pandemia estadounidense, los californianos operaban bajo el supuesto de que 2020 sería un año típico. En el año anterior a la declaración de estado de emergencia por Coronavirus/COVID-19 de marzo de 2020, miles de inquilinos de California, a menudo atraídos por perspectivas de empleo voraces, celebraron contratos de arrendamiento residenciales que contenían términos de arrendamiento de un año o más. Sin embargo, como lo demuestra el número récord de solicitudes de desempleo, el mercado laboral diezmado y las sombrías perspectivas económicas, 2020 se caracterizará por una incertidumbre sin precedentes. A pesar de que la economía de California se reabre gradualmente, muchos empleados permanecen marginados por el temor de contraer el Coronavirus/COVID-19. Ahora, la economía tambaleante de California ha obligado a muchos inquilinos de California a reexaminar su decisión de firmar contratos de arrendamiento con términos. Tal vez esperar hasta después de que la pandemia de Coronavirus/COVID-19 desaparezca sea una opción viable; sin embargo, no todos los inquilinos están en una posición financiera para hacerlo. Para muchos inquilinos de California, su única opción es salir. Este artículo examina las opciones de los inquilinos de California para romper los contratos de arrendamiento durante la pandemia de Coronavirus/COVID-19.
- ¿Cuáles Son Mis Obligaciones Con Respecto al Plazo de Arrendamiento?
- ¿Qué Sucede Cuando Rompo Un Contrato De Arrendamiento Durante el Período De Arrendamiento?
- ¿Cómo Puedo Cancelar Mi Contrato De Arrendamiento Durante la Pandemia De Coronavirus / COVID-19?
- Encontrar un inquilino de Reemplazo
- Llegar a un acuerdo de salida con el Propietario
- Desalojo constructivo Debido a la Pandemia de Coronavirus/COVID-19
¿Cuáles Son Mis Obligaciones Con Respecto al Plazo de Arrendamiento?
Un plazo de arrendamiento es un compromiso. Un plazo de arrendamiento es un período de tiempo fijo especificado que indica cuánto tiempo debe arrendar el inquilino la unidad de alquiler. Los términos de arrendamiento no son cancelables. Para los alquileres residenciales, los términos de arrendamiento de un año son comunes. Después de la expiración del plazo de arrendamiento, el arrendamiento se convierte automáticamente en un arrendamiento de mes a mes, o el propietario y el inquilino pueden optar por renovar el plazo de arrendamiento.
Tras la ejecución del contrato de arrendamiento, el inquilino se ve obligado a pagar el alquiler durante todo el plazo de arrendamiento especificado en el contrato.
¿Qué Sucede Cuando Rompo Un Contrato De Arrendamiento Durante el Período De Arrendamiento?
Como se indicó anteriormente, el inquilino se ve obligado a pagar el alquiler de la unidad de alquiler durante todo el período de arrendamiento. Normalmente, el propietario tiene derecho a recuperar los daños resultantes de que el inquilino haya roto el contrato de arrendamiento. Código Civil de California § 1951.2. Los daños y perjuicios incluyen el valor del alquiler no pagado durante el resto del plazo de arrendamiento. Sin embargo, la ley de California limita esta medida de daño, prohibiendo a los propietarios reclamar que se les debe todo el alquiler adeudado en el plazo de arrendamiento. Id.
Los propietarios tienen el deber de mitigar sus daños. Polster, Inc. v. Swing, Calibre 164. App. 3d 427, 433 (1985). Esto significa esencialmente que el propietario debe tomar medidas afirmativas para volver a alquilar la unidad de alquiler. El tribunal no otorgará al propietario el monto total del alquiler adeudado en el plazo del contrato de arrendamiento, si el propietario no mitiga los daños y minimiza las pérdidas.
Antes de la pandemia de Coronavirus/COVID-19, el mercado de alquiler de California significaba que encontrar un inquilino de reemplazo generalmente no era un problema. Por lo general, los propietarios solo sufrieron modestos lapsos de ocupación. En marzo de 2020, todo cambió.
Los inquilinos de California que ya no están interesados en alquilar sus unidades de alquiler tienen varias opciones para salir de sus unidades durante la pandemia de Coronavirus/COVID-19.
Encontrar un inquilino de Reemplazo
En un mercado de vivienda de alquiler normal, encontrar un inquilino de reemplazo no es demasiado difícil. Sin embargo, la pandemia de Coronavirus/COVID-19 ha llevado a tiempos sin precedentes. El mercado de viviendas de alquiler de California se está congelando. La afluencia aparentemente constante de inquilinos ansiosos por pagar por adelantado todos los términos del arrendamiento ha desaparecido en gran medida. Los listados de alquiler también están abajo. De acuerdo con la economista de StreetEasy Nancy Wu, la oferta y la demanda han caído.
Aunque es más difícil, volver a transferir su unidad a un inquilino de reemplazo sigue siendo una opción. Publique anuncios en Craigslist y otros sitios web similares para determinar el interés en su unidad. Si el interés es bajo, considere bajar ligeramente el precio del alquiler. Si obtiene un inquilino de reemplazo, incluso uno que pague solo un par de cientos de dólares menos al mes, es poco probable que su propietario intente recuperar los daños de usted.
Llegar a un acuerdo de salida con el Propietario
A pesar de ser una opción, los propietarios rara vez aceptan acuerdos amigables con los inquilinos. Como han demostrado informes locales recientes, es probable que no sea sostenible llegar a un acuerdo de salida razonable. Para la mayoría de los inquilinos, esta opción probablemente no debería recibir mucha consideración.
Un desalojo constructivo ocurre cuando las acciones o inacciones de un propietario hacen que la unidad de alquiler no sea apta para la vivienda residencial o priva al inquilino del uso y disfrute de la unidad de alquiler. Groh c. Kover’s Bull Pen, Inc., Calibre 221. App. 2d 611 (1963). El inquilino no es responsable del alquiler por el resto del plazo de arrendamiento después de desocupar la unidad debido al desalojo constructivo. Kulawitz c. Pacific, etc. Paper, Co., Calibre 25. 2d 664, 670 (1944). Antes de desocupar, el inquilino debe notificar el(los) problema(s) al propietario, y el propietario no debe resolver el (los) problema (s). Código Civil de California §§ 1942(a), (d), 1941.2.
La pandemia de Coronavirus / COVID-19 no tiene precedentes. Todavía se desconoce mucho sobre la propagación y la contracción del virus, a menudo fatal. Como es bien sabido, millones de californianos son vulnerables, con un riesgo elevado de contraer Coronavirus/COVID-19. Como parte de sus obligaciones como propietarios, los propietarios de California deben proteger a sus inquilinos del Coronavirus/COVID-19. Esto incluye limitar el acceso a la propiedad privada a los intrusos, impedir que los no residentes entren en la propiedad y garantizar que se cumplan las órdenes de refugio en el lugar del gobierno. Cuando un propietario no cumple con estas obligaciones e ignora las quejas de los inquilinos, el inquilino puede tener justificación para desocupar debido a un desalojo constructivo.
Algunos ejemplos de negligencia de propietarios que apoyan un desalojo constructivo por Coronavirus / COVID-19:
- El propietario no hace cumplir las reglas del refugio en el lugar para infractores conocidos;
- El propietario permite que los intrusos vaguen en propiedad privada, por ejemplo, al negarse a reparar una puerta rota que permite a los vagabundos tener rienda suelta en la propiedad;
- El propietario permite que las personas de entrega usen los ascensores del edificio y hagan entregas en las puertas individuales de los inquilinos, en lugar de establecer una zona de entrega designada en el vestíbulo del edificio o requerir que los inquilinos se reúnan en la puerta principal;
- Propietario que se niega a cerrar los servicios del edificio durante el estado de emergencia por Coronavirus/COVID-19;
- Propietario que se niega a equipar al administrador de la propiedad y a otros empleados con el equipo de protección personal requerido;
- Acoso del propietario al negarse a cumplir con los requisitos adecuados de distanciamiento social; y,
- Propietario que hostiga sustancialmente al inquilino después de su aplazamiento legal del alquiler durante la pandemia de Coronavirus/COVID-19.
Además, la mala conducta ordinaria del propietario continúa apoyando una demanda de desalojo constructiva. Antes de desocupar, los inquilinos de California deben documentar los problemas, quejarse al propietario y proporcionar tiempo para que el propietario cure los defectos. Si corresponde, el inquilino debe informar al propietario de que es miembro de una población vulnerable con mayor riesgo de contraer Coronavirus/COVID-19. Si el propietario aborda el(los) problema (s), el inquilino no podrá reclamar un desalojo constructivo.
En este contexto, desalojar una unidad debido a un desalojo constructivo es una decisión seria con grandes consecuencias legales. Antes de decidir desocupar debido a un desalojo constructivo, Astanehe Law recomienda discutir sus opciones con un abogado de inquilinos con experiencia.
Si usted es un inquilino de California, que vive en ciudades como San Francisco, Oakland, San José, Los Ángeles, Richmond o Berkeley, y tiene preguntas sobre sus derechos de inquilino durante la pandemia de Coronavirus/COVID-19 o California Rent Control (AB 1482), comuníquese con Astanehe Law para hablar con un abogado de inquilinos con experiencia.