Las fugas son algunos de los problemas más comunes en los apartamentos de la ciudad de Nueva York, y si es un inquilino, pueden ser algunos de los más difíciles de abordar.
«Lo primero que le digo a alguien», dice la abogada Michelle Itkowitz de Itkowitz PLLC, » es que documente, documente, documente.»
Eso incluye, dice, presentar quejas a la ciudad, enviar cartas al propietario, tomar fotos de las fugas y reparaciones, y mantener un registro de todo. Lo ideal, agrega, es que las personas con fugas continuas mantengan una hoja de cálculo con las fechas de los incidentes, lo que sucedió y cómo respondió la administración.
Si después de hacer un seguimiento con la empresa de gestión, su problema aún no se está abordando, entonces llame a la ciudad, dice.
Sugerencia privilegiada: «Cuando llamas al 311, te dan un número de referencia. Guárdalo y úsalo para el seguimiento.»
Si ha hecho ambas cosas y todavía no está pasando nada, entonces es posible que desee iniciar un procedimiento de HP contra el propietario en el tribunal de vivienda, lo que obliga al propietario a solucionar el problema o ser multado (mucho más sobre esto a continuación). Pero recuerda: las multas van a la ciudad y no a ti. También tenga en cuenta que no tiene que contratar a un abogado para esto, ya que hay secretarios de la corte que pueden manejar su caso.
Incluso puede retener el alquiler en algunos casos, pero Itkowitz sugiere quedarse con parte de ese depósito en garantía. Esto muestra a la corte que tiene el dinero para pagar el alquiler y que no solo está tratando de salirse de sus facturas. Además, ayuda estar preparado si te ves obligado a pagar lo que has retenido. Si el alquiler de su apartamento está estabilizado, también puede comunicarse con la División de Vivienda y Renovación Comunitaria para presentar una queja de reducción en los servicios, lo que puede permitirle reducir su alquiler mientras el problema permanezca.
» Va a llevar tiempo y trabajo», dice Itkowitz. «Las ruedas chirriantes obtienen la mayor cantidad de grasa. Si te estableces como ese inquilino que defiende sus derechos, podría ser bueno para ti, aunque algunas personas no se sienten cómodas haciendo eso.»
Ahora, dependiendo del tipo de daño causado por el agua, es posible que esté cubierto o no por el seguro de inquilinos. El daño por agua generalmente está cubierto si es causado por una explosión de tubería de una sola vez, según Jeff Schneider de Gotham Brokerage, un patrocinador de Brick Underground.
«Si algo está sucediendo repetidamente, tiende a no ser cubierto», dice. Como tal, Schneider sugiere mantenerse alejado de la palabra «fuga» cuando se comunique con su compañía de seguros, ya que implicará que es un problema continuo. Si llama a su compañía de seguros y dice que hay daños por agua, es probable que vengan a investigar el problema, dice.
Si está cubierto, también lo está todo lo que se dañó como resultado (computadoras y otros dispositivos electrónicos, por ejemplo).
Más allá de ese consejo general, aquí hay tres escenarios de lectores de ladrillos reales, y consejos sobre lo que deben hacer:
Un agujero en el techo, y sin ayuda de la empresa de gestión.
PROBLEMA: «Comenzó como unas gotas del techo de nuestro sótano. Que finalmente se convirtió en el techo que se hundía, creando una abertura con el agua fluyendo más libremente. Ahora hay un agujero cortado en el techo, con agua corriente saliendo cuando mi vecino se ducha. La compañía de administración de propiedades lo ha «reparado» dos veces. En ambas ocasiones, los técnicos calafatearon la bañera de nuestros vecinos, parchearon el techo empapado y pintaron sobre el molde.
«La fuga es el resultado de una tubería rota en el techo (según el único plomero con licencia que enviaron, después de un año y dos reparaciones fallidas). El fontanero también es la persona que cortó el agujero en nuestro techo para diagnosticar correctamente.
» No hay super para nuestro edificio. Nuestro viejo super desapareció unos cinco meses después de que nos mudáramos. Tenemos que acosar literalmente a la compañía de administración de propiedades antes de que eventualmente envíen a un empleado aleatorio de una compañía llamada Sr. Super. Siempre es alguien diferente que no entiende el problema o el historial de reparaciones. Nunca se ha progresado. Probablemente hemos tenido alrededor de 12 personas que han venido a ver la filtración en este momento.
«Hemos presentado una queja a la ciudad que resultó en que el propietario real del edificio se presentara en el apartamento un día para ver lo que estaba sucediendo. Aún no está arreglado.»
SOLUCIÓN: En primer lugar, Schneider dice que debido a la rotura de la tubería, esto es probablemente algo que está cubierto por el seguro de inquilinos.
Además, Steve Wagner, un abogado de Wagner Berkow, un patrocinador de Brick Underground, dice que este es probablemente un caso para un procedimiento de HP.
«Un procedimiento de HP es muy eficaz para resolver este tipo de problemas», dice. «Hay dos problemas aquí: primero, ¿por qué no hay un super para el edificio? Si un edificio tiene nueve o más unidades, se requiere que tenga un súper residente o un súper residente a menos de 200 pies. Ese es el número uno.»
El segundo es el hecho de que, por ley, todos los inquilinos tienen una garantía de habitabilidad, que es el requisito de que el propietario mantenga su apartamento en un nivel básico de habitabilidad. Tal como está su caso ahora, su propietario no está cumpliendo con esto.
Wagner dice que en la primera comparecencia ante el tribunal (que debería poder obtener con bastante rapidez), o incluso antes de eso, se llamará a un inspector a su apartamento. Si el inspector ve que hay una necesidad de reparaciones, la ciudad insistirá en que el propietario pague para arreglarlo. Dependiendo de la gravedad de la infracción (se clasifican en una escala de A a C, siendo C la más grave), el propietario tendrá que hacer las reparaciones de inmediato, tendrá 30 días para repararla o 90 días para repararla. Las multas por violaciones C pueden ser de hasta 2 250 al día para el propietario.
Es posible que desee retener el alquiler, pero tenga en cuenta que si lo hace, el propietario lo demandará en la corte de vivienda. Es muy posible que gane, pero como resultado, puede ser colocado en la temida lista negra de inquilinos.
Un inquilino cooperativo ve una fuga y huele a quemado
Problema: «Alquilo un apartamento cooperativo en Queens con mi amigo (que es el dueño del apartamento en el que estamos). El otro día, noté un trozo de pintura en mi bañera de ducha, y miré hacia arriba para ver que había burbujas en el techo debido a la humedad con la pintura descascarada. Las burbujas/peladuras se habían extendido, y cuando llegué a casa por la noche, fui a encender las luces del baño, pero no pasó nada.
» miré la toma de corriente y el interruptor y parecía / olía quemado. He llamado a la línea de emergencia que tiene la propiedad, y la mujer tomó mi información y dijo que avisaría a alguien, pero aún no me han contestado.»
Solución: Bonnie Berkow, de Wagner Berkow, dice que la parte sobre el olor a quemado es preocupante. Sugeriría que llamaras al Departamento de Bomberos o al Departamento de Edificios. Puede llamar al 311 y ser dirigido a cualquiera de los dos.
Este caso, también, podría justificar un procedimiento de HP, pero probablemente depende de la cooperativa lidiar con él.
«En términos generales, bajo las reglas de propiedad de una cooperativa, tienen que arreglar lo que hay detrás de las paredes», dice Wagner. «A menudo, en estos casos, el’ propietario del edificio ‘ es responsable, lo que puede significar la cooperativa en sí o el agente gerente. Incluso podrían ser los directores. Tienes que mirar los estatutos de la cooperativa, porque la definición puede ser amplia.»
Si hay una sensación de que la cooperativa fue negligente en su fontanería, o que por alguna razón algo que hicieron o no hicieron es lo que está causando esto, es probable que la cooperativa tenga que solucionar el problema, según Wagner.
«Mi experiencia con los tribunales es que, independientemente de lo que digan los documentos de gobierno, si se trata de negligencia, el tribunal encontrará responsable a quien haya sido negligente», dice.
Gracias a la garantía de habitabilidad de la ciudad de Nueva York, su propietario/compañero de piso no tiene que pagar el mantenimiento hasta que se arregle, según Wagner.
Una fuga que simplemente no se detiene.
Problema :»Hay una sección de mi sala de estar que sigue recibiendo daños por agua desde arriba. La administración del edificio es genial, y siguen arreglándolo, pero he aquí que sigue sucediendo y me temo que va a dañar permanentemente mis muebles. Apartamento con renta estabilizada.»
Solución: En este caso, lo mejor es enviar una carta por correo certificado al propietario, dice Wagner.
La carta debería decir algo como: «Apreciamos que haya hecho esfuerzos, pero son inadecuados. Hemos tenido filtraciones en este punto, y este punto, y este punto.»
Pero asegúrate de ofrecer acceso al propietario.
«Si no deja que el propietario lo arregle, no obtendrá una reducción de alquiler por garantía de habitabilidad», dice Wagner.
Tenga en cuenta que el apartamento no tiene que ser totalmente inhabitable para que pueda obtener un descanso de alquiler a través de DHCR hasta que se arregle.
«A veces se puede obtener uno incluso para pelar pintura», dice Wagner.
En este caso, si aún no está arreglado, sugiere contratar a un abogado.
«Lo que el tribunal hará es averiguar cuánto del apartamento se vio afectado y qué porcentaje del alquiler se le debe», dice.