Qu’est-Ce qu’un Bail à Pourcentage?
Un bail à pourcentage est un type de bail où le locataire paie un loyer de base plus un pourcentage de tout revenu gagné pendant qu’il fait des affaires dans les locaux locatifs. C’est un terme utilisé dans l’immobilier commercial. Un contrat de location à pourcentage diminue généralement le taux de base pour les locataires et offre au bailleur un potentiel de hausse supplémentaire.
Points à retenir
- Un bail à pourcentage exige que les locataires commerciaux versent au propriétaire un pourcentage fixe des revenus bruts tirés des activités commerciales menées dans les locaux loués.
- Ce pourcentage est ajouté au loyer de base, mais la base sera fixée plus bas qu’elle ne le serait sur un bail standard, ce qui le rendra attrayant pour les locataires.
- Souvent, le pourcentage de la partie des revenus du bail ne sera pas atteint avant qu’un point d’arrêt des ventes négocié ne soit atteint.
Baux en pourcentage Expliqués
Un bail en pourcentage comporte deux composantes — le loyer de base (ou loyer minimum) et un pourcentage des ventes brutes mensuelles ou annuelles réalisées sur les lieux. Le preneur pourrait trouver cet arrangement attrayant, car il réduit ce coût fixe, qui représente normalement une grande partie des coûts d’exploitation, et le bailleur obtient un potentiel de hausse au-delà de ce qu’un contrat de location standard (c’est-à-dire aucun pourcentage de la composante des ventes) pourrait rapporter. De plus, le bail à pourcentage aligne les intérêts du locataire et du bailleur.
En fournissant un emplacement et des services d’entretien souhaités au locataire, le bailleur améliore la présence du détaillant pour capter plus de trafic piétonnier et, par conséquent, la possibilité de ventes plus importantes, dont une partie irait au bailleur en vertu du contrat de location à pourcentage.
Négociation d’un contrat de location à pourcentage
Le propriétaire et le locataire négocient un » point d’arrêt », c’est-à-dire le niveau des ventes où les paiements de location à pourcentage entrent en jeu, en conjonction avec le loyer de base. Si un propriétaire accepte un loyer de base inférieur, il voudrait également un point d’arrêt inférieur. Le locataire est intéressé par un loyer de base bas et un point d’arrêt élevé. Après des allers-retours et un règlement sur ces deux chiffres, les deux parties doivent déterminer les exclusions au chiffre d’affaires (ventes aux employés du magasin, par exemple), les heures d’ouverture du magasin, les droits de modification du point d’arrêt et les procédures d’audit des ventes du magasin, entre autres détails.
Comptabilisation des Baux à pourcentage
Jetons un coup d’œil aux états financiers de Tapestry, Inc., propriétaire des marques Coach et Kate Spade, qui appellent leur pourcentage de ses paiements de location globaux « locations contingentes. »La société comptabilise les locations conditionnelles dans son compte de résultat lorsque « l’atteinte de l’objectif (c’est-à-dire les niveaux de vente)… est considéré comme probable et estimable. »Au cours de son exercice 2019, Tapestry a payé environ 30% de son loyer total sous forme de loyer conditionnel (c’est-à-dire via un bail à pourcentage). Cela contraste avec Signet Jewelers Limited, dont les paiements de location en pourcentage étaient inférieurs à 2% du loyer total pour la même année.