Samuel Zell est une figure emblématique de l’immobilier américain. En 1968, il crée une société, Equity Group Investments, pour investir dans des propriétés. Depuis sa fondation, Equity Group Investments, maintenant connu sous le nom d’Equity International, s’est étendu au-delà de l’immobilier. La société privée contrôle un portefeuille d’investissements d’un milliard de dollars avec des intérêts répartis sur plusieurs continents et dans plusieurs secteurs, notamment la finance, les transports, l’énergie et les médias.
Points à retenir
- Zell a fait fortune en investissant dans des biens immobiliers sous-évalués et en les détenant à long terme.
- Il est un pionnier de la fiducie de placement immobilier et en a créé deux.
- Zell a décrit sa stratégie comme » dansant sur les squelettes des erreurs des autres. »
Zell est considéré comme le créateur du fonds de placement immobilier contemporain (FPI), et lui et son équipe ont créé certains des plus grands FPI cotés en bourse au monde. Ils comprennent Equity Residential (EQR), une FPI d’appartements dont la capitalisation boursière s’élève à près de 20,5 milliards de dollars, et Equity Commonwealth (EQC), une FPI de bureaux avec des propriétés aux États-Unis et une capitalisation boursière de près de 3,32 milliards de dollars en octobre 2020.
Selon Forbes, la valeur nette de Zell est de 4,7 milliards de dollars. Voici un aperçu de la façon dont il a fait fortune.
Jeunesse et scolarité
Né en 1941, Zell a grandi dans un foyer juif de Chicago. Ses parents avaient émigré aux États-Unis en 1939, peu avant l’invasion de la Pologne par l’Allemagne, et son père était grossiste en bijoux.
Dès son plus jeune âge, Zell s’intéresse au monde des affaires. En 1953, à l’âge de 12 ans, il achetait des exemplaires de Playboy en vrac pendant deux trimestres chacun et les revendait de 1,50 $ à 3 $. « Pendant le reste de l’année, je suis devenu importateur de magazines Playboy dans les banlieues », a rappelé Zell lors d’une réunion de l’Urban Land Institute en 2013, qualifiant cette expérience de « première leçon sur l’offre et la demande. »
Le parcours entrepreneurial de Zell s’est poursuivi tout au long de ses années universitaires. Alors qu’il était à l’Université du Michigan, lui et un ami, Robert Lurie, géraient des appartements étudiants pour des propriétaires. Leur premier concert impliquait 15 maisons. Mais ils ont en fait passé beaucoup de temps à acheter et à améliorer des propriétés en difficulté dans le but de les retourner ou de les louer à des étudiants.
Au moment où il a obtenu son diplôme en 1966, Zell avait géré un total de 4 000 appartements et en possédait personnellement entre 100 et 200. Il a vendu sa part de l’entreprise de gestion immobilière à Lurie avant de retourner à Chicago.
Début de carrière dans l’immobilier
Peu après avoir obtenu son diplôme de droit et passé le barreau, Zell a rejoint un cabinet d’avocats, qu’il a quitté après sa première semaine. Il a finalement décidé de faire une carrière à temps plein en investissant dans l’immobilier.
En 1968, Zell fonda ce qui allait devenir Equity Group Investments et, l’année suivante, convainquit Lurie de travailler avec lui.
Une vague de surconsommation à la fin des années 1960 et au début des années 1970 a contribué à précipiter un krach boursier en 1973. L’immobilier résidentiel multifamilial a été touché en premier, et d’autres types de biens ont rapidement emboîté le pas. De nombreux prêts sur des propriétés commerciales sont tombés en défaut et de nombreux promoteurs ont abandonné leurs projets. Cela a présenté à Zell et Lurie l’occasion idéale d’acquérir des propriétés de haute qualité à des prix bon marché.
À la fin de la crise, les deux possédaient un portefeuille précieux d’immeubles d’appartements, de bureaux et de commerces.
Ils ont détenu le portefeuille pendant de nombreuses années et, par conséquent, ont vu la valeur des bâtiments retrouver et éventuellement dépasser leurs niveaux d’évaluation précédents. Entre-temps, Zell et Lurie ont assuré le paiement de leurs dettes à partir des revenus locatifs mensuels générés par les propriétés.
Cette approche de l’investissement immobilier était assez nouvelle à l’époque; la plupart des investisseurs immobiliers gagnaient leur argent en retournant des immeubles plutôt qu’en accumulant des revenus locatifs.
Au-delà de l’immobilier
Après avoir réussi à transformer des propriétés en difficulté en biens de valeur, Zell a décidé de diversifier ses investissements. Dans les années 1980, il a commencé à acheter des entreprises.
Notamment, sa stratégie d’investissement est restée la même. Comme il l’a décrit dans une interview au magazine LEADERS, « J’ai fait fortune en tournant à droite quand tout le monde allait à gauche. À la fin des années 80 et au début des années 90, j’achetais des immeubles de bureaux à 50 cents le dollar. J’ai continué à regarder par-dessus mon épaule pour voir qui était ma compétition, mais il n’y avait personne. Je ne pouvais m’empêcher de me demander si j’avais tort. La peur et le courage sont très étroitement liés. »
Zell s’est concentré sur la reprise d’entreprises défaillantes dans le but de les redresser. Depuis qu’il a élargi le portefeuille d’investissement d’Equity Group, Zell a investi dans des sociétés opérant dans divers secteurs, notamment le rail, la location de conteneurs, les croisières pour passagers, les emballages en plastique, les produits chimiques agricoles et la fabrication industrielle.
À une époque, elle détenait une participation majoritaire dans la Tribune Company, propriétaire du Chicago Tribune et du Los Angeles Times. L’achat a été largement critiqué, car en privant l’entreprise, Zell l’a chargée de tant de dettes qu’elle a fait faillite.
Zell a fait la une des journaux en 2007 après avoir vendu son portefeuille de 573 immeubles de bureaux, le fonds de placement Equity Office, au groupe Blackstone (BX), le plus grand gestionnaire de placements alternatifs au monde, pour 39 milliards de dollars. À l’époque, la transaction était la plus importante opération de rachat par effet de levier de l’histoire.
Il a également été considéré rétrospectivement comme une initiative astucieuse, car elle s’est produite juste avant la crise des prêts hypothécaires à risque et le marasme immobilier qui a suivi.
The Grave Dancer
Dans un article pour la New York University Review, Sam Zell a décrit sa stratégie immobilière comme « dansant sur les squelettes des erreurs des autres. »La ligne lui a valu le surnom de « Grave Dancer ». »
Si ses opérations ont fait de lui un personnage controversé, il est incontestablement l’un des entrepreneurs les plus riches du monde.