Détérioration Physique

Qu’est-ce que la Détérioration Physique?

La détérioration physique désigne la perte de valeur d’un bien immobilier due à l’usure physique d’un immeuble. Il peut également décrire l’usure normale des bâtiments en vieillissant. Par exemple, les systèmes de chauffage et de refroidissement s’usent à un moment donné dans le futur. L’usure d’une propriété peut être causée par des éléments naturels tels que l’eau, le vent, des températures extrêmes, des termites ou des tremblements de terre. L’usure peut également être causée par les humains par le vandalisme, la négligence, le feu, etc.

Le niveau de détérioration dépend du niveau d’entretien continu de la propriété, ainsi que de la qualité originale de la construction. Un bâtiment construit avec des matériaux d’origine durables a de meilleures chances de résister à la détérioration par rapport à un bâtiment construit avec des matériaux de mauvaise qualité. De plus, les propriétaires qui procèdent à la fixation régulière d’objets usés et à des améliorations telles que la repeinte et le changement de matériau de toiture en types de toiture modernes réduisent le niveau de détérioration de la propriété.

Catégories de détérioration physique

Voici les deux principales catégories de détérioration physique d’un bien immobilier:

1. Détérioration durcissable

La détérioration durcissable est un type de détérioration qu’il est économiquement possible de guérir. La faisabilité économique est indiquée si l’augmentation de la valeur d’une propriété dépasse ou est égale au coût anticipé de la réparation de la propriété. Le coût de remplacement ou de restauration de l’article est utilisé comme mesure réaliste de la détérioration curable.

Mesurer la détérioration curable implique d’estimer la valeur des éléments à réparer, tels que le remplacement des fenêtres, le repeint, le coupe-froid, la réparation du toit, la fixation de tuiles lâches, le câblage défectueux et les réparations au système de chauffage ou de refroidissement. Les mesures ne doivent inclure les éléments ci-dessus que si le gain de valeur d’une propriété compensera le coût des réparations. Par exemple, si le coût estimatif de la réparation du toit et de la fixation des tuiles en vrac coûte 8 000 $, un acheteur potentiel peut réduire le prix de son offre de la même valeur pour couvrir le coût de ces réparations.

Détérioration incurable

La détérioration incurable est un type d’amortissement considéré comme incurable même si les réparations devaient être effectuées. En termes simples, le coût de réparation du ou des articles dépasse la valeur qu’il ajouterait et, par conséquent, il n’y a aucun avantage économique à les réparer.

La détérioration incurable peut également être groupée en à court terme et à long terme. Les articles à court terme désignent les articles dont la durée de vie est plus courte que les améliorations elles-mêmes, tandis que les articles à long terme sont ceux dont la durée de vie est égale ou supérieure aux améliorations effectuées. Par exemple, si la fondation d’un bâtiment est défectueuse, une telle réparation serait considérée comme une détérioration incurable, car elle nécessiterait de reconstruire toute la structure à partir de zéro. La cure dépasse l’augmentation prévue de la valeur de la propriété.

Autres formes de Détérioration immobilière

Outre la détérioration physique, voici d’autres formes de détérioration qui affectent les propriétés immobilières:

1. Obsolescence fonctionnelle

L’obsolescence fonctionnelle est une forme de détérioration due à une caractéristique du bien qui n’est plus utile ou fonctionnelle et qui entraîne une perte de valeur pour l’ensemble du bien. La détérioration peut être due à divers facteurs, tels que l’évolution des exigences du marché, l’évolution de la technologie, les équipements obsolètes, la conception architecturale, les conditions économiques locales, etc.

La perte de valeur est due à l’hypothèse qu’une caractéristique spécifique n’est pas rentable à remplacer ou ne peut pas être modifiée. Un exemple d’obsolescence fonctionnelle est un bâtiment de sept étages sans ascenseur. L’ajout d’un ascenseur sera considéré comme curable si l’augmentation de la valeur de la maison dépasse le coût d’installation de l’équipement.

2. Obsolescence externe

L’obsolescence externe fait référence à la perte de valeur d’une propriété due à des facteurs externes que le propriétaire a peu ou pas la capacité de modifier. Certains des facteurs externes peuvent inclure la récessionla récession est un terme utilisé pour signifier un ralentissement de l’activité économique générale. En macroéconomie, les récessions sont officiellement reconnues après deux trimestres consécutifs de taux de croissance négatifs du PIB., les changements de zonage, la perte régionale d’emplois, les nouveaux développements qui affectent négativement la valeur des propriétés (comme la construction de logements denses à faible revenu, de prisons de comté et d’usines de traitement des égouts à proximité de la propriété), les restrictions environnementales et les changements négatifs dans les schémas de circulation.

Les facteurs susmentionnés sont presque impossibles à modifier car ils sont extérieurs à la propriété. Il sera coûteux ou pratiquement impossible de modifier les effets néfastes qui ne sont pas sur la propriété. Par exemple, il est hors du pouvoir d’un propriétaire de déménager une prison de comté.

De même, si la propriété dépend d’un employeur important et que cet employeur ferme, il y aura un impact dévastateur sur la valeur de la propriété dans la région. Un tel facteur est impossible à corriger et peut dépasser la solidité financière du propriétaire.

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