FAQ sur les banques foncières | Centre pour le Progrès communautaire | Centre pour le Progrès communautaire

1) Qu’est-ce qu’une banque foncière ?
2) Comment sont créées les banques foncières ?
3) Combien de banques foncières opèrent dans tout le pays?
4) Comment fonctionne la banque foncière?
5) Les banques foncières ne sont-elles pas en concurrence avec le marché privé, avec un avantage indu ?
6) Quand est-il logique d’utiliser les banques foncières?
7) À quoi ressemble un programme de banque de terres typique?
8) Quels sont les pouvoirs fondamentaux d’une banque foncière ?
9) En quoi une banque foncière est-elle différente d’une autorité de réaménagement?
10) Comment une banque foncière est-elle financée?
11) Combien de propriétés les banques foncières ont-elles généralement dans leur inventaire à un moment donné?
12) Quel type de propriétés les banques foncières acquièrent-elles?
13) Quelles informations supplémentaires ou quelle assistance technique Community Progress peut-elle fournir en matière de banque foncière?

1) Qu’est-ce qu’une banque foncière ?

Les banques foncières sont des entités gouvernementales ou des sociétés à but non lucratif qui se concentrent sur la conversion de propriétés vacantes, abandonnées et fiscales en souffrance à des fins productives.

Les propriétés vacantes, abandonnées et en souffrance fiscale sont souvent regroupées en « propriétés à problèmes » parce qu’elles déstabilisent les quartiers, créent des risques d’incendie et de sécurité, font baisser la valeur des propriétés et drainent l’argent des impôts locaux. Dans un certain sens, ce sont des propriétés que le marché privé a complètement rejetées.

Les banques foncières sont essentiellement une réponse directe à cette tendance croissante de vacance et d’abandon, créée pour acquérir stratégiquement des propriétés problématiques et convertir ces passifs en actifs. En bref, les banques foncières ont pour but d’acquérir le titre de propriété de ces propriétés problématiques, d’éliminer les passifs et de transférer les propriétés à de nouveaux propriétaires responsables d’une manière transparente qui aboutit à des résultats conformes aux plans communautaires.

La plupart des banques foncières disposent de pouvoirs spéciaux (voir ci-dessous) qui leur permettent d’entreprendre ces activités de manière plus efficace et efficiente que d’autres entités publiques ou à but non lucratif. Lorsqu’elles sont exécutées de manière réfléchie, les opérations bancaires foncières peuvent résoudre certains des obstacles les plus difficiles au retour des terres à un usage productif, aidant à libérer la valeur des propriétés à problèmes et à les convertir en actifs pour la revitalisation de la communauté.

2) Comment sont créées les banques foncières ?

En règle générale, les banques foncières sont créées en tant qu’entités publiques par une ordonnance locale, conformément à l’autorité prévue par la législation habilitante de l’État. Des programmes de banque foncière peuvent également être développés au sein d’entités existantes, telles que les autorités de réaménagement, les départements du logement ou les départements de planification.

3) Combien de banques foncières opèrent dans tout le pays?

Sur la base de nos connaissances et de notre expérience dans le domaine de la pratique, nous estimons qu’il existe environ 170 banques foncières et programmes de banques foncières en activité dans tout le pays (en janvier 2018). Les États du Michigan, de l’Ohio et de New York ont actuellement le plus grand nombre de banques foncières actives. Pour un inventaire national des banques foncières et des programmes de banques foncières, consultez notre nouvelle carte interactive du siège social de la Banque foncière.

4) Comment fonctionne la banque foncière?

Les banques foncières sont conçues pour acquérir et entretenir les propriétés problématiques, puis les transférer à une propriété responsable et à une utilisation productive conformément aux objectifs et priorités locaux d’utilisation des terres, créant ainsi un système plus efficient et efficace pour éliminer la brûlure bactérienne.

Pour accomplir ces tâches, les banques foncières se voient accorder des pouvoirs spéciaux et une autorité juridique en vertu des lois habilitantes de l’État. Bien que ces statuts diffèrent largement d’un État à l’autre, les exemples les plus récents de législation globale sur les banques foncières accordent généralement aux banques foncières les pouvoirs suivants:

• Obtenir des biens à faible coût ou sans frais grâce au processus de forclusion fiscale

• Détenir des terres en franchise d’impôt

• Effacer le titre et / ou éteindre les arriérés d’impôts

• Propriétés à louer à des fins temporaires

• Négocier les ventes en fonction non seulement de l’offre la plus élevée, mais aussi du résultat qui correspond le mieux aux besoins de la communauté, comme un logement pour la main-d’œuvre, une épicerie ou un espace récréatif élargi

Nous tenons à souligner qu’une banque de terres n’est pas une « solution miracle » pour les communautés aux prises avec la brûlure bactérienne. Bien que les banques foncières soient conçues de manière unique pour aider à réduire les propriétés problématiques, les politiques, les priorités et les activités d’une banque foncière doivent compléter d’autres stratégies et activités communautaires, telles que l’application stratégique du code, la planification intelligente et le développement communautaire, ainsi que la perception et l’application efficaces des impôts.

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5) Les banques foncières ne sont-elles pas en concurrence avec le marché privé, avec un avantage indu ?

Ce n’est pas le cas. En fait, une banque foncière est une réponse directe à un inventaire croissant de propriétés problématiques que le marché privé a complètement rejetées. La plupart des propriétés vacantes et abandonnées présentent de graves obstacles juridiques et financiers qui nuisent aux investisseurs privés responsables. Par exemple, de nombreuses propriétés abandonnées ont un titre assombri, ce qui introduit un niveau d’incertitude et de responsabilité que peu d’investisseurs responsables, le cas échéant, sont prêts à assumer. En outre, de nombreuses propriétés saisies ont accumulé des années d’arriérés d’impôts qui dépassent de loin la valeur marchande de la propriété. De même, de nombreuses propriétés laissées vacantes et abandonnées pendant trop d’années nécessitent un investissement en réparations qui dépasse largement ce que le marché pourrait jamais rapporter. Une banque foncière est donc conçue spécifiquement pour traiter l’inventaire des propriétés problématiques que le marché privé a rejetées et pour convertir ces passifs de voisinage en actifs qui font progresser les objectifs communautaires.

6) Quand est-il logique d’utiliser les banques foncières?

Toute communauté qui envisage de créer une banque foncière devrait évaluer un certain nombre de facteurs pour déterminer si une banque foncière est nécessaire ou si elle est susceptible de réussir. Certains déclencheurs courants pour la création d’une banque de terres comprennent:

• Grands inventaires de biens vacants et abandonnés

• Propriétés avec peu ou pas de valeur marchande

• Propriétés dont les impôts en souffrance dépassent la juste valeur marchande

• Propriétés avec des problèmes de titre

• Des politiques inflexibles qui dictent la disposition des biens publics, privant les gouvernements locaux de la possibilité d’être stratégiques et agiles

• La spéculation et l’incertitude inhérentes à la vente aux enchères de propriétés saisies fiscales

Certaines juridictions peuvent avoir déjà une entité ou une agence (par exemple une autorité de réaménagement) dotée d’outils pour prendre efficacement le contrôle d’importants inventaires de propriétés problématiques et les remettre à un usage productif, évitant ainsi la nécessité d’une banque foncière. Dans certains cas, cependant, ces entités se concentrent principalement sur le développement, plutôt que sur les stratégies d’élimination de la brûlure et de stabilisation dans les quartiers les plus en difficulté. Lorsque c’est le cas, la communauté peut toujours envisager de créer une banque foncière ou un programme de banque foncière.

7) À quoi ressemble un programme de banque de terres typique?

Bien que toutes les banques foncières existent pour servir le même objectif principal d’acquérir des propriétés problématiques et de les rendre productives, elles sont très diverses dans leur structure et leurs opérations. Nous estimons qu’il y a environ 170 banques foncières et programmes de banques foncières en activité dans tout le pays (en janvier 2018), et ils varient considérablement en fonction des types de villes, des régions et des conditions économiques dans lesquelles ils opèrent, de la taille de leurs stocks, de la capacité de leur personnel, de leurs autorités légales, de leurs objectifs et de leurs programmes. Malgré cette diversité, notre expérience a montré que les banques foncières performantes présentent des caractéristiques similaires:

• Liens stratégiques avec le processus de collecte et de forclusion des impôts. La délinquance fiscale est souvent le dénominateur commun le plus important parmi les propriétés vacantes et abandonnées, ce qui explique pourquoi presque toutes les banques foncières ont établi des liens stratégiques avec le processus de forclusion fiscale en tant que principale source d’acquisitions. C’est particulièrement le cas dans les communautés où (a) une cause principale de vacance et d’abandon est un processus de forclusion fiscale inefficace et (b) où des pouvoirs statutaires, des accords intergouvernementaux ou des politiques sont en place pour qu’une banque foncière acquière des propriétés par le biais du processus de forclusion fiscale à peu ou sans frais. Bien que les enchères puissent générer des résultats positifs pour les propriétés commercialisables, les enchères spéculatives conduisent rarement, voire jamais, à des résultats positifs pour les propriétés à problèmes. Les banques foncières peuvent et doivent jouer un rôle clé dans l’acquisition et la conversion de propriétés saisies à des fins productives.

• Opérations mises à l’échelle en réponse aux objectifs locaux d’utilisation des terres. Des banques foncières prospères ont établi des stratégies d’acquisition et d’aliénation qui appuient directement la mise en œuvre des objectifs locaux d’utilisation des terres et répondent aux besoins des communautés. Certaines banques foncières s’attaquent à des inventaires massifs de propriétés extrêmement dangereuses et abandonnées dans le cadre d’une stratégie urgente de stabilisation et de sécurité publique, tandis que d’autres opèrent de manière sélective avec une extrême délibération. Quelle que soit l’ampleur des opérations, les banques foncières doivent toujours prendre des décisions basées sur une bonne compréhension des priorités et des objectifs de la communauté, et guidées par des plans de revitalisation du quartier, locaux et régionaux.

• Opérations axées sur des politiques, transparentes et publiquement responsables. L’acquisition et la disposition de propriétés – en particulier celles qui ont longtemps été des plaies oculaires nuisibles – est une entreprise importante et sensible. Les banques foncières prospères ont fait de grands efforts pour établir et maintenir la confiance avec le public grâce à une transparence totale dans l’établissement des priorités, des politiques et des procédures qui régissent toutes les actions. Les banques foncières devraient s’assurer que ces règles et politiques de base sont établies avant toute transaction et révisées chaque année avec la participation du public afin de maintenir un niveau élevé de transparence et de responsabilité. De plus, les banques foncières devraient s’efforcer de créer des sites Web qui offrent aux membres du public un accès complet à des informations exactes et à jour relatives à toutes les opérations, programmes, politiques et activités des banques foncières, y compris les listes de ventes et les transactions passées.

• Engagement avec les résidents et les autres intervenants communautaires. Rien ne remplace les intervenants communautaires engagés qui comprennent l’histoire et les objectifs d’une communauté — et dont la vie dépend le plus directement du travail d’une banque foncière. Les banques foncières prospères ont trouvé des moyens créatifs et cohérents d’informer, d’engager et de responsabiliser ces résidents actifs pour aider à prioriser les interventions des banques foncières et à développer des solutions à long terme. Qu’il s’agisse d’établir un conseil consultatif communautaire ou d’organiser régulièrement des réunions de quartier, les banques foncières devraient explorer et mettre en œuvre des pratiques qui affirment un engagement fort en faveur de l’inclusion, de l’engagement et de l’autonomisation.

• Harmonisation avec d’autres outils locaux ou régionaux et programmes communautaires. Parce qu’une banque de terres est un outil pour soutenir les objectifs d’utilisation des terres développés localement, et non un objectif en soi, il est important de coordonner avec d’autres outils et programmes de prévention de la brûlure bactérienne. Des banques foncières prospères ont aidé à faciliter et à travailler dans le cadre de diverses collaborations entre les secteurs public, privé et à but non lucratif qui partagent des objectifs de développement économique et communautaire similaires. Nous ne pouvons pas assez insister sur le fait que, pour être vraiment efficaces, les activités des banques foncières doivent compléter les efforts de prévention de la brûlure bactérienne existants, y compris une application fiscale efficace, une application stratégique du code, des investissements dans les quartiers et une planification communautaire.

• Source de financement récurrente et fiable. Une banque foncière se concentre sur l’inventaire des propriétés problématiques que le marché immobilier local a fondamentalement rejetées et nécessitera donc toujours un certain niveau de soutien public — en espèces ou en nature – proportionnel à la portée et à l’ampleur de la vacance que la banque foncière devrait aider à résoudre. Grâce à une source de financement récurrente et fiable, les banques foncières peuvent se concentrer sur les types d’interventions créatives et de partenariats communautaires nécessaires pour transformer les passifs en une utilisation productive qui atteint et fait progresser les objectifs communautaires.

Une banque de terres n’est pas une panacée pour tous les problèmes liés à la brûlure, ni même une entité nécessaire dans de nombreuses villes, mais dans le bon environnement et avec la bonne structure juridique, une banque de terres peut être un outil clé pour rendre les biens vacants et problématiques à un usage productif.

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8) Quels sont les pouvoirs essentiels d’une banque foncière?

Selon le droit national et local, les banques foncières ont souvent des pouvoirs juridiques uniques pour soutenir leurs activités et faciliter le retour des propriétés problématiques à un usage productif. Bien que ces statuts diffèrent largement d’un État à l’autre, ils accordent généralement les pouvoirs suivants:

• Obtenir des biens à faible coût ou sans frais grâce à la forclusion fiscale

• Détenir des terres en franchise d’impôt

• Effacer le titre et / ou éteindre les arriérés d’impôts

• Propriétés à louer à des fins temporaires

• Négocier les ventes en fonction non seulement de l’offre la plus élevée, mais aussi du résultat qui correspond le mieux aux besoins de la communauté, comme un logement pour la main-d’œuvre, une épicerie ou un espace vert

En utilisant ces pouvoirs spéciaux, les banques foncières peuvent rationaliser l’élimination de la brûlure bactérienne et créer une approche agile, responsable et axée sur retour des propriétés du problème à une utilisation productive.

9) En quoi une banque foncière est-elle différente d’une autorité de réaménagement?

Dans quelques États, une législation a été adoptée qui confère aux autorités de réaménagement les mêmes pouvoirs que les banques foncières. En Louisiane, par exemple, certaines autorités de réaménagement peuvent également fonctionner comme des banques foncières. Cependant, dans la plupart des États, les autorités de réaménagement et les banques foncières diffèrent à la fois en termes de pouvoirs juridiques et de mission. Les banques foncières mettent généralement en œuvre des politiques d’aliénation qui offrent une plus grande flexibilité qu’une autorité de réaménagement en termes de transferts et de considération. Cependant, contrairement à de nombreuses autorités de réaménagement, les banques foncières n’ont pas le pouvoir de domaine éminent, et les banques foncières n’ont pas non plus le pouvoir de taxer. En ce qui concerne la mission, de nombreuses banques foncières se concentrent sur l’acquisition, la stabilisation et le retour à une utilisation productive des propriétés considérées comme ayant l’influence la plus destructrice dans une communauté. Ce sont des propriétés qui n’ont peut-être pas une opportunité de réaménagement immédiate, mais qui déstabilisent les quartiers et sapent la qualité de vie. En comparaison, une autorité de réaménagement se concentre généralement sur des propriétés ayant un potentiel de réaménagement à court terme et sur des projets de développement à grande échelle qui correspondent à des objectifs de développement économique très visibles et à long terme.

10) Comment une banque foncière est-elle financée ?

Les banques foncières sont généralement financées par diverses sources, qui peuvent inclure les revenus de la vente de propriétés, les subventions de fondation, les crédits du fonds général des gouvernements locaux et des comtés, et les subventions fédérales et étatiques. Les banques foncières de certains États ont reçu un financement important des Fonds fédéraux les plus touchés (par exemple, le Michigan et l’Ohio) et des Fonds nationaux de règlement d’hypothèques (par exemple, New York et l’Illinois).

Quelques mécanismes de financement propres aux banques foncières ont été inclus dans la législation habilitante de l’État. Par exemple, dans le Michigan et à New York, les banques foncières sont en mesure de récupérer 50% des taxes sur les propriétés retournées au rôle fiscal pendant cinq ans. En Ohio, les frais spéciaux imposés aux contribuables délinquants constituent une source de financement dédiée aux opérations de la banque foncière. Trouver des sources de financement cohérentes et de préférence dédiées est essentiel au succès des banques foncières, car elles entraînent des coûts importants pour convertir des passifs dangereux que le marché privé a rejetés en actifs qui améliorent la vitalité du quartier. Plusieurs des banques foncières les plus prospères de tout le pays sont également capitalisées par leurs unités gouvernementales locales, soit par des allocations budgétaires annuelles, soit par une aide en nature, telle qu’une dotation en personnel partagée.

11) Combien de propriétés les banques foncières ont-elles généralement dans leur inventaire à un moment donné?

Les inventaires des banques foncières varient considérablement d’une juridiction à l’autre. La taille des stocks varie de quelques propriétés à des milliers de propriétés. Les raisons de cette variation incluent la taille de la communauté dans laquelle se trouve la banque foncière, le niveau de détresse et de désinvestissement dans chaque communauté, le processus d’acquisition de propriété, la stratégie et les autorités de la banque foncière (y compris si la loi de l’État accorde à la banque foncière le pouvoir de choisir les propriétés à acquérir par forclusion fiscale), et la mission et les objectifs de la banque foncière.

12) Quels types de propriétés les banques foncières acquièrent-elles?

La plupart des acquisitions de banques foncières sont des propriétés résidentielles vacantes et impayées. En plus des parcelles saisies fiscales, les banques foncières peuvent acquérir des propriétés immobilières et recevoir des dons privés et des transferts fonciers publics. Bien que la plupart des propriétés soient généralement des maisons unifamiliales résidentielles vacantes ou des terrains vacants, les banques de terrains acquièrent également des logements multifamiliaux, des propriétés commerciales et industrielles et, dans de rares cas, des propriétés locatives occupées. En fait, certaines banques foncières ont même des programmes de friches industrielles bien développés grâce auxquels elles acquièrent des propriétés à grande échelle, anciennement industrielles.

13) Quelles informations supplémentaires ou quelle assistance technique Community Progress peut-elle fournir en matière de banque foncière?

Pour plus d’informations sur les banques foncières et les banques foncières, veuillez consulter nos publications suivantes:

• La 2e édition des Banques foncières et des banques foncières, publiée en juin 2015, s’appuie sur le succès de la première édition, avec un trésor élargi de ressources pratiques, y compris des conseils détaillés sur la création et l’exploitation d’une banque foncière, un modèle de législation habilitante de l’État et des exemples de politiques administratives

• Apportez-le à la banque: How Land Banks are Strengthening America’s Neighborhoods, publié en novembre 2014, comprend les résultats d’une enquête nationale sur les banques foncières existantes ainsi que sept portraits approfondis d’un ensemble diversifié de banques foncières

• Land Banks and Land Banking, une publication révolutionnaire rédigée par le cofondateur et conseiller principal de Community Progress, Frank S. Alexander

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