SALT LAKE CITY — Le front de Wasatch est au bord d’une crise de l’abordabilité du logement, disent les analystes, et à moins que des mesures ne soient prises immédiatement pour résoudre le problème, des milliers d’Utahn risquent d’être retirés du marché.
Le Kem C. Le Gardner Policy Institute, en collaboration avec la Coalition Housing Gap de la Chambre de Salt Lake, a publié mercredi une étude identifiant plusieurs « meilleures pratiques » qui pourraient donner aux municipalités locales les meilleures chances de relever le défi de l’accessibilité au logement de l’État, qui a vu les prix des logements monter en flèche depuis 2014.
« Nous avons connu six années de hausse des prix des logements — c’est de loin la période la plus longue que nous ayons jamais connue », a déclaré l’auteur de l’étude Jim Wood, chercheur principal Ivory-Boyer à l’Institut Gardner de l’Université de l’Utah. « Pas la moyenne comme 3% ou 4%, cette année, ce sera à deux chiffres. Au cours des cinq dernières années, les prix des logements ont augmenté de plus de 60 % pour le prix de vente médian d’une maison ou d’un condo. »
Dans le comté de Salt Lake, il s’attend à ce que le prix médian des maisons cette année soit d’environ 381 000 $.
« Nous sommes dans ce que je qualifierais de territoire périlleux « , a-t-il déclaré.
Wood a déclaré que la région métropolitaine de Salt Lake se classait au 22e rang des 182 meilleurs métros des États-Unis.
« Nous sommes presque dans le top 10%, donc 88% de toutes les régions métropolitaines ont des prix des logements inférieurs à ceux de la région métropolitaine de Salt Lake », a-t-il déclaré. » Il y a plusieurs années, nous étions à la 44e ou à la 45e place, quelque chose comme ça. Nous avons survolé de nombreuses régions métropolitaines et à l’échelle de l’État au cours des cinq dernières années. »
L’État se classe au quatrième rang des hausses de prix des logements, a-t-il ajouté. Outre l’accession à la propriété, la question de l’abordabilité a également un impact sur le marché du logement locatif, a-t-il déclaré.
À l’échelle de l’État, les coûts de logement médians ont légèrement diminué pour les propriétaires, passant de1 1,573 à1 1,551, mais sont passés de9 944 à1 1,037 pour les locataires, les données ont montré.
Huit des neuf comtés dont les coûts hypothécaires mensuels médians ont changé ont vu leurs prix diminuer, tandis que 10 des 11 comtés dont le loyer médian a changé ont affiché des hausses. Les augmentations de loyer médians les plus importantes ont été enregistrées dans le comté de Morgan, passant de 833 $ à 1 182 County, tandis que le comté de Wasatch est passé de 1 147 $ à 1 364 $.
Les données indiquent que 36 villes ont vu le coût médian des loyers augmenter, tandis que trois villes — South Jordan, White City et Vernal — ont connu une baisse.
Les dirigeants de l’Utah ont exprimé leur inquiétude que ce problème puisse créer un problème potentiel à long terme pour l’État.
« La gravité de la crise du logement en Utah est un problème auquel la communauté des affaires de l’Utah est confrontée depuis un certain temps », a déclaré Derek Miller, président et chef de la direction de la Salt Lake Chamber. » Un logement insuffisant et inaccessible a un impact sur la capacité des entreprises à recruter et à retenir des employés, affecte la qualité de vie de notre main-d’œuvre et limite notre potentiel de croissance économique. Le soutien à l’abordabilité du logement est un soutien à notre prospérité continue.
« Ce rapport aborde les détails de ce qui doit être abordé pour répondre avec succès et de manière durable aux besoins de nos familles et de notre avenir. »
Pour atténuer le problème de l’abordabilité du logement, Wood a décrit cinq façons spécifiques de s’attaquer au problème.
» Pour faire face à la crise du logement, il faut une approche multipratique et des stratégies adaptées au climat politique, à l’histoire du développement et aux conditions socio-économiques d’une ville « , a-t-il déclaré. » Bien que les pratiques de logement d’une ville soient uniques aux besoins de cette ville, il existe quelques éléments universels pour des stratégies de logement réussies: la sensibilisation communautaire, l’engagement et la flexibilité. »
Pour identifier les meilleures pratiques, l’Institut Gardner a mené une enquête auprès de 35 praticiens spécialisés dans le développement de l’abordabilité du logement dans tout l’État. La recherche a évalué les meilleures pratiques, puis examiné la mise en œuvre de chacune d’elles et les résultats potentiels qui pourraient en découler.
Parmi les ajustements proposés figurent des modifications aux ordonnances de zonage locales qui contrôlent l’offre de logements par le biais de règlements sur l’utilisation des terres, la densité et la conception, qui plus que toute autre politique locale, régissent l’offre annuelle de logements unifamiliaux et multifamiliaux, indique le rapport. Ce sont des outils politiques puissants qui peuvent aider à augmenter l’offre de logements, a déclaré Wood.
Il a déclaré que les agences de réaménagement de l’État de la ruche utilisaient le financement par incréments fiscaux depuis plus de cinq décennies comme moyen de promouvoir le développement économique. Le financement par incrément fiscal est utilisé pour aider à soutenir l’investissement, généralement pendant 20 à 25 ans, dans une zone géographique ciblée désignée comme zone de projet, a-t-il déclaré.
« Lors de la création d’une zone de projet, les recettes actuelles de l’impôt foncier local provenant des terrains et des structures de la zone de projet deviennent le montant de base des recettes de l’impôt foncier », a expliqué Wood. « À mesure que le développement économique se produit dans la zone du projet, la valeur des propriétés augmente et les recettes d’impôt foncier augmentent. Les ADR ont joué un rôle important et de longue date dans la fourniture de logements abordables dans certaines régions, en particulier à Midvale et à Salt Lake City, où elles ont été vraiment bénéfiques. »
Les développements axés sur le transport en commun sont également une option utile pour développer de nouvelles unités de logement, a-t-il noté.
« (Ils) sont des développements compacts et à usage mixte ancrés autour de centres de transport en commun et de communautés accessibles à pied », a-t-il déclaré. « Le zonage des logements à haute densité s’accompagne souvent de la mise en place d’un (développement axé sur le transport en commun), qui présente l’avantage supplémentaire de réduire les coûts de transport et d’accroître l’accès à l’emploi, à l’éducation, aux biens essentiels et aux services locaux. »
Il a déclaré qu’une alternative peu coûteuse au nouveau développement consisterait à préserver et à réhabiliter des unités abordables déjà existantes, qui coûtent généralement au moins 40% de moins que les nouvelles.
« La préservation évite les coûts de développement élevés des nouvelles constructions et l’opposition du quartier — « pas dans ma cour arrière » – associée au développement de nouvelles unités », a-t-il déclaré.
Enfin, l’étude cite une récente enquête du Centre Terner pour l’innovation en matière de logement de l’Université de Californie à Berkeley, qui indique qu’un logement accessoire – parfois appelé appartement « belle-mère » – se loue en moyenne 58% en dessous de la valeur marchande. Il a déclaré qu’ils constituaient un outil essentiel pour mettre sur le marché des unités abordables
« Ils peuvent rapidement fournir des options abordables dans les zones où les loyers sont plus élevés, ce qui augmente les logements abordables dans les quartiers résidentiels occupés par leurs propriétaires », a déclaré Wood.