Il n’est pas rare que les locataires aient des besoins spécifiques lors de la location d’un nouvel espace. Les propriétaires commerciaux le savent et offrent souvent des incitations pour attirer des locataires, en particulier lors d’un ralentissement du marché immobilier.
Une telle incitation est une allocation d’amélioration des locataires, connue sous le nom d’ATI ou TI. En termes de base, une ATI est un moyen pour les propriétaires de rembourser les locataires pour les modifications ou améliorations apportées à un espace commercial afin qu’il réponde à leurs besoins. L’allocation est une incitation commune offerte par les propriétaires pour améliorer et remplir les espaces vides, et les conditions de l’allocation sont négociées dans le bail.
Ce guide sur les allocations d’amélioration des locataires répondra à certaines de vos questions les plus courantes sur le fonctionnement d’une ATI.
Comment calcule-t-on une ATI ?
En règle générale, l’allocation d’amélioration du locataire est exprimée en dollars par pied carré ou en somme totale. La superficie en pieds carrés est basée sur la taille de l’unité. Le montant en dollars dépend d’un certain nombre de facteurs, notamment la compétitivité du marché immobilier, vos antécédents de crédit et de locataire, l’emplacement, l’état de l’espace et le nombre d’unités que le propriétaire possède.
Par exemple, un propriétaire accepte une allocation de 25 $ par pied carré. Dans un espace de bureau commercial de 10 000 pieds carrés, cela équivaut à 250 000 total au total. Gardez également à l’esprit que de nombreux propriétaires factureront un taux d’intérêt aux locataires qui n’ont pas l’argent en main pour payer les améliorations à l’avance.
Il est important d’obtenir un budget précis pour les coûts proposés. Obtenez au moins deux estimations des entrepreneurs avant d’accepter les conditions avec votre propriétaire. Assurez-vous également de rechercher les coûts et les indemnités d’aménagement moyens sur votre marché.
Que couvre une Allocation d’amélioration des locataires?
Les propriétaires sont plus susceptibles de préférer que l’ATI couvre les coûts de construction de base, alors que les locataires essaient généralement de l’étendre pour couvrir les coûts supplémentaires, y compris les frais de permis, les frais juridiques et les frais d’architecture. Encore une fois, c’est quelque chose qui devrait être négocié.
Gardez à l’esprit que des éléments comme les frais de déménagement ou les meubles ne sont pas inclus dans l’ATI.
Qui contrôle l’ATI ?
Selon la taille de l’espace commercial et du propriétaire, la façon dont le projet est géré peut varier. Dans certains cas, souvent dans des bâtiments plus petits ou plus anciens, le propriétaire gère les coûts et a un entrepreneur à portée de main. Ceci est souvent connu comme une « construction clé en main. »
Il y a des avantages à cela, principalement que vous n’aurez pas à vous impliquer dans les détails du suivi des progrès de la construction. Cependant, si vous avez des choses très spécifiques que vous aimeriez faire à l’espace, vous perdrez la capacité de contrôler le processus.
Pour les sorties de construction clés en main, c’est une bonne idée de négocier des choses comme l’approbation finale de l’entrepreneur et du plan ainsi que des mises à jour détaillées sur le processus de construction.
Comment dois-je Négocier une ATI?
En ce qui concerne les négociations d’ATI, n’ignorez pas les détails.
Certains propriétaires ne verseront pas l’allocation jusqu’à ce que le projet soit terminé; dans ces cas, le locataire aura besoin de liquidités à l’avance pour couvrir les coûts. D’autres fourniront les flux de trésorerie nécessaires sur une base prédéterminée. Assurez-vous de déterminer le calendrier de paiement de l’ATI dans le bail.
En règle générale, si votre allocation estimée par pied carré dépasse votre budget, vous êtes responsable de couvrir ces coûts supplémentaires. Cependant, si vous courez sous le budget, de nombreux propriétaires sont prêts à des économies progressives dans les paiements de location futurs. Vous voudrez également négocier lorsque les paiements de location commenceront une fois la construction terminée.
Enfin, considérez l’imprévisible. Avec les projets de construction, il n’est pas rare que des retards, des accidents ou des dépassements de coûts soient enregistrés. Négociez qui est responsable de ceux dans le bail afin que les deux parties soient claires à l’avance.
Pendant que vous poursuivez votre recherche de location de bureaux, gardez ces facteurs à l’esprit afin que vous puissiez faire fonctionner une allocation d’amélioration des locataires pour vos besoins.