Qu’est-ce que le TI (Amélioration des Locataires) sur l’Immobilier commercial?

Dernière mise à jour le 15 juin 2020 par Mark Ferguson

J’ai acheté un centre commercial de 68 000 pieds carrés, et pendant que je regardais la transaction, l’agent inscripteur a mentionné TI. J’étais plus jeune dans le jeu de l’immobilier commercial après avoir passé la plupart de mon temps dans le monde résidentiel. Je ne me sentais pas trop mal car, après avoir rencontré l’agent inscripteur, mon partenaire m’a demandé ce qu’était TI. Je lui ai dit que ça devait être les taxes et les assurances. J’avais tort ! TI signifie améliorations locatives et décrit les réparations effectuées sur une unité pour le locataire. Les améliorations peuvent être payées par le locataire, le propriétaire ou une combinaison des deux.

En quoi consiste TI?

TI peut consister en tout ce dont le locataire a besoin pour exploiter son entreprise. Le bâtiment que nous avons acheté avait un restaurant qui avait déménagé quelques années avant notre achat. Le propriétaire de l’immeuble a accepté de payer 150 000 $ d’améliorations apportées par les locataires avant l’emménagement du restaurant. Le propriétaire du restaurant a géré les améliorations, mais le propriétaire les a payées.

Les améliorations consistaient en un nouvel équipement de cuisine, de la peinture, un plancher, un nouveau plan d’étage et plus encore. TI peut comprendre à peu près tout ce dont le locataire a besoin. Dans une autre unité, nous avons construit deux nouvelles salles pour un studio de danse, peint les murs, ouvert le plafond et ajouté des fenêtres. Nous avons payé pour ces améliorations, et ils ont ajouté la touche finale.

Pourquoi le propriétaire paierait-il les améliorations apportées aux locataires?

Beaucoup de gens supposent que les locataires paient pour les améliorations lorsqu’ils louent un espace. Cependant, de nombreux propriétaires sont prêts à réparer leurs immeubles pour les locataires. Bien qu’il puisse sembler fou de dépenser 150 000 $ pour un restaurant pour louer un espace pendant 5 ans, cela a du sens lorsque vous creusez dans les chiffres.

• Le locataire a payé plus de 6 000 $ par mois pour son bail. C’est 72 000 $ par année.
• Il faudrait un peu plus de 2 ans au propriétaire pour récupérer son argent après avoir effectué ces réparations.

Le propriétaire de l’immeuble rentabilise environ 50% de son investissement en louant cet espace au restaurant en supposant que personne d’autre ne le louerait. La décision de dépenser autant d’argent pour l’amélioration des locataires devient plus délicate lorsque vous pouvez louer l’espace, mais pour un loyer inférieur ou une courte durée de location. Si vous pouviez le louer pour 4 000 $ par mois sans faire de travaux, il faut plus de 6 ans pour récupérer votre argent.

TI peut-il augmenter la valeur de la propriété?

Les améliorations apportées par les locataires peuvent faciliter la location d’un espace et augmenter le loyer d’un espace. Le seul avantage d’augmenter le loyer n’est pas seulement que vous gagnez plus d’argent chaque mois, mais vous augmentez également la valeur de la propriété. L’immobilier commercial est généralement évalué en fonction des taux de plafonnement. Le taux PLAFOND est le résultat net d’exploitation divisé par la valeur du bien. Par exemple :

Si l’avis d’intention est de 10 000 $ par année et que la valeur de la propriété est de 100 000 $, le taux PLAFOND est 10% (10,000/100,000 =10%).

Le taux de plafonnement varie en fonction du type de propriété, de l’emplacement, des baux et d’autres facteurs. Si vous savez que votre propriété se vendrait à un taux PLAFOND d’environ 10%, vous pouvez augmenter la valeur en augmentant le revenu. Si vous êtes en mesure d’augmenter le NOI à 12 000 a par an dans l’exemple ci-dessus, la propriété vaudrait 120 000 $ au lieu de 100 000 $.

J’ai un calculateur de taux de plafonnement qui calcule facilement le taux de plafonnement pour vous.

TI étude de cas à valeur ajoutée

La propriété que nous avons achetée a été vendue à environ 9 plafonds (taux de plafonnement de 9%). Je pense que les taux de plafonnement dans ma région pour ce type de propriété sont plus proches de 7% pour la valeur marchande, mais nous avons obtenu une très bonne affaire. Combien la location du restaurant a-t-elle ajouté à la valeur de la propriété?

• $6,000 un mois x 12 mois = 72 000 income de revenu supplémentaire par an.
• À un taux de plafonnement de 9%, 72 000 $ par année ajoutent 800 000 value de valeur à la propriété!
• À un taux PLAFOND de 7%, 72 000 $ par année ajoute 1 028 571 value de valeur à la propriété!

La raison pour laquelle les propriétaires ou les propriétaires paieront pour les améliorations apportées aux locataires n’est pas seulement parce qu’ils augmenteront le loyer; c’est aussi parce qu’ils augmenteront la valeur de leurs propriétés. S’ils cherchent à vendre ou à refinancer la propriété, un locataire vendu à long terme peut ajouter des millions de dollars à la valeur.

Si l’on considère le locataire qui n’allait payer que 4 000 rent par mois en loyer et n’avait pas besoin d’améliorations du locataire, ce bail serait:

• À un taux PLAFOND de 9%, 48 000 $ par année ajouteraient 533 333 value en valeur à la propriété.
• À un taux PLAFOND de 7 %, 48 000 $ par année ajouteraient 685 714 value en valeur à la propriété.

Alors que la location en dollars inférieure ajoute de la valeur à la propriété, elle ajoute des centaines de milliers de dollars de moins en valeur.

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Comment les améliorations apportées aux locataires peuvent-elles ajouter de la valeur en dehors des baux ?

Les améliorations apportées aux locataires offrent plusieurs façons d’ajouter de la valeur à une propriété. Nous avons déjà parlé de la façon dont ils peuvent ajouter de la valeur avec une augmentation des loyers et comment ces loyers rapporteront non seulement plus d’argent mais augmenteront la valeur du bâtiment. Les améliorations apportées aux locataires peuvent également ajouter de la valeur d’autres façons.

Lorsque vous apportez des améliorations au locataire, vous améliorez l’immeuble ainsi que l’unité du locataire. Si vous apportez les bonnes améliorations, il sera plus facile de louer les unités à l’avenir si les locataires actuels partent. Lorsque le propriétaire a dépensé 150 000 $ pour le restaurant, il a rendu cet espace beaucoup plus attrayant pour toute entreprise, en particulier un autre restaurant. Un autre restaurant peut avoir besoin de quelques choses changées, mais ils ne voudront probablement plus dépenser autant d’argent. Il peut également être beaucoup plus facile de louer l’espace lorsqu’il est déjà aménagé pour un restaurant.

Par contre, si vous apportez des améliorations très spécifiques à une entreprise, il peut être plus difficile de louer l’espace à un autre locataire. Si vous finissez un espace pour une piste de bowling, vous ne récupérerez peut-être aucun de vos investissements si la piste de bowling part à moins que vous ne trouviez une autre piste de bowling pour louer l’espace!

Ci-dessous, une vidéo du studio de danse juste avant leur emménagement:

Qui devrait payer pour TI?

Une autre considération est de savoir pour qui et comment le TI doit-il être payé? Dans la plupart des cas, le TI est payé par le locataire, au moins en partie. Le locataire pourrait payer les coûts à l’avance; il pourrait payer les coûts en augmentant son loyer pendant un certain temps; ou il pourrait simplement payer les coûts en payant plus de loyer qu’un autre locataire qui n’aurait pas besoin d’autant d’améliorations locatives.

Alors que beaucoup de gens pensent qu’il est logique que le locataire paie pour les améliorations, car c’est leur affaire, il est en fait plus logique que le propriétaire paie pour cela si le propriétaire veut la valeur la plus élevée qu’il peut obtenir pour sa propriété. Exemple:

• Le locataire paie 3 000 rent par mois de loyer et le locataire paie 50 000 TI pour TI.
• Le locataire paie 4 000 rent par mois de loyer et le propriétaire paie les 50 000 TI en TI.

Dans le scénario 1, le locataire paie un loyer inférieur mais doit assumer les 50 000 $. L’un des plus gros problèmes est que de nombreux locataires peuvent ne pas être en mesure de payer cet argent en plus de tout le reste dont ils auront besoin pour faire fonctionner leur entreprise. Même s’ils ont tout l’argent du monde, il leur faut 50 mois pour atteindre le seuil de rentabilité. Jusqu’à ce 50e mois, ils ont payé plus de loyer et de TI que si le propriétaire payait le TI et que le locataire payait un loyer plus élevé.

Dans le deuxième scénario, le locataire paie plus de loyer, mais il a besoin de moins de liquidités initiales. Le propriétaire doit payer plus d’argent pour les réparations, mais il a un bâtiment beaucoup plus précieux avec le bail plus élevé. Dans le premier scénario, le bâtiment vaut 514 285 $ en supposant qu’il s’agit d’un bail NNN. Dans le deuxième scénario avec un loyer plus élevé, le bâtiment vaut 685 714 $.

À mon avis, il est logique que le propriétaire paie la majeure partie du TI s’il peut augmenter le loyer pour le compenser. Non seulement le propriétaire gagne plus d’argent à long terme grâce à l’augmentation des loyers, mais la valeur de la propriété augmente également à partir du jour où le bail est signé avec les loyers plus élevés. La valeur de la propriété augmente beaucoup plus que les coûts du TI dans la plupart des cas.

Si le propriétaire décidait de refinancer la propriété avec un prêt à un ratio prêt/ valeur de 75%, il pourrait obtenir un prêt de 385 713 with avec le scénario 1 ou de 514 285 with avec le scénario 2. Ils pourraient obtenir beaucoup plus de cashback si tel est leur objectif.

Les locataires commerciaux resteront-ils plus longtemps avec plus d’améliorations apportées aux locataires?

Certains des meilleurs locataires auront besoin d’un peu de TI. Ils voudront que leur espace réponde exactement à ce dont ils ont besoin, et il peut être difficile pour eux de trouver des propriétaires prêts à dépenser de l’argent pour TI. S’ils peuvent trouver un propriétaire commercial qui dépensera de l’argent sur TI pour eux, ils seront peut-être plus susceptibles de rester dans cet espace à long terme.

Plus le TI est cher, plus le locataire a de chances de rester dans cet espace. Il est difficile de trouver un propriétaire qui dépensera des dizaines de milliers de dollars en TI, et une fois dans un espace, ils auront tendance à y rester. En dépensant de l’argent pour TI, le propriétaire peut attirer des locataires de meilleure qualité et à plus long terme.

Conclusion

TI peut coûter cher au locataire ou au propriétaire. Le propriétaire a généralement plus à gagner en attirant des locataires qui paieront plus de loyer et resteront plus longtemps, et la valeur de leur propriété augmentera s’ils sont en mesure de facturer un loyer mensuel plus élevé. Avant que nous louions l’un de nos espaces vacants au studio de danse, il y avait un locataire qui voulait démarrer une laverie automatique dans cette unité. Ils voulaient au moins 150 000 in d’améliorations apportées aux locataires avant d’envisager l’unité. Je pensais que c’était fou parce qu’il faudrait dix ans pour récupérer cet argent en fonction du prix qu’ils voulaient payer. Cependant, ce bail aurait ajouté près de 400 000 $ de valeur à la propriété. Il aurait pu être logique de dépenser autant si nous n’avions pas d’autres locataires intéressés. Cependant, ce bail de studio de danse a ajouté plus de valeur car ils étaient prêts à payer un taux de location plus élevé et n’avaient besoin que de 40 000 TI en TI.

Bien que remplir TI pour les locataires soit souvent logique, le propriétaire peut choisir le bon locataire et le bon TI à compléter. Si nous avions fini l’espace pour une laverie automatique et qu’ils avaient été détruits, il y aurait très peu de locataires qui voudraient cet espace sans rénovations majeures, et nous aurions gaspillé beaucoup d’argent.