Une lettre de protection de clôture est un contrat entre un souscripteur d’assurance-titres et un prêteur. Dans le présent contrat, le preneur ferme accepte d’indemniser le prêteur pour les pertes réelles causées par certains types d’inconduite de la part de l’agent de clôture. Fondamentalement, la compagnie d’assurance accepte de détenir le risque ultime et de soutenir la police. Si la société de titres utilisée pour la clôture est coupable de fraude ou de manipulation malhonnête de l’argent ou des documents, le souscripteur d’assurance respectera le présent contrat pour rembourser le cas échéant.
Les souscripteurs de titres ne travaillent pas avec n’importe quel titre et agent de clôture. Il y a un processus de vérification minutieuse et de s’assurer que ces agences ont la réputation de remplir leur devoir fiduciaire, donnant ainsi leur « sceau d’approbation », pour ainsi dire, que le prêteur est en sécurité pour faire affaire avec elles.
Le CPL est un formulaire déposé qui est approuvé par le Bureau d’assurance du Maine et ne peut pas être modifié. Il est bon pour 1 an à compter de la date de la lettre. Cependant, des informations spécifiques à la transaction telles que le montant du prêt, le nom des parties, etc. peut être modifié ou mis à jour, si nécessaire.
Que couvre exactement un CPL? Sous réserve des exceptions et exclusions spécifiques indiquées par ailleurs, la CPL couvre les pertes uniquement causées par :
(a) tout manquement de l’Agent de règlement ou de l’Avocat agréé à se conformer à Vos instructions de clôture écrites qui se rapportent à:
(i) (A) le décaissement des Fonds nécessaires pour établir le statut du Titre de propriété du Bien-fonds; ou
(B) la validité, le caractère exécutoire ou la priorité du privilège de l’Hypothèque assurée; ou
(ii) l’obtention de tout document qui Vous est expressément demandé, mais uniquement dans la mesure où le défaut d’obtenir le document affecte négativement le statut du Titre de propriété du Bien-fonds ou la validité, le caractère exécutoire ou la priorité du privilège de l’Hypothèque assurée sur le Titre de propriété du Terrain; ou
(b) la fraude, le vol, la malhonnêteté ou le détournement de l’Agent de règlement ou de l’Avocat agréé dans le traitement de vos fonds ou documents liés à la clôture, mais uniquement dans la mesure où la fraude, le vol, la malhonnêteté ou le détournement affecte négativement le statut du Titre de Propriété du Terrain ou la validité, le caractère exécutoire ou la priorité du privilège de l’hypothèque assurée sur le Titre du Terrain.
Le coût d’une lettre de protection de clôture est de 25 $ – la totalité des frais revenant au souscripteur – et la couverture limite la protection aux fermetures qui ont lieu uniquement dans l’État du Maine. Il convient également de noter qu’une CPL ne peut être émise que si le preneur ferme émet une police de titres dans le cadre de l’opération. En d’autres termes, si une police de titre n’est pas émise pour une transaction, aucune CPL ne peut/ne sera émise pour cette transaction.
Dans certains cas, la clôture et l’émission du titre sont gérées par différents agents / avocats agréés. Une CPL ne peut être émise qu’à condition que l’agent/l’avocat à la clôture et l’agent/l’avocat à l’émission de la police écrivent tous deux sur le même souscripteur.
Et bien sûr, cela va probablement de soi, mais une seule CPL peut être émise par transaction. Une CPL profite à l’acheteur, à l’emprunteur et au prêteur de la transaction.
* un merci spécial à Ann et Tiffany à Chicago Title pour leur contribution lors de la rédaction de ce post.