Sortir: Rompre Votre Bail Pendant la Pandémie de Coronavirus / COVID-19

Avant que le Coronavirus / COVID-19 ne devienne une pandémie américaine, les Californiens opéraient en supposant que 2020 serait une année typique. Au cours de l’année précédant la déclaration d’état d’urgence du coronavirus / COVID-19 de mars 2020, des milliers de locataires californiens, souvent attirés par des perspectives d’emploi voraces, ont conclu des baux résidentiels contenant des durées de bail d’un an ou plus. Cependant, comme en témoignent le nombre record de demandes de chômage, le marché du travail décimé et les perspectives économiques sombres, 2020 sera caractérisée par une incertitude sans précédent. Alors même que l’économie californienne rouvre progressivement, de nombreux employés restent à l’écart par crainte de contracter le Coronavirus / COVID-19. Maintenant, l’économie chancelante de la Californie a forcé de nombreux locataires californiens à réexaminer leur décision de signer des baux avec des conditions. Peut-être que tenir jusqu’à ce que la pandémie de coronavirus / COVID-19 disparaisse est une option viable; cependant, tous les locataires ne sont pas en situation financière pour le faire. Pour de nombreux locataires californiens, leur seule option est de sortir. Cet article examine les options des locataires californiens pour rompre les baux pendant la pandémie de Coronavirus / COVID-19.

Quelles Sont Mes Obligations Concernant La Durée D’un Bail?

Une durée de location est un engagement. Une durée de location est une durée fixe déterminée désignant la durée pendant laquelle le locataire doit louer l’unité locative. Les conditions de location ne sont pas résiliables. Pour les locations résidentielles, les durées de location d’un an sont courantes. Après l’expiration de la durée du bail, la location se transforme automatiquement en location mensuelle, ou le propriétaire et le locataire peuvent choisir de renouveler la durée du bail.

Lors de l’exécution du contrat de location, le locataire est tenu de payer un loyer pour toute la durée du bail spécifiée dans le contrat.

Que Se Passe-T-Il Lorsque Je Romps Un Bail Pendant La Durée Du Bail?

Comme indiqué ci-dessus, le locataire est tenu de payer le loyer de l’unité locative pendant toute la durée du bail. Habituellement, le propriétaire a le droit de récupérer les dommages résultant de la rupture du bail par le locataire. Code civil de Californie § 1951.2. Les dommages comprennent la valeur du loyer impayé dû pour le reste de la durée du bail. Cependant, la loi californienne limite cette mesure de dommages, interdisant aux propriétaires de prétendre qu’ils sont redevables de la totalité du loyer dû sur la durée du bail. ID.

Les propriétaires ont le devoir d’atténuer leurs dommages. La société Polster, Inc. v. Balançoire, 164 Cal. App. 3d 427, 433 (1985). Cela signifie essentiellement que le propriétaire doit prendre des mesures positives pour relouer le logement locatif. Le tribunal n’accordera pas au propriétaire le montant total du loyer dû sur la durée du bail, si le propriétaire ne parvient pas à atténuer les dommages et à minimiser les pertes.

Avant la pandémie de coronavirus / COVID-19, le marché locatif chaud de la Californie signifiait que trouver un locataire de remplacement n’était généralement pas un problème. Les propriétaires n’ont généralement subi que de modestes pertes d’occupation. En mars 2020, tout a changé.

Comment Puis-Je Rompre Mon Bail Pendant la Pandémie De Coronavirus/COVID-19?

Les locataires californiens qui ne souhaitent plus louer leurs unités locatives ont plusieurs options pour sortir de leurs unités pendant la pandémie de coronavirus / COVID-19.

Trouver un locataire de remplacement

Dans un marché locatif normal, trouver un locataire de remplacement n’est pas trop difficile. Mais, la pandémie de coronavirus / COVID-19 a conduit à des temps sans précédent. Le marché du logement locatif en Californie est gelé. L’afflux apparemment constant de locataires désireux de payer à l’avance des conditions de location entières a largement disparu. Les annonces de location sont également en baisse. Selon Nancy Wu, économiste de StreetEasy, l’offre et la demande ont toutes deux chuté.

Bien que plus difficile, le transfert de votre unité à un locataire de remplacement reste une option. Publiez des listes sur Craigslist et d’autres sites Web similaires pour vérifier l’intérêt pour votre unité. Si l’intérêt est faible, envisagez de baisser légèrement le prix de la location. Si vous obtenez un locataire de remplacement, même celui qui ne paie que quelques centaines de dollars de moins par mois, il est peu probable que votre propriétaire tente de récupérer des dommages de votre part.

Établissez un accord de sortie avec votre propriétaire

Bien qu’il s’agisse d’une option, les propriétaires acceptent rarement des offres favorables aux locataires. Comme l’ont montré de récents rapports locaux, il est probablement intenable de trouver un accord de sortie raisonnable. Pour la plupart des locataires, cette option ne devrait probablement pas recevoir beaucoup d’attention.

Expulsion constructive Due à la pandémie de Coronavirus / COVID-19

Une expulsion constructive se produit lorsque les actions ou les inactions d’un propriétaire rendent le logement locatif impropre à la vie résidentielle ou prive le locataire de l’utilisation et de la jouissance du logement locatif. Groh c. Le stylo Taureau de Kover, Inc., 221 Cal. App. 2d 611 (1963). Un locataire n’est pas responsable du loyer pour le reste de la durée du bail après la libération de l’unité en raison de l’expulsion constructive. Kulawitz c. Pacifique etc. Papier, Co., 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Avant de quitter les lieux, le locataire doit aviser le locateur du ou des problèmes, et le locateur doit omettre de résoudre le ou les problèmes. Code civil de Californie §§ 1942 (a), (d), 1941.2.

La pandémie de Coronavirus / COVID-19 est sans précédent. On ignore encore beaucoup de choses sur la propagation et la contractation du virus souvent mortel. Comme on le sait, des millions de Californiens sont vulnérables, avec un risque élevé de contracter le Coronavirus / COVID-19. Dans le cadre de leurs obligations en tant que propriétaire, les propriétaires californiens doivent protéger leurs locataires du Coronavirus / COVID-19. Il s’agit notamment de limiter l’accès à la propriété privée aux intrus, d’empêcher les non-résidents d’entrer dans la propriété et de veiller à ce que les ordres gouvernementaux de mise à l’abri sur place soient respectés. Lorsqu’un propriétaire ne respecte pas ces obligations et ignore les plaintes du locataire, le locataire peut être justifié de quitter en raison d’une expulsion constructive.

Quelques exemples de négligence de propriétaire soutenant une expulsion constructive du Coronavirus / COVID-19:

• Le propriétaire n’applique pas les règles de mise à l’abri sur place pour les contrevenants connus;
• Le propriétaire permet aux intrus de se déplacer sur une propriété privée, par exemple en refusant de réparer une porte cassée qui permet aux vagabonds de pénétrer librement sur la propriété;
• Le propriétaire permet aux livreurs d’utiliser les ascenseurs de l’immeuble et de faire des chutes aux portes individuelles des locataires, par opposition à l’établissement d’une zone de livraison désignée dans le hall de l’immeuble ou à l’obligation pour les locataires de se réunir à la porte d’entrée;
• Propriétaire refusant de fermer les équipements de l’immeuble pendant l’état d’urgence du Coronavirus / COVID-19;
• Propriétaire refusant d’équiper le gestionnaire immobilier et d’autres employés d’EPI requis;
• Harcèlement du propriétaire en refusant de respecter les exigences de distanciation sociale appropriées; et,
• Propriétaire harcelant considérablement le locataire suite à son report légal du loyer pendant la pandémie du Coronavirus / COVID-19.

De plus, une faute de propriétaire ordinaire continue de soutenir une demande d’expulsion constructive. Avant de quitter, les locataires californiens doivent documenter les problèmes, se plaindre au propriétaire et laisser au propriétaire le temps de remédier aux défauts. Le cas échéant, le locataire doit informer le propriétaire qu’il fait partie d’une population vulnérable à risque accru de contracter le Coronavirus/COVID-19. Si le propriétaire règle le(s) problème(s), le locataire ne pourra pas réclamer une expulsion constructive.

Dans ce contexte, la libération d’une unité en raison d’une expulsion constructive est une décision grave avec de grandes conséquences juridiques. Avant de décider de quitter en raison d’une expulsion constructive, Astanehe Law recommande de discuter de vos options avec un avocat de locataire expérimenté.

Si vous êtes un locataire californien, vivant dans des villes telles que San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond ou Berkeley, avec des questions sur vos droits de locataire pendant la pandémie de Coronavirus / COVID-19, ou le contrôle des loyers en Californie (AB 1482), contactez Astanehe Law pour parler à un avocat de locataire expérimenté.