Les fuites sont parmi les problèmes les plus courants dans les appartements de New York, et si vous êtes locataire, elles peuvent être parmi les plus difficiles à résoudre.
« La première chose que je dis à quelqu’un », explique l’avocate Michelle Itkowitz d’Itkowitz PLLC, « est de documenter, documenter, documenter. »
Cela comprend, dit-elle, le dépôt de plaintes auprès de la ville, l’envoi de lettres au propriétaire, la prise de photos des fuites et des réparations et la tenue d’un journal de tout cela. Idéalement, ajoute-t-elle, ceux qui ont des fuites en cours devraient conserver une feuille de calcul avec les dates des incidents, ce qui s’est passé et la façon dont la direction a réagi.
Si, après un suivi auprès de la société de gestion, votre problème n’est toujours pas réglé, vous appelez la ville, dit-elle.
Conseil d’initié: « Lorsque vous appelez le 311, ils vous donnent un numéro de référence. Enregistrez-le et utilisez-le pour suivre. »
Si vous avez fait ces deux choses et que rien ne se passe toujours, vous voudrez peut-être intenter une procédure HP contre le propriétaire devant le tribunal du logement, ce qui oblige le propriétaire à résoudre le problème ou à être condamné à une amende (beaucoup plus à ce sujet ci-dessous). Mais rappelez-vous: les amendes vont à la ville et non à vous. Notez également que vous n’avez pas besoin d’embaucher un avocat pour cela, car il y a des greffiers qui peuvent traiter votre cas.
Vous pouvez même retenir le loyer dans certains cas, mais Itkowitz suggère de garder l’entiercement de cet argent. Cela montre au tribunal que vous avez l’argent pour payer le loyer et que vous n’essayez pas seulement de sortir de vos factures. De plus, il est utile d’être prêt si vous êtes obligé de récupérer ce que vous avez retenu. Si le loyer de votre appartement est stabilisé, vous pouvez également contacter la Division du logement et du Renouvellement communautaire pour déposer une plainte de réduction de services, ce qui peut vous permettre de réduire votre loyer tant que le problème persiste.
« Cela va prendre du temps et du travail », dit Itkowitz. » Les roues grinçantes sont les plus graisseuses. Si vous vous établissez comme le locataire qui défend ses droits, cela pourrait être bon pour vous, même si certaines personnes ne sont pas à l’aise de le faire. »
Maintenant, selon le type de dégât des eaux, vous pouvez ou non être couvert par l’assurance du locataire. Les dommages causés par l’eau sont généralement couverts s’ils sont causés par un éclatement ponctuel d’un tuyau, selon Jeff Schneider de Gotham Brokerage, un sponsor de Brick Underground.
« Si quelque chose se passe à plusieurs reprises, il a tendance à ne pas être couvert », dit-il. En tant que tel, Schneider suggère de rester à l’écart du mot « fuite » lorsque vous contactez votre compagnie d’assurance, car cela impliquera qu’il s’agit d’un problème permanent. Si vous appelez votre compagnie d’assurance et dites qu’il y a des dégâts d’eau, ils viendront probablement enquêter sur le problème, dit-il.
Si vous êtes couvert, tout ce qui a été endommagé en conséquence (ordinateurs et autres appareils électroniques, par exemple) l’est également.
Au-delà de ce conseil général, voici trois scénarios de vrais lecteurs de briques, et des conseils sur ce qu’ils doivent faire:
Un trou dans le plafond, et aucune aide de la société de gestion.
PROBLÈME: « Cela a commencé comme quelques gouttes du plafond de notre sous-sol. Cela s’est finalement transformé en un affaissement du plafond, créant une ouverture avec de l’eau qui coule plus librement. Il y a maintenant un trou dans le plafond, avec de l’eau courante qui coule quand mon voisin prend une douche. La société de gestion immobilière l’a fait « réparer » deux fois. Les deux fois, les réparateurs ont calfeutré la baignoire de nos voisins, réparé le plafond détrempé et peint sur le moule.
« La fuite est le résultat d’un tuyau cassé dans le plafond (par le seul plombier agréé qu’ils ont envoyé, après un an et deux réparations infructueuses). Le plombier est également la personne qui a percé le trou dans notre plafond afin de diagnostiquer correctement.
« Il n’y a pas de super pour notre bâtiment. Notre ancien super a disparu environ cinq mois après notre emménagement. Nous devons littéralement harceler la société de gestion immobilière avant qu’elle n’envoie un employé au hasard d’une entreprise appelée Mr. Super. C’est toujours quelqu’un de différent qui n’a aucune compréhension du problème ou de l’historique des réparations. Aucun progrès n’est jamais fait. Nous avons probablement eu environ 12 personnes qui sont venues voir la fuite à ce stade.
« Nous avons déposé une plainte auprès de la ville qui a abouti à ce que le propriétaire de l’immeuble se présente un jour à l’appartement pour voir ce qui se passait. Toujours pas réparé. »SOLUTION
: Tout d’abord, Schneider dit qu’en raison de l’éclatement du tuyau, c’est probablement quelque chose qui est couvert par l’assurance du locataire.
De plus, Steve Wagner, un avocat de Wagner Berkow, un sponsor de Brick Underground, affirme qu’il s’agit probablement d’un cas pour une procédure HP.
« Une procédure HP est très efficace pour résoudre ce genre de problèmes », dit-il. « Il y a deux problèmes ici: premièrement, pourquoi n’y a-t-il pas de super pour le bâtiment? Si un bâtiment a neuf unités ou plus, il est nécessaire d’avoir un super-logement ou un super-logement à moins de 200 pieds. C’est le numéro un. »
Le numéro deux est le fait que, selon la loi, tous les locataires ont une garantie d’habitabilité, qui est l’exigence que votre propriétaire garde votre appartement à un niveau de base habitable. Dans l’état actuel des choses, votre propriétaire ne s’y conforme pas.
Wagner dit qu’à la première comparution (que vous devriez pouvoir obtenir assez rapidement), ou même avant cela, un inspecteur sera appelé dans votre appartement. Si l’inspecteur constate qu’il y a un besoin de réparations, la ville insistera pour que le propriétaire paie pour le réparer. Selon la gravité de la violation — ils sont classés sur une échelle de A à C, C étant le plus grave — le propriétaire devra soit effectuer les réparations immédiatement, soit disposer de 30 jours pour la réparer ou de 90 jours pour la réparer. Les amendes pour violation de C peuvent atteindre 250 $ par jour pour le propriétaire.
Vous voudrez peut-être retenir le loyer, mais soyez averti que si vous le faites, le propriétaire vous poursuivra devant le tribunal du logement. Vous pouvez très bien gagner, mais vous pouvez être placé sur la liste noire des locataires redoutée en conséquence.
Un locataire de coop voit une fuite et sent la combustion
Problème: « Je loue un appartement coop dans le Queens avec mon ami (qui est propriétaire de l’appartement dans lequel nous nous trouvons). L’autre jour, j’ai remarqué un morceau de peinture dans ma baignoire et j’ai levé les yeux pour voir qu’il y avait des bulles dans le plafond dues à l’humidité due au pelage de la peinture. Les bulles / peeling s’étaient répandues, et quand je suis rentré à la maison le soir, je suis allé allumer les lumières de la salle de bain mais rien ne s’est passé.
« j’ai regardé la prise et l’interrupteur et il avait l’air / sentait brûlé. J’ai appelé la ligne d’urgence de la propriété, et la femme a pris mes informations et a dit qu’elle informerait quelqu’un, mais ils ne m’ont pas encore répondu. »
Solution: Bonnie Berkow, de Wagner Berkow, dit que la partie sur l’odeur de brûlure est inquiétante. Elle vous suggère d’appeler les Pompiers ou le Service des Bâtiments. Vous pouvez appeler le 311 et être dirigé vers l’un ou l’autre.
Cette affaire pourrait également justifier une procédure HP, mais c’est probablement à la coopérative de traiter.
« En règle générale, en vertu des règles de propriété d’une coopérative, ils doivent réparer tout ce qui se trouve derrière les murs », explique Wagner. » Souvent, dans ces cas, le « propriétaire de l’immeuble » est responsable, ce qui peut signifier la coopérative elle-même ou l’agent gérant. Il pourrait même s’agir des directeurs. Vous devez regarder les règlements de la coopérative, car la définition peut être large. »
S’il y a un sentiment que la coopérative a fait preuve de négligence dans sa plomberie, ou que, pour une raison quelconque, quelque chose qu’elle a fait ou n’a pas fait est la cause de cela, il y a de fortes chances que la coopérative doive résoudre le problème, selon Wagner.
« Mon expérience avec les tribunaux est que, indépendamment de ce que disent les documents régissant, si la négligence est en cause, le tribunal déclarera responsable celui qui a fait preuve de négligence », dit-il.
Grâce à la garantie d’habitabilité de la ville de New York, votre propriétaire / colocataire n’a pas à payer l’entretien jusqu’à ce qu’il soit réparé, selon Wagner.
Une fuite qui ne s’arrêtera pas.
Problème: « Il y a une partie de mon salon qui ne cesse d’être endommagée par l’eau à l’étage. La direction du bâtiment est géniale, et ils continuent de le réparer, mais voilà, cela continue de se produire et j’ai peur que cela ne cause des dommages permanents à mes meubles. Appartement à loyer stabilisé. »Solution
: Dans ce cas, votre meilleur pari est d’envoyer une lettre par courrier certifié au propriétaire, explique Wagner.
La lettre devrait dire quelque chose du genre: « Nous apprécions que vous ayez fait des efforts, mais ils sont insuffisants. Nous avons eu des fuites à ce stade, et ce point, et ce point. »
Mais assurez-vous d’offrir l’accès au propriétaire.
« Si vous ne laissez pas le propriétaire entrer pour le réparer, vous n’obtiendrez pas d’abattement de loyer pour la garantie d’habitabilité », explique Wagner.
Notez que l’appartement n’a pas besoin d’être totalement inhabitable pour que vous puissiez obtenir une pause de loyer dans DHCR jusqu’à ce qu’il soit réparé.
« Vous pouvez parfois en obtenir un même pour le pelage de la peinture », explique Wagner.
Dans ce cas, si ce n’est toujours pas réglé, il suggère d’engager un avocat.
« Ce que le tribunal fera, c’est savoir quelle partie de l’appartement a été affectée et quel pourcentage du loyer vous êtes dû », dit-il.