Pro-Forma 101: Parte 1 – la conoscenza di uno Strumento di Base di Analisi del bene Immobile – PlannersWeb

Nota dell’Editore: Pro-Forma 101 è stato scritto nel 2007 dalla fine Wayne Lemmon, che è stato (tra le altre cose) un esperto del mercato immobiliare economista. Wayne ha anche servito per molti anni come membro del comitato consultivo editoriale del Planning Commissioners Journal. Stiamo rendendo disponibile in un formato online qui su PlannersWeb.com.

Come commissario alla pianificazione, sono sicuro che sei abituato a rimboccarti le maniche e metterti al lavoro quando il tuo consiglio si riunisce. Vi esorto a prendere lo stesso atteggiamento nel lavorare il vostro senso attraverso questo lungo, ma altamente gratificante, articolo. Non essere messo fuori da tutti i numeri e calcoli. Se si prende il tempo, imparerete molto — soprattutto se, come molti pianificatori cittadini, non siete molto familiarità con il mondo dello sviluppo immobiliare.

Puoi anche dare un’occhiata a una conversazione che ho avuto con Wayne sul suo articolo.

I commissari di pianificazione spesso si trovano a desiderare di sapere di più su come lo sviluppo immobiliare funziona davvero in termini di dollari e centesimi.

Se i membri del consiglio di amministrazione hanno avuto un migliore apprezzamento per il push and pull di costi e di reddito, tempo e rischio, e come cambiare un fattore può influenzare una catena intera domino di altri fattori, l’intero processo di sviluppo immobiliare sarebbe più comprensibile.

Per raggiungere un livello minimo di “alfabetizzazione” circa l’economia dello sviluppo richiede almeno una conoscenza di navigazione dello strumento di base di analisi di fattibilità immobiliare — la proforma.

Un’analisi proforma è un insieme di calcoli che proietta il rendimento finanziario che è probabile che uno sviluppo immobiliare proposto crei. Inizia descrivendo il progetto proposto in termini quantificabili. Stima quindi i ricavi che probabilmente si otterranno, i costi che dovranno essere sostenuti e il rendimento finanziario netto che lo sviluppatore si aspetta di ottenere.

Il proforma è l’analisi di base “go / no-go” che gli sviluppatori utilizzano per decidere se andare avanti con un progetto. Ci sono pochi “assoluti” su come tali analisi possono essere costruite, ma ci sono pratiche e tecniche comuni che quasi tutte le proforme tentano di fornire in una forma o nell’altra.

A titolo di introduzione di base a questo argomento, ho creato un semplice caso di studio di analisi proforma per un’ipotetica suddivisione residenziale. La figura 1 mostra una tabella riassuntiva semplificata tratta da questo caso di studio generico. Useremo questo come guida in tutto l’articolo come consideriamo alcune delle sfide che gli sviluppatori devono affrontare nel mettere insieme un progetto — e come diverse variabili chiave possono influenzare il successo complessivo del progetto.

Cosa viene proposto?

La prima cosa che deve essere fatta è di esporre in termini quantificabili solo ciò che viene proposto di essere costruito. Questo potrebbe assumere la forma di una tabella di superfici affittabili per un centro commerciale, un edificio per uffici o un magazzino; il numero di camere per tipo di camera per un hotel; o, come nel nostro esempio, il numero di case per dimensione e modello in una suddivisione residenziale.

Gli architetti si riferiscono a questo come ” programma del progetto.”Questa tabulazione stabilisce anche lo spazio di produzione non di reddito per cose come parcheggi, aree della hall, locali meccanici e di servizio e altri spazi di supporto. Le quantità di superfici, spazi, unità abitative in questa tabella sono utilizzate come base per il calcolo delle vendite o dei redditi da locazione, nonché dei costi di costruzione.

Per il nostro caso di studio di esempio, il nostro ipotetico sviluppatore avrà probabilmente in mente un gruppo di piani di casa che potrebbero essere stati utilizzati in altre comunità. Il costruttore non può anticipare esattamente quante unità di ciascun piano verranno acquistate, quindi è possibile utilizzare totali e medie semplici. Supponiamo che questo progetto includerà un totale di 50 case, e che nel complesso, i piani di casa sono suscettibili di media circa 2.200 piedi quadrati di spazio finito, per un totale di 110.000 piedi quadrati di spazio finito costruito a livello di progetto.

Quali ricavi verranno generati?

Per rispondere a questa domanda, lo sviluppatore avrà eseguito un’analisi di mercato che raccomanda affitti, oneri o valori di vendita appropriati. L’esperienza dello sviluppatore entrerà anche in gioco, attingendo alla conoscenza di quali progetti comparabili ottenuti in affitti o vendite. Lo sviluppatore può rispondere a questa domanda con uno studio di mercato altamente dettagliato, o semplicemente matita nei valori utilizzati in un altro progetto vicino.

Vendite lorde:

Nell’esempio illustrato qui, stiamo proponendo di costruire una suddivisione abitativa di 50 unità. I prezzi di vendita variano con ogni piano di casa in base alle dimensioni e alle caratteristiche di ogni modello,ma nel nostro mercato immaginario, le case potrebbero essere tenute a comandare i prezzi base generalmente compresi nell’alto $300.000.

Dopo aver aggiunto le stime e le indennità per i premi sui lotti di scelta e le opzioni e gli aggiornamenti selezionati dal cliente, le case nel nostro ipotetico progetto sono mostrate nella parte superiore della figura 1 come una media di un prezzo totale di $400.000 per unità, generando revenues 20 milioni di ricavi lordi di vendita.

Meno commissioni, Tasse:

Questi ricavi saranno ridotti, tuttavia, dai costi di vendita delle case. Le commissioni di vendita dovranno essere pagate agli agenti di vendita che possono far parte di un’agenzia immobiliare contrattata per commercializzare il progetto, o personale di vendita interno, o agenti immobiliari indipendenti che portano i clienti al progetto, o una combinazione di tutti questi. Anche le spese legali, i costi di chiusura e altri costi “transazionali” devono essere detratti dai ricavi lordi. Nella Figura 1, stiamo assumendo che le commissioni e le commissioni potrebbero ammontare a 8 800.000 lasciando ricavi netti del progetto di million 19,2 milioni.

C’è stato un incontro drammatico in cui il preside della società di sviluppo è volato dalla California, ed è stato sorpreso di trovare il consulente di nuovo al tavolo. Dopo aver regalato l’incontro con la sua visione per la città e perché il suo accordo era il migliore per il futuro di Bridgewater, il nuovo avvocato ha risposto. Sotto il consiglio del consulente, la città stava rifiutando l’offerta “ultima e finale” dello sviluppatore, ma stava facendo una contro-offerta, che includeva un aumento di cinque volte del prezzo di vendita per il terreno. Lo sviluppatore era inorridito, esclamando come non avrebbe mai potuto assumere il progetto in tali termini. Ha lasciato la riunione e le trattative in un soffio.vedere quale margine di profitto il progetto era probabile generare, e consigliare la città su dove, cosa, e fino a che punto spingere indietro.Nota dell’autore:
Contrattazione dalla forza della conoscenza

In una vita precedente, ero un’ape operaia nella stanza sul retro di una società di consulenza immobiliare nazionale. Quattro anni prima, questa azienda aveva aiutato la città di Bridgewater, New Jersey lavoro attraverso un complesso sollecitazione sviluppatore e processo di selezione per un tratto scelta di terra vincolata da una nuova interstatale e altre due grandi autostrade.

Con lo sviluppatore finalmente selezionato, la città ha consegnato le trattative contrattuali al proprio consulente interno, dicendo al consulente: “Grazie per il tuo aiuto, lo prenderemo da qui.”Quattro anni dopo, era la città che veniva presa. Con ancora nessun accordo in atto, lo sviluppatore selezionato aveva dato alla Città un “ultima e ultima offerta.”Al consulente è stato chiesto dall’avvocato esterno appena assunto di tornare nel processo, valutare quest’ultima offerta e consigliare la città su cosa fare.

C’è stata una riunione drammatica in cui il preside della società di sviluppo è volato dalla California, ed è stato sorpreso di trovare il consulente di nuovo al tavolo. Dopo aver regalato l’incontro con la sua visione per la città e perché il suo accordo era il migliore per il futuro di Bridgewater, il nuovo avvocato ha risposto. Sotto il consiglio del consulente, la città stava rifiutando l’offerta “ultima e finale” dello sviluppatore, ma stava facendo una contro-offerta, che includeva un aumento di cinque volte del prezzo di vendita per il terreno. Lo sviluppatore era inorridito, esclamando come non avrebbe mai potuto assumere il progetto in tali termini. Ha lasciato la riunione e le trattative in un soffio.

Entro la settimana, gli avvocati hanno ricevuto una nuova lettera dallo sviluppatore dicendo che hanno respinto l’ultima offerta della città, ma stavano facendo la seguente contro-offerta — e questo era solo l’inizio. Quello che seguì fu un intenso periodo di sei settimane di offerte e contro-offerte. Questo era prima di fax, e — mail o PC-stavamo facendo questo con macchine Quip e calcolatrici programmabili TI-59 e un nuovo servizio di consegna chiamato Federal Express. Con ogni comunicazione, il mio compito era analizzare l’ultima posizione dello sviluppatore, vedere quale margine di profitto il progetto avrebbe potuto generare e consigliare la città su dove, cosa e quanto lontano spingere indietro.

Alla fine, è stato eseguito un accordo che prevedeva un aumento di tre volte del prezzo del terreno rispetto a quella che era stata l’ultima e ultima offerta dello sviluppatore, oltre a un finanziamento completo per una riunione e attività della comunità e sostanziali miglioramenti dell’accesso alle autostrade.

Il Bridgewater Town Center è stato creato e quel progetto (che include un importante hotel, uffici e un centro commerciale di 900.000 piedi quadrati) ora ancora uno dei principali corridoi commerciali e di occupazione del New Jersey centrale.

Attraverso l’esperienza del consulente assunto, la città di Bridgewater ” sapeva quando tenerli e sapeva quando piegarli.”

La città è stata in grado di contrattare dalla forza con la conoscenza che proveniva dallo studio dello strumento di base dell’analisi di fattibilità immobiliare — la proforma.

Il resto dell’articolo si avvale dell’ipotetico sviluppo residenziale di cui alla Figura 1. La parte successiva mostra come viene utilizzato un proforma quando si considera quanto costerà costruire il progetto.

Il defunto Wayne Lemmon era un economista del mercato immobiliare con una laurea in architettura presso la Cornell University e pianificazione urbana presso il City College di New York. Ha avuto oltre 30 anni di esperienza con le società nazionali di consulenza immobiliare e organizzazioni di sviluppo, e servito come direttore della ricerca di mercato per un homebuilder regionale.

Lemmon è stato anche membro del Comitato consultivo editoriale del Planning Commissioners Journal. Oltre a Proforma 101, Lemmon ha scritto ” The New ‘Active Adult’ Housing ” nel nostro numero dell’estate 2003.