SALT LAKE CITY – Wasatch Front är på gränsen till en bostads överkomliga kris, analytiker säger, och om inte åtgärder vidtas omedelbart för att ta itu med frågan, tusentals Utahns kommer att riskera att prissättas ur marknaden.
Kem C. Gardner Policy Institute, i samband med Salt Lake Chamber ’ s Housing Gap Coalition, släppte onsdagen en forskningsstudie som identifierade flera ”bästa praxis” som kan ge lokala kommuner den största chansen att möta Statens bostadsutmaning, vilket har sett bostadspriserna skyrocket sedan 2014.
”vi har haft sex år av bostadsprisökningar – det är överlägset den längsta perioden vi någonsin har haft kontinuerliga betydande ökningar av bostadspriserna”, säger studieförfattaren Jim Wood, Ivory-Boyer Senior Fellow vid University of Utahs Gardner Institute. ”Inte genomsnittet som 3% eller 4%, i år kommer det att bli dubbla siffror. Under de senaste fem åren har bostadspriserna stigit över 60% för medianförsäljningspriset för ett hem eller en lägenhet.”
i Salt Lake County förväntar han sig medianpriset i år kommer att vara runt $381,000.
”vi är i vad jag skulle karakterisera som farligt territorium”, sa han.
Wood sa att Salt Lake metropolitan area rankade 22: a av de 182 bästa tunnelbanorna i USA.
” vi är nästan i topp 10%, så 88% av alla storstadsområden har bostadspriserna lägre än Salt Lake metro area,” sade han. ”För flera år sedan var vi på 44: e eller 45: e, något liknande. Vi hoppade över en hel del storstadsområden och statewide under de senaste fem åren.”
staten rankade fjärde i bostadsprisökningar, tillade han. Förutom husägare, frågan om överkomliga priser påverkar också hyresmarknaden, han sa.
Statewide, median bostadskostnaderna minskade något för husägare, faller från $1,573 till $1,551, men ökade från $944 till $1,037 för hyresgäster, data visade.
åtta av de nio länen med förändringar i median månatliga hypotekskostnader såg priserna minska, medan 10 av de 11 länen med förändringar i medianhyra visade sig. De största medianhyrorna var i Morgan County och steg från $833 till $1,182, tillsammans med Wasatch County som klättrade från $1,147 upp till $ 1,364.
Data indikerade att 36 städer såg medianhyraskostnaderna öka, medan tre städer — South Jordan, White City och Vernal — upplevde nedgångar.
Utah-ledare har uttryckt oro över att frågan kan skapa ett potentiellt långsiktigt problem för staten.
”allvaret i Utahs bostadskris är en fråga som Utahs näringsliv har ställts inför under en tid”, säger Derek Miller, VD och koncernchef för Salt Lake Chamber. ”Otillräckliga och ouppnåliga bostäder påverkar företagens förmåga att rekrytera och behålla anställda, påverkar livskvaliteten för vår personal och begränsar vår potential för ekonomisk tillväxt. Stöd till bostadspriser är stöd för vårt fortsatta välstånd.
” denna rapport nollor in på detaljerna i vad som behöver åtgärdas för att framgångsrikt och hållbart möta behoven hos våra familjer och framtid.”
för att mildra frågan om bostadsöverkomlighet skisserade Wood fem specifika sätt att ta itu med problemet.
”att ta itu med bostadskrisen kräver en multipractice-strategi och kommer att involvera strategier som är skräddarsydda för en stads politiska klimat, utvecklingshistoria och socioekonomiska förhållanden”, sa han. ”Medan en stads bostadspraxis är unik för stadens behov, finns det några universella element för framgångsrika bostadsstrategier: samhällsuppsökande, engagemang och flexibilitet.”
för att hitta bästa praxis genomförde Gardner Institute en undersökning av 35 utövare som specialiserat sig på bostadsutveckling i hela staten. Forskningen bedömde vilka metoder som är bäst och undersökte sedan genomförandet av var och en och de potentiella resultaten som kan uppstå.
bland de föreslagna justeringarna ingår ändringar av lokala zonförordningar som kontrollerar utbudet av bostäder genom markanvändning, densitet och designregler, som mer än någon annan lokal politik styr den årliga utbudet av enfamiljshus och flerfamiljshus, rapporten anges. De är kraftfulla politiska verktyg som kan bidra till att öka utbudet av bostäder, Wood sa.
han sa att ombyggnadsbyråer i Bikupstaten har använt skattehöjningsfinansiering i mer än fem decennier som ett sätt att främja ekonomisk utveckling. Skattehöjningsfinansiering används för att stödja investeringar, i allmänhet i 20 till 25 år, i ett riktat Geografiskt område som utsetts till ett projektområde, sade han.
”vid upprättandet av ett projektområde blir de nuvarande lokala fastighetsskatteintäkterna från marken och strukturerna inom projektområdet basbeloppet för fastighetsskatteintäkter”, förklarade Wood. ”När den ekonomiska utvecklingen sker inom projektområdet stiger fastighetsvärdena och fastighetsskatteintäkterna ökar. RDAs spelade en lång och viktig roll för att tillhandahålla prisvärda bostäder i vissa områden, särskilt i Midvale och Salt Lake City, där de har varit riktigt fördelaktiga.”
Transitorienterad utveckling är också ett användbart alternativ för att utveckla nya bostäder, noterade han.
”(de) är kompakta, blandade användningsområden förankrade runt transitnav och gångbara samhällen”, sa han. ”Zonindelning för bostäder med hög densitet kommer ofta med inrättandet av en (transitorienterad utveckling), vilket har den extra fördelen att minska transportkostnaderna och öka tillgången till jobb, utbildning, väsentliga varor och lokala tjänster.”
han sa att ett billigt alternativ till ny utveckling skulle vara att bevara och rehabilitera redan befintliga prisvärda enheter, som vanligtvis kostar minst 40% mindre än nya.
”bevarande undviker de höga utvecklingskostnaderna för nybyggnation och grannskapets motstånd —” inte i min bakgård ”— i samband med att utveckla nya enheter”, sa han.
slutligen citerade studien en ny undersökning av Terner Center for Housing Innovation vid University of California, Berkeley, som indikerade att en tillbehörshushållsenhet — ibland kallad ”svärmor” lägenhet-hyror för i genomsnitt 58% under marknadsvärdet. Han sa att de är ett viktigt verktyg för att leverera prisvärda enheter till marknaden
”de kan snabbt erbjuda prisvärda alternativ i områden med högre hyror som ökar prisvärda bostäder i ägarboende, höga kostnader, bostadsområden”, sa Wood.