det är inte ovanligt att hyresgäster har specifika behov när de hyr ett nytt utrymme. Kommersiella hyresvärdar vet detta och kommer ofta att erbjuda incitament för att locka hyresgäster—särskilt under en nedgång på fastighetsmarknaden.
ett sådant incitament är en hyresgäst förbättring ersättning, känd som en TIA eller TI. I grundläggande termer är en TIA ett sätt för hyresvärdar att ersätta hyresgäster för ändringar eller förbättringar av ett kommersiellt utrymme för att få det att uppfylla deras behov. Ersättningen är ett vanligt incitament som erbjuds av hyresvärdar som ett sätt att förbättra och fylla tomma utrymmen, och villkoren för ersättningen förhandlas fram i hyresavtalet.
denna guide till Hyresgästförbättringsbidrag kommer att svara på några av dina vanligaste frågor om hur en TIA fungerar.
Hur beräknas en TIA?
typiskt anges hyresgästen Förbättringsbidrag i antingen en dollar per kvadratfot eller total Dollar summa. Den kvadratmeter är baserad på storleken på enheten. Dollarbeloppetberor på ett antal faktorer, inklusive fastighetsmarknadens konkurrenskraft, din kredit-och hyresgästhistoria, platsen, utrymmets skick och antalet enheter som hyresvärden äger.
till exempel, en hyresvärd samtycker till en $25 per kvadratfot ersättning. I ett kommersiellt kontor som är 10 000 kvadratmeter, motsvarar det totalt 250 000 dollar. Tänk också på att många hyresvärdar kommer att ta ut en ränta till hyresgäster som inte har kontanter till hands för att betala för förbättringarna i förskott.
det är viktigt att få en exakt budget för de föreslagna kostnaderna. Få minst två uppskattningar från entreprenörer innan du godkänner några villkor med din hyresvärd. Också se till att du forskning Den genomsnittliga passar ut kostnader och ersättningar på din marknad, för.
Vad täcker en Hyresgästförbättringsbidrag?
hyresvärdar är mer benägna att föredra TIA täcker grundläggande byggkostnader, medan hyresgäster i allmänhet försöker expandera det för att täcka extra kostnader inklusive tillståndsavgifter, juridiska avgifter och arkitektoniska avgifter. Återigen är detta något som bör förhandlas fram.
Tänk på att saker som flyttavgifter eller möbler inte ingår i TIA.
vem kontrollerar TIA?
beroende på storleken på det kommersiella utrymmet och hyresvärden kan hur projektet hanteras variera. I vissa fall, ofta i mindre eller äldre byggnader, hanterar hyresvärden kostnader och har en entreprenör till hands. Detta är ofta känt som en ” nyckelfärdig utbyggnad.”
det finns fördelar med detta, främst att du inte behöver involvera dig själv med detaljerna för att spåra byggnadsframsteg. Men om du har mycket specifika saker du vill göra till utrymmet, förlorar du förmågan att styra processen.
för nyckelfärdiga utbyggnader är det bra att förhandla om saker som slutentreprenör och plangodkännande samt detaljerade uppdateringar om byggprocessen.
hur ska jag förhandla om en TIA?
när det gäller tia-förhandlingar, ignorera inte detaljerna.
vissa hyresvärdar betalar inte ut ersättningen förrän projektet är klart; i dessa fall behöver hyresgästen kassaflöde för att täcka kostnaderna. Andra kommer att tillhandahålla nödvändigt kassaflöde på förutbestämd basis. Var noga med att bestämma TIA-betalningsplanen i hyresavtalet.
vanligtvis, om din beräknade per kvadratfotbidrag går över budgeten, är du ansvarig för att täcka dessa extra kostnader. Men om du kör under budget, många hyresvärdar är mottagliga för rullande besparingar i framtida hyresbetalningar. Du vill också förhandla när hyresbetalningarna börjar när byggandet är klart.
slutligen överväga det oförutsägbara. Med byggprojekt är det inte ovanligt för förseningar, olyckor eller kostnadsöverskridanden. Förhandla vem som är ansvarig för dem i hyresavtalet så att båda parter är tydliga i förväg.
när du fortsätter ditt kontor leasing sökning, hålla dessa faktorer i åtanke så att du kan göra en hyresgäst förbättring ersättning arbete för dina behov.