komma ut: bryta ditt hyresavtal under Coronavirus/COVID-19 Pandemic

innan Coronavirus/COVID-19 blev en amerikansk pandemi fungerade kalifornierna under antagandet att 2020 skulle vara ett typiskt år. Under året fram till Mars 2020 Coronavirus/COVID-19 undantagstillstånd deklaration, tusentals hyresgäster i Kalifornien, ofta lockade av glupska anställningsutsikter, ingick bostadshyror med hyresvillkor på ett år eller längre. Men som framgår av rekordantalet arbetslöshetskrav, decimerad arbetsmarknad och dystra ekonomiska utsikter kommer 2020 att präglas av oöverträffad osäkerhet. Även när Kaliforniens ekonomi gradvis öppnas igen förblir många anställda borta över rädsla för att få Coronavirus/COVID-19. Nu har Kaliforniens upprullningsekonomi tvingat många hyresgäster i Kalifornien att ompröva sitt beslut att teckna hyresavtal med villkor. Att kanske hålla ut tills efter att Coronavirus / COVID-19-pandemin avtar är ett genomförbart alternativ; dock har inte alla hyresgäster en ekonomisk ställning att göra det. För många Kalifornien hyresgäster, deras enda alternativ är att komma ut. Den här artikeln undersöker Hyresgästalternativ i Kalifornien för att bryta hyresavtal under Coronavirus/COVID-19-pandemin.

vilka är mina skyldigheter när det gäller en leasingperiod?

en leasingperiod är ett åtagande. En leasingperiod är en viss fast tidsperiod som anger hur länge hyresgästen måste hyra hyresenheten. Hyresvillkor kan inte annulleras. För bostadshyresgäster är ettåriga hyresvillkor vanliga. Efter leasingperioden löper ut, hyresgästen omvandlas automatiskt till en månad till månad hyresrätt, eller hyresvärden och hyresgästen kan välja att förnya leasingperioden.

vid genomförandet av hyresavtalet blir hyresgästen skyldig att betala hyra för hela leasingperioden som anges i kontraktet.

vad händer när jag bryter ett leasingavtal under leasingperioden?

som nämnts ovan blir hyresgästen skyldig att betala hyra för hyresenheten under hela hyresperioden. Vanligtvis har en hyresvärd rätt att återkräva skador till följd av att hyresgästen bryter hyresavtalet. Kaliforniens Civillagstiftning 1951.2. Skador inkluderar värdet av obetald hyra som ska betalas under resten av leasingperioden. Kaliforniens lag begränsar dock denna åtgärd av skada och förbjuder hyresvärdar att hävda att de är skyldiga all hyra på leasingperioden. ID.

hyresvärdar har en skyldighet att mildra sina skador. Polster, Inc. V. Swing, 164 Cal. App. 3d 427, 433 (1985). Detta innebär i huvudsak att hyresvärden måste vidta bekräftande åtgärder för att återhyra hyresenheten. Domstolen kommer inte att tilldela hyresvärden hela hyresbeloppet på leasingperioden, där hyresvärden misslyckas med att mildra skador och minimera förluster.

före Coronavirus/COVID-19-pandemin innebar Kaliforniens heta hyresmarknad att det vanligtvis inte var ett problem att hitta en ersättningshyresgäst. Hyresvärdar LED vanligtvis bara blygsamma bortfall i beläggning. I mars 2020 förändrades allt.

Hur kan jag bryta mitt hyresavtal under Coronavirus/COVID-19-pandemin?

hyresgäster i Kalifornien som inte längre är intresserade av att hyra sina hyresenheter har flera alternativ att komma ur sina enheter under Coronavirus/COVID-19-pandemin.

hitta en Ersättningshyresgäst

på en normal hyresmarknad är det inte så svårt att hitta en ersättningshyresgäst. Men Coronavirus / COVID-19-pandemin har lett till oöverträffade tider. Kaliforniens hyresmarknad fryser. Den till synes ständiga tillströmningen av hyresgäster som är angelägna om att betala hela hyresvillkoren har till stor del försvunnit. Hyra listor är också nere. Följaktligen till StreetEasy ekonom Nancy Wu, utbud och efterfrågan har båda minskat.

även om det är mer utmanande, är det fortfarande ett alternativ att omdirigera din enhet till en ersättningshyresgäst. Lägg upp listor på Craigslist och andra liknande webbplatser för att fastställa intresse för din enhet. Om räntan är låg, överväga att sänka hyran något. Om du säkra en ersättare hyresgäst, även en som betalar bara ett par hundra dollar mindre per månad, är din hyresvärd osannolikt att försöka få skadestånd från dig.

utarbeta ett utträdesavtal med din hyresvärd

trots att det är ett alternativ, går hyresvärdar sällan med på hyresgästvänliga erbjudanden. Som den senaste lokala rapporteringen har visat är det förmodligen ohållbart att utarbeta en rimlig avslutningsavtal. För de flesta hyresgäster borde det här alternativet förmodligen inte få mycket övervägande.

konstruktiv vräkning på grund av Coronavirus/COVID-19 Pandemi

en konstruktiv vräkning inträffar där en hyresvärds handlingar eller passivitet gör hyresenheten olämplig för bostad eller berövar hyresgästen användningen och njutningen av hyresenheten. Groh v. Kover ’ s Bull Pen, Inc., 221 Cal. App. 2d 611 (1963). En hyresgäst är inte ansvarig för hyra för resten av leasingperioden efter att ha lämnat enheten på grund av den konstruktiva vräkningen. Kulawitz v. Stilla havet etc. Papper, Co., 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Innan du lämnar måste hyresgästen meddela hyresvärden om problemet, och hyresvärden måste misslyckas med att bota problemet. Kaliforniens Civillagstiftning 1942(a), (d), 1941.2.

Coronavirus/COVID-19-pandemin saknar motstycke. Mycket är fortfarande okänt om spridningen och upphandlingen av det ofta dödliga viruset. Som bekant är miljoner kalifornier sårbara, med en förhöjd risk för att få Coronavirus/COVID-19. Som en del av sina skyldigheter som hyresvärd måste hyresvärdar i Kalifornien skydda sina hyresgäster från Coronavirus/COVID-19. Detta inkluderar att begränsa privat egendom tillgång till inkräktare, förhindra utlänningar från att komma in i fastigheten, och se till att regeringen shelter-in-place order följs. Om en hyresvärd inte uppfyller dessa skyldigheter och ignorerar hyresgästklagomål kan hyresgästen vara motiverad att lämna på grund av konstruktiv utvisning.

några exempel på hyresvärdens försumlighet som stöder ett Coronavirus / COVID-19 konstruktiv utvisning:

• hyresvärden inte genomdriva shelter-in-place regler för kända överträdare;
• hyresvärden tillåter inkräktare att ströva på privat egendom, till exempel genom att vägra att reparera en trasig grind som tillåter lösdrivare fria tyglar på fastigheten;
• hyresvärden tillåter leverans personer att använda bygga hissar och göra droppar till enskilda hyresgäst dörrar, i motsats till att inrätta utsedda leverans zon i byggnaden lobbyn eller kräver hyresgäster att träffas vid;
• hyresvärd vägrar att stänga byggnadsfaciliteter under Coronavirus/COVID-19 undantagstillstånd;
• hyresvärd vägrar att utrusta fastighetsförvaltare och andra anställda med nödvändig PPE;
• hyresvärdens trakasserier genom att vägra att följa lämpliga sociala distanskrav; och
• hyresvärden trakasserar hyresgästen väsentligt efter deras lagliga uppskjutning av hyran under Coronavirus/COVID-19-pandemin.

dessutom fortsätter vanligt hyresvärdsbrott att stödja ett konstruktivt utkastningskrav. Innan de lämnar, Kalifornien hyresgäster bör dokumentera problemen, klaga till hyresvärden, och ge tid för hyresvärden att bota defekterna. Om tillämpligt bör hyresgästen informera hyresvärden om att de är medlem i en sårbar befolkning med ökad risk för att få Coronavirus/COVID-19. Om hyresvärden tar upp frågan, kommer hyresgästen inte att kunna hävda konstruktiv utvisning.

mot denna bakgrund är att lämna en enhet på grund av en konstruktiv utvisning ett allvarligt beslut med stora rättsliga konsekvenser. Innan man beslutar att utrymma på grund av konstruktiv vräkning, astanehe Law rekommenderar att diskutera dina alternativ med en erfaren hyresgäst advokat.

om du är hyresgäst i Kalifornien, bor i städer som San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond eller Berkeley, med frågor om dina hyresgästrättigheter under Coronavirus/COVID-19-pandemin eller California Rent Control (AB 1482), kontakta Astanehe Law för att prata med en erfaren hyresgästadvokat.