läckor är några av de vanligaste problemen i New York City lägenheter, och om du är en hyresgäst, de kan vara några av de svåraste att ta itu med.
”det första jag säger till någon”, säger advokat Michelle Itkowitz från Itkowitz PLLC, ” är att dokumentera, dokumentera, dokumentera.”
det inkluderar, säger hon, att lämna in klagomål med staden, skicka brev till hyresvärden, ta bilder av läckor och reparationer och hålla en logg över allt. Helst, tillägger hon, de med pågående läckor bör hålla ett kalkylblad med datum för incidenter, vad som hände och hur ledningen svarade.
om du efter att ha följt upp med förvaltningsbolaget fortfarande inte behandlas, ringer Du staden, säger hon.
Insider tips: ”när du ringer 311 ger de dig ett referensnummer. Spara det och använd det för att följa upp.”
om du har gjort båda dessa saker och fortfarande ingenting händer, kanske du vill ta med ett HP-förfarande mot hyresvärden i bostadsrätten, vilket tvingar hyresvärden att lösa problemet eller bli böter (mycket mer om detta nedan). Men kom ihåg: böterna går till staden och inte till dig. Observera också att du inte behöver anställa en advokat för detta, eftersom det finns domstolstjänstemän som kan hantera ditt ärende.
du kan till och med hålla tillbaka hyran i vissa fall, men Itkowitz föreslår att du behåller något av pengarna. Detta visar domstolen du har pengar att betala hyra och de du inte bara försöker få ut av dina räkningar. Plus, det hjälper att vara beredd om du är tvungen att ponny upp vad du har undanhållit. Om din lägenhet är hyresstabiliserad kan du också nå ut till avdelningen för bostads-och Samhällsförnyelse för att lämna in en minskning av klagomål, vilket kan göra att du kan få din hyra reducerad medan problemet kvarstår.
” det kommer att ta tid och arbete”, säger Itkowitz. ”Squeaky hjul får mest fett. Om du etablerar dig som den hyresgästen som håller fast vid sina rättigheter kan det vara bra för dig, även om vissa människor inte är bekväma att göra det.”
nu, beroende på vilken typ av vattenskador, du kan eller inte kan täckas av hyresgästens försäkring. Vattenskador är vanligtvis täckta om det orsakas av en engångsrör, enligt Jeff Schneider från Gotham Brokerage, en tegel underjordisk sponsor.
” om något händer upprepade gånger tenderar det inte att täckas”, säger han. Som sådan föreslår Schneider att man håller sig borta från ordet ”läcka” när man når ut till ditt försäkringsbolag, eftersom det kommer att innebära att det är en pågående fråga. Om du ringer ditt försäkringsbolag och säger att det finns vattenskador, kommer de sannolikt att undersöka problemet, säger han.
om du är täckt, så är allt som skadades som ett resultat (datorer och annan elektronik, till exempel).
utöver det allmänna rådet, här är tre scenarier från riktiga Tegelläsare och tips om vad de ska göra:
ett hål i taket och ingen hjälp från förvaltningsbolaget.
PROBLEM: ”det började som några droppar från taket i vår källare. Som så småningom förvandlas till taket hängande ner, skapa en öppning med vatten som rinner mer fritt. Det finns nu ett hål ur taket, med rinnande vatten som häller ut när min granne tar en dusch. Fastighetsbolaget har haft det ’repareras’ två gånger. Båda gångerna reparatörerna tätade våra granners badkar, lappade det fuktiga taket och målade över formen.
” läckan är resultatet av ett busted rör i taket (per den enda licensierade rörmokaren de någonsin skickat, efter ett år och två misslyckade reparationer). Rörmokaren är också den person som skär hålet i vårt tak för att diagnostisera ordentligt.
” det finns ingen super för vår byggnad. Vår gamla super försvann ungefär fem månader efter att vi flyttade in. Vi måste bokstavligen trakassera fastighetsbolaget innan de så småningom skickar en slumpmässig anställd från ett företag som heter Mr.Super. Det är alltid någon annan som inte har någon förståelse för problemet eller reparationshistoriken. Inga framsteg görs någonsin. Vi har förmodligen haft runt 12 personer som tittar på läckan vid denna tidpunkt.
” vi har lämnat in ett klagomål till staden som resulterade i att den faktiska byggnadsägaren en dag dök upp i lägenheten för att se vad som hände. Fortfarande inte fast.”
lösning: först och främst säger Schneider på grund av burströret, det här är förmodligen något som omfattas av hyresgästens försäkring.
dessutom säger Steve Wagner, en advokat med Wagner Berkow, en Brick Underground sponsor, att detta sannolikt är ett fall för ett HP-förfarande.
”ett HP-förfarande är mycket effektivt för att lösa dessa typer av problem”, säger han. ”Det finns två problem här: för det första, varför finns det inte en super för byggnaden? Om en byggnad har nio eller fler enheter, är det nödvändigt att ha antingen en live-in super eller en super som bor inom 200 fot. Det är nummer ett.”
nummer två är det faktum att, enligt lag, alla hyresgäster har en garanti för beboelighet, vilket är kravet att din hyresvärd hålla din lägenhet på en grundläggande nivå av beboelig. Som ditt fall står nu följer din hyresvärd inte detta.
Wagner säger att vid det första domstolsutseendet (som du borde kunna få ganska snabbt), eller till och med innan det, kommer en inspektör att kallas in till din lägenhet. Om inspektören ser att det finns behov av reparationer, kommer staden att insistera på att ägaren betalar för att fixa det. Beroende på hur allvarlig överträdelsen—de är graderade på en skala från A till C, C är den allvarligaste—måste hyresvärden antingen göra reparationerna omedelbart, ha 30 dagar att reparera det eller ha 90 dagar att reparera det. Böter för C-överträdelser kan vara så höga som $250 per dag för hyresvärden.
du kanske vill hålla tillbaka hyran, men varnas för att om du gör det kommer hyresvärden att stämma dig i bostadsrätten. Du kan mycket väl vinna, men du kan få placeras på den fruktade hyresgästen svartlista som ett resultat.
en co-op hyresgäst ser en läcka och luktar brinnande
Problem: ”jag hyr en co-op lägenhet i Queens med min vän (som äger lägenheten vi är i). Häromdagen märkte jag en bit färg i mitt duschkar och tittade upp för att se att det fanns bubblor i taket från fukt med färgskalning. Bubblorna / peeling hade spridit sig, och när jag kom hem på natten gick jag för att slå på badrumsljusen men ingenting hände.
” jag tittade på uttaget och omkopplaren och det såg ut/luktade bränt. Jag har ringt nödlinjen fastigheten har, och kvinnan tog min info och sa att hon skulle meddela någon, men de har inte kommit tillbaka till mig ännu.”
lösning: Bonnie Berkow, från Wagner Berkow, säger att delen om den brinnande lukten är oroande. Hon föreslår att du ringer brandkåren eller byggnadsavdelningen. Du kan ringa 311 och riktas till antingen.
det här fallet kan också motivera ett HP-förfarande, men det är förmodligen upp till samarbetet att hantera.
”generellt sett, under en co-op proprietära regler, måste de fixa vad som ligger bakom väggarna”, säger Wagner. ”Ofta i dessa fall är” ägaren av byggnaden ” ansvarig, vilket kan betyda co-op själv eller förvaltningsagenten. Det kan till och med vara huvudmännen. Du måste titta på co-op stadgar, eftersom definitionen kan vara bred.”
om det finns en känsla av att co-op var försumlig i sin VVS, eller att av någon anledning något de gjorde eller inte gjorde är vad som orsakar detta, är chansen att co-op kommer att behöva åtgärda problemet, enligt Wagner.
”min erfarenhet av domstolarna är att oavsett vad styrande dokument säger, om vårdslöshet är inblandad, kommer domstolen att hitta den som var försumlig ansvarig”, säger han.
tack vare New York Citys garanti för bostad, behöver din hyresvärd/rumskamrat inte betala underhåll förrän det är fixat, enligt Wagner.
en läcka som bara inte kommer att sluta.
Problem: ”Det finns en del av mitt vardagsrum som fortsätter att få vattenskador från övervåningen. Byggnadsförvaltningen är stor, och de fortsätter att fixa det, men se och se det fortsätter att hända och jag är rädd att det kommer att göra permanent skada på mina möbler. Hyra-stabiliserad lägenhet.”
lösning: i det här fallet är det bästa sättet att skicka ett brev via certifierad post till hyresvärden, säger Wagner.
brevet ska säga något i linje med, ”Vi uppskattar att du har gjort ansträngningar, men de är otillräckliga. Vi har haft läckor vid denna tidpunkt, och denna punkt, och denna punkt.”
men se till att du erbjuder tillgång till hyresvärden.
” om du inte släpper in hyresvärden för att fixa det, kommer du inte att få en hyresminskning för garanti för bebobarhet”, säger Wagner.
Observera att lägenheten inte behöver vara helt obeboelig för att du ska få en hyresbrott genom DHCR tills den är fixad.
”du kan ibland få en även för färgskalning”, säger Wagner.
i det här fallet, om det fortfarande inte är fixat, föreslår han att man anställer en advokat.
”vad domstolen kommer att göra är att ta reda på hur mycket av lägenheten som påverkades och vilken procentandel av hyran du är skyldig”, säger han.