Pro-Forma 101: Del 1-bekanta dig med ett grundläggande verktyg för Fastighetsanalys-Planersweb

Redaktörens anmärkning: Pro-Forma 101 skrevs 2007 av den sena Wayne Lemmon, som bland annat var en skicklig fastighetsmarknadsekonom. Wayne tjänstgjorde också i många år som medlem i Planning Commissioners Journal ’ s editorial advisory board. Vi gör det tillgängligt i ett onlineformat här på PlannersWeb.com.

som planeringskommissionär är jag säker på att du är van vid att rulla upp ärmarna och komma till jobbet när din styrelse möts. Jag uppmanar er att ta samma inställning i att arbeta dig igenom denna långa, men mycket givande, artikel. Bli inte avskräckt av alla siffror och beräkningar. Om du tar dig tid lär du dig mycket — speciellt om du, som många medborgarplanerare, inte är särskilt bekant med fastighetsutvecklingsvärlden.

du kan också ta en titt på ett samtal jag hade med Wayne om hans artikel.

Planeringskommissionärer befinner sig ofta önskar att de visste mer om hur fastighetsutveckling verkligen fungerar i form av dollar och cent.

om styrelseledamöterna hade en bättre uppskattning för push and pull av kostnader och intäkter, tid och risk och hur förändring av en faktor kan påverka en hel dominokedja av andra faktorer, skulle hela processen med fastighetsutveckling vara mer förståelig.

för att uppnå en miniminivå av ”läskunnighet” om ekonomi utveckling kräver åtminstone en navigations kunskap om det grundläggande verktyget för fastigheter genomförbarhetsanalys — proforma.

en proforma-analys är en uppsättning beräkningar som projicerar den ekonomiska avkastning som en föreslagen fastighetsutveckling sannolikt kommer att skapa. Det börjar med att beskriva det föreslagna projektet i kvantifierbara termer. Den uppskattar sedan intäkter som sannolikt kommer att erhållas, de kostnader som måste uppstå och den finansiella nettoavkastning som utvecklaren förväntar sig att uppnå.

proforma är den grundläggande” go / no-go ” – analysen som utvecklare använder för att bestämma om de ska gå vidare med ett projekt. Det finns få ”absolutes” om hur sådana analyser kan konstrueras, men det finns vanliga metoder och tekniker som nästan alla proformas försöker tillhandahålla i en eller annan form.

genom en grundläggande introduktion till detta ämne har jag skapat en enkel fallstudie proforma analys för en hypotetisk bostadsindelning. Figur 1 visar en förenklad sammanfattningstabell från denna generiska fallstudie. Vi kommer att använda detta som en guide i hela artikeln när vi överväger några av de utmaningar som utvecklare står inför för att sätta ihop ett projekt — och hur flera nyckelvariabler kan påverka projektets övergripande framgång.

vad föreslås?

det första som måste göras är att ange i kvantifierbara termer precis vad som föreslås byggas. Detta kan ske i form av en tabell över uthyrningsbara golvytor för ett detaljhandelscenter, kontorsbyggnad eller lager; antalet rum efter typ av rum för ett hotell; eller, som i vårt exempel, antalet hus efter storlek och modell i en bostadsavdelning.

arkitekter hänvisar till detta som projektets ” program.”Denna tabell anger också det icke-inkomstproducerande utrymmet för saker som parkering, lobbyområden, mekaniska och tvättstugor och annat stödutrymme. Kvantiteterna av golvytor, utrymmen, bostäder i denna tabell används som grund för beräkning av försäljnings-eller hyresintäkter samt byggkostnader.

för vår exempelfallstudie kommer vår hypotetiska Utvecklare troligen att ha i åtanke en grupp hemplaner som kan ha använts i andra samhällen. Byggaren kan inte exakt förutse exakt hur många enheter i varje plan som ska köpas, så enkla summor och medelvärden kan användas. Låt oss anta att detta projekt kommer att omfatta totalt 50 bostäder, och att totalt sett kommer hemplanerna sannolikt att i genomsnitt cirka 2 200 kvadratmeter färdigt utrymme, för totalt 110 000 kvadratmeter färdigt byggt rymdprojekt.

vilka intäkter kommer att genereras?

för att svara på denna fråga kommer utvecklaren att ha utfört en marknadsanalys som rekommenderar lämpliga hyror, avgifter eller försäljningsvärden. Utvecklarens erfarenhet kommer också att spela, med kunskap om vilka jämförbara projekt som erhållits i hyror eller försäljning. Utvecklaren kan svara på denna fråga med en mycket detaljerad marknadsundersökning, eller helt enkelt penna i de värden som används vid ett annat närliggande projekt.

bruttoförsäljning:

i exemplet som illustreras här föreslår vi att man bygger en 50-enhets bostadsindelning. Försäljningspriserna kommer att variera med varje husplan enligt varje modellens storlek och funktioner, men på vår imaginära marknad kan bostäderna förväntas styra baspriserna i allmänhet i de höga $300,000-talet.

efter att ha lagt till i uppskattningar och ersättningar för Premier på valpartier och kundvalda alternativ och uppgraderingar visas bostäderna i vårt hypotetiska projekt högst upp i Figur 1 som i genomsnitt ett totalt pris på $400,000 per enhet, vilket genererar $20 miljoner i bruttoförsäljningsintäkter.

mindre provisioner, avgifter:

dessa intäkter kommer dock att minskas med kostnaderna för att sälja bostäderna. Försäljningsprovisioner måste betalas till försäljningsagenter som kan vara en del av en fastighetsbyrå som kontrakteras för att marknadsföra projektet, eller egen säljare eller oberoende fastighetsmäklare som tar kunder till projektet eller någon kombination av alla dessa. Juridiska avgifter, stängningskostnader och andra ”transaktionella” kostnader måste också dras av från bruttointäkterna. I Figur 1 antar vi att provisioner och avgifter kan uppgå till $800,000 vilket ger Nettoprojektintäkter på $19.2 miljoner.

det var ett dramatiskt möte där utvecklingsföretagets rektor flög in från Kalifornien och blev förvånad över att hitta konsulten tillbaka vid bordet. Efter att ha regalerat mötet med sin vision för staden och varför hans affär var bäst för Bridgewaters framtid, svarade den nya advokaten. Enligt konsultens råd avvisade staden utvecklarens” sista och sista ” erbjudande, men gjorde ett motbjudande, vilket inkluderade en femfaldig ökning av försäljningspriset för marken. Utvecklaren var förskräckt och utropade hur han aldrig kunde ta på sig projektet under sådana villkor. Han lämnade mötet och förhandlingarna i en huff.se vilken vinstmarginal projektet sannolikt skulle generera och ge råd till staden om var, vad och hur långt man ska trycka tillbaka.Författarens anmärkning:
förhandlingar från kunskapens styrka

i ett tidigare liv var jag en arbetarbi i bakrummet hos ett nationellt fastighetsrådgivningsföretag. Fyra år tidigare, detta företag hade hjälpt staden Bridgewater, New Jersey arbeta genom en komplex Utvecklare värvning och urvalsprocess för ett val tarmkanalen Mark bunden av en ny interstate och två andra stora motorvägar.

med utvecklaren slutligen valt, staden vände kontraktsförhandlingar över till deras In-house counsel, berättar konsulten, ” Tack för din hjälp, vi tar det härifrån.”Fyra år senare var det staden som togs. Med fortfarande ingen överenskommelse på plats, den valda utvecklaren hade gett staden en ” sista och sista erbjudandet.”Konsulten ombads av den nyanställda externa advokaten att komma tillbaka till processen, utvärdera detta sista erbjudande och ge råd till staden om vad man ska göra.

det var ett dramatiskt möte där utvecklingsföretagets rektor flög in från Kalifornien och blev förvånad över att hitta konsulten tillbaka vid bordet. Efter att ha regalerat mötet med sin vision för staden och varför hans affär var bäst för Bridgewaters framtid, svarade den nya advokaten. Enligt konsultens råd avvisade staden utvecklarens” sista och sista ” erbjudande, men gjorde ett motbjudande, vilket inkluderade en femfaldig ökning av försäljningspriset för marken. Utvecklaren var förskräckt och utropade hur han aldrig kunde ta på sig projektet under sådana villkor. Han lämnade mötet och förhandlingarna i en huff.

inom veckan fick advokaterna ett nytt brev från utvecklaren som sa att de avvisade stadens senaste erbjudande, men gjorde följande motbjudande-och det var bara början. Det som följde var en intensiv sexveckorsperiod med erbjudanden och motbjudanden. Detta var före Fax, E — post eller datorer-vi gjorde detta med Quip-maskiner och Ti-59 programmerbara räknare och en helt ny leveransservice som heter Federal Express. Med varje kommunikation var mitt jobb att analysera utvecklarens senaste position, se vilken vinstmarginal projektet sannolikt skulle generera och ge råd till staden om var, vad och hur långt man skulle trycka tillbaka.

i slutändan genomfördes en affär som innehöll en trefaldig ökning av markpriset över vad som hade varit utvecklarens sista och sista erbjudande, samt full finansiering för ett samhällsmöte och aktivitetsanläggning och betydande förbättringar av motorvägen.

Bridgewater Town Center skapades, och det projektet (som inkluderar ett stort hotell, kontor och ett köpcentrum på 900 000 kvadratmeter) förankrar nu en av central New Jerseys stora sysselsättnings-och kommersiella korridorer.

genom den anlitade konsultens expertis visste staden Bridgewater ”när man skulle hålla dem och visste när man skulle lägga dem.”

staden kunde förhandla från styrka med kunskap som kom från att studera det grundläggande verktyget för genomförbarhetsanalys av fastigheter-proforma.

resten av artikeln använder sig av den hypotetiska bostadsutvecklingen som anges i Figur 1. Nästa del visar hur en proforma används när man överväger vad det kostar att bygga projektet.

den sena Wayne Lemmon var en fastighetsmarknadsekonom med en examen i arkitektur från Cornell University och stadsplanering från City College of New York. Han hade över 30 års erfarenhet av nationella fastigheter konsultföretag och utvecklingsorganisationer, och fungerade som chef för marknadsundersökningar för en regional homebuilder.

Lemmon var också medlem i Planning Commissioners Journal ’ s Editorial Advisory Board. Förutom Proforma 101 författade Lemmon ”The New” Active Adult ”Housing” i vår sommar 2003-fråga.