Vad är TI (Hyresgästförbättring) på kommersiella fastigheter?

Senast uppdaterad den 15 juni 2020 av Mark Ferguson

jag köpte en 68 000 kvadratmeter strip mall, och medan jag tittade på affären nämnde noteringsagenten TI. Jag var nyare till kommersiella fastigheter spelet efter att ha tillbringat större delen av min tid i bostadsvärlden. Jag kände mig inte så illa för att min partner frågade mig vad TI var efter mötet med noteringsagenten. Jag sa till honom att det måste vara skatter och försäkringar. Jag hade fel! TI står för hyresgästförbättringar och beskriver reparationer gjorda på en enhet för hyresgästen. Förbättringarna kan betalas av hyresgästen, hyresvärden eller en kombination av båda.

vad består TI av?

TI kan bestå av allt som hyresgästen behöver för att de ska kunna driva sin verksamhet. Byggnaden vi köpte hade en restaurang som hade flyttat några år före vårt köp. Ägaren av byggnaden gick med på att betala för $150,000 av hyresgästförbättringar innan restaurangen flyttade in. Restaurangägaren lyckades förbättringarna, men hyresvärden betalade för dem.

förbättringarna bestod av ny köksutrustning, färg, golv, en ny planlösning med mera. TI kan bestå av nästan vad som helst hyresgästen behöver. I en annan enhet konstruerade vi två nya rum för en dansstudio, målade väggarna, öppnade taket och lade till fönster. Vi betalade för dessa förbättringar, och de lade till sista handen.

varför skulle ägaren betala för hyresgästförbättringar?

många antar att hyresgäster betalar för förbättringarna när de hyr ett utrymme. Men många ägare är villiga att fixa sina byggnader för hyresgäster. Även om det kan tyckas galet att spendera $150 000 för en restaurang att hyra ett utrymme i 5 år, är det meningsfullt när du gräver in i siffrorna.

• hyresgästen betalade mer än $6000 per månad för deras hyresavtal. Det är 72 000 dollar per år.
• det skulle ta lite över 2 år för ägaren att få tillbaka sina pengar efter att ha gjort dessa reparationer.

ägaren av byggnaden gör cirka 50% avkastning på sin investering genom att hyra ut det utrymmet till restaurangen förutsatt att ingen annan skulle hyra ut det. Beslutet att spendera så mycket pengar på hyresgästförbättringar blir svårare när du kanske kan hyra ut utrymmet men för en lägre hyra eller kort leasingtid. Om du kunde hyra ut det för $4000 per månad utan att göra något arbete, tar det mer än 6 år att göra dina pengar tillbaka.

kan TI öka värdet på fastigheten?

Hyresgästförbättringar kan göra det lättare att hyra ut utrymme och höja hyran på ett utrymme. Den enda fördelen med att höja hyran är inte bara att du tjänar mer pengar varje månad, men du ökar också värdet på fastigheten. Kommersiella fastigheter är vanligtvis värderas baserat på CAP priser. TAKRÄNTAN är netto rörelseresultatet (NOI) dividerat med fastighetens värde. Till exempel:

om NOI är $10,000 per år och värdet på fastigheten är $100,000, är CAP-kursen 10% (10,000/100,000 =10%).

TAKHASTIGHETEN varierar beroende på typ av egendom, plats, leasing och andra faktorer. Om du vet att din fastighet skulle sälja för ungefär en 10% CAP rate, kan du öka värdet genom att öka inkomsten. Om du kan öka NOI till $12,000 per år i exemplet ovan, skulle fastigheten vara värd $120,000 istället för $100,000.

jag har en Cap rate calculator som enkelt beräknar CAP rate för dig.

ti värde-lägg fallstudie

fastigheten vi köpte såldes på ungefär en 9 CAP (9% CAP rate). Jag tror att TAKRÄNTORNA i mitt område för denna typ av fastighet ligger närmare 7% för marknadsvärde, men vi fick en riktigt bra affär. Hur mycket ökade restauranguthyrningen till fastighetens värde?

• $6,000 en månad x 12 månader = $72,000 per år i extra inkomst.
• vid en 9% CAP rate, $ 72,000 per år lägger $800,000 i värde till fastigheten!
• vid en 7% CAP rate, $ 72,000 per år lägger $1,028,571 i värde till fastigheten!

anledningen till att hyresvärdar eller ägare kommer att betala för hyresgästförbättringar är inte bara för att de kommer att öka hyran; det är också för att de ökar värdet på sina fastigheter. Om de vill sälja eller refinansiera fastigheten kan en såld långsiktig hyresgäst lägga till miljoner dollar till värdet.

om vi betraktar hyresgästen som bara skulle betala $ 4000 i månaden i hyra och inte krävde några hyresgästförbättringar, skulle det hyresavtalet:

• vid en TAKHASTIGHET på 9% skulle $48,000 per år lägga till $533,333 i värde till fastigheten.
• vid en 7% CAP rate skulle $48,000 per år lägga till $685,714 i värde till fastigheten.

medan det lägre dollaravtalet tillför värde till fastigheten, lägger det till hundratusentals dollar mindre i värde.

jag har en helt ny bok som handlar om kommersiella fastigheter. Bygg en kommersiell hyresfastighet Imperium. Det goda, det dåliga och det fula. Jag går över alla detaljer om att investera i den kommersiella verksamheten och inkluderar 10 fallstudier på mina egna fastigheter. Du kan få boken på Amazon.

Hur kan hyresgästförbättringar tillföra värde bortsett från hyresavtal?

hyresgästförbättringar erbjuder flera sätt att tillföra värde till en fastighet. Vi pratade redan om hur de kan tillföra värde med ökade hyror och hur dessa hyror inte bara kommer att ge mer pengar utan öka värdet på byggnaden. Hyresgästförbättringar kan också öka värdet på andra sätt.

när du gör hyresgästförbättringar förbättrar du både byggnaden och hyresgästens enhet. Om du gör rätt förbättringar blir det lättare att hyra ut enheterna i framtiden om de nuvarande hyresgästerna lämnar. När ägaren spenderade 150 000 dollar för restaurangen gjorde han det utrymmet mycket mer tilltalande för alla företag, särskilt en annan restaurang. En annan restaurang kan behöva några saker ändras, men de kommer sannolikt inte att vilja spendera så mycket pengar igen. Det kan också vara mycket lättare att hyra ut utrymmet när det redan är inrättat för en restaurang.

å andra sidan, om du gör förbättringar som är mycket specifika för ett företag, kan du göra det svårare att hyra utrymmet till en annan hyresgäst. Om du avslutar ett utrymme för en bowlinghall, kanske du inte får någon av dina investeringar tillbaka om bowlinghallen lämnar om du inte kan hitta en annan bowlinghall för att hyra utrymmet!

nedan är en video av dansstudion precis innan de flyttade in:

vem ska betala för TI?

ett annat övervägande är vem och hur ska TI betalas för? I de flesta fall betalas ti av hyresgästen, åtminstone delvis. Hyresgästen kunde betala för kostnaderna i förskott; de kunde betala för kostnaderna genom att öka sin hyra under en viss tid; eller de kunde helt enkelt betala för kostnaderna genom att betala mer hyra än en annan hyresgäst som inte skulle kräva så mycket hyresgästförbättringar.

medan många tycker att det är vettigt för hyresgästen att betala för förbättringarna eftersom det är deras verksamhet, är det faktiskt mer meningsfullt för hyresvärden att betala för det om hyresvärden vill ha det högsta värdet de kan få för sin egendom. Exempelvis:

• hyresgästen betalar $3,000 en månad i hyra och hyresgästen betalar $50,000 för TI.
• hyresgästen betalar $4,000 i månaden i hyra och hyresvärden betalar för $50,000 i TI.

i scenario 1 betalar hyresgästen lägre hyra men måste betala $50 000. En av de största frågorna är många hyresgäster kanske inte kan front som pengar på toppen av allt annat de behöver för att få sin verksamhet igång. Även om de har alla pengar i världen tar det dem 50 månader att bryta jämnt. Fram till den 50: e månaden har de betalat mer i hyra och TI än om hyresvärden betalade för TI och hyresgästen betalade högre hyra.

i det andra scenariot betalar hyresgästen mer hyra, men de behöver mindre kontanter i förskott. Hyresvärden har att front mer pengar för reparationer, men de har en mycket mer värdefull byggnad med högre hyresavtal. I det första scenariot är byggnaden värd $514,285 förutsatt att detta är ett NNN-leasingavtal. I det andra scenariot med högre hyra är byggnaden värd $685,714.

enligt min mening är det vettigt för hyresvärden att betala för det mesta av TI om de kan öka hyran för att kompensera för det. Hyresvärden tjänar inte bara mer pengar på lång sikt från ökade hyror, men värdet på fastigheten ökar också från den dag hyresavtalet tecknas med de högre hyrorna. Värdet på fastigheten ökar mycket mer än kostnaderna för TI i de flesta fall.

om hyresvärden bestämde sig för att refinansiera fastigheten med ett lån på 75% lån-till-värde-förhållande, kunde de få ett lån för $385,713 med scenario 1 eller $514,285 med scenario 2. De kan få mycket mer cashback om det är deras mål.

kommer kommersiella hyresgäster att stanna längre med fler hyresgästförbättringar?

några av de bästa hyresgästerna kommer att kräva en hel del TI. De vill att deras utrymme ska tillgodose exakt vad de behöver, och det kan vara svårt för dem att hitta hyresvärdar som är villiga att spendera pengar på TI. Om de kan hitta en kommersiell fastighetsägare som kommer att spendera pengar på TI för dem, kan de vara mer benägna att stanna i det utrymmet under lång tid.

ju dyrare TI är, desto mer sannolikt att hyresgästen är att stanna i det utrymmet. Det är svårt att hitta en hyresvärd som kommer att spendera tiotusentals dollar på TI, och när de är i ett utrymme tenderar de att stanna där. Genom att spendera pengar på TI kan hyresvärden locka bättre och långsiktiga hyresgäster.

slutsats

TI kan vara dyrt för hyresgästen eller hyresvärden. Hyresvärden har vanligtvis mer att vinna genom att locka hyresgäster som kommer att betala mer hyra och stanna längre, och värdet på deras egendom kommer att öka om de kan ta ut högre månadshyra. Innan vi hyrde ut en av våra lediga utrymmen till dansstudion fanns det en hyresgäst som ville starta en tvättomat i den enheten. De ville ha minst $150,000 i hyresgästförbättringar gjorda innan de skulle överväga enheten. Jag trodde att det var galet eftersom det skulle ta tio år att göra pengarna tillbaka baserat på det pris de ville betala. Det hyresavtalet skulle dock ha lagt till nästan 400 000 dollar i värde till fastigheten. Det kunde ha varit vettigt att spendera så mycket om vi inte hade några andra hyresgäster intresserade. Men den dansstudiolånen tillförde mer värde eftersom de var villiga att betala en högre leasingränta och bara behövde 40 000 dollar i TI.

när du slutför Ti för hyresgäster är det ofta meningsfullt, hyresvärden kan välja och välja rätt hyresgäst och rätt TI att slutföra. Hade vi avslutat utrymmet för en tvättomat och de gick under, skulle det finnas väldigt få hyresgäster som skulle vilja ha det utrymmet utan större renoveringar, och vi skulle ha slösat bort mycket pengar.