vad styr i fastigheter? En köparens Guide till Grannskapssegregation

du är redo att köpa ett hem, och det första du gör är att hyra en betrodd Fastighetsmäklare. Du delar din budget, vad du letar efter och de stadsdelar du funderar på.

i en idealisk värld lyssnar din agent noggrant och skickar sedan varje lista som eventuellt kan passa din lista över must-haves. Deras rekommendationer styrs av dina faktiska behov snarare än deras egna förutfattade meningar om vad du kan behöva. De svarar tålmodigt på dina frågor och guidar dig till samhällsresurser som kan hjälpa dig att fatta det bästa beslutet för dig och din familj.

tyvärr är denna idealiska upplevelse inte hur saker och ting går ut för många husköpare, särskilt minoriteter.

fastighetsmäklare har en lång historia av att styra köpare mot vissa stadsdelar baserat på ras, färg, religion och andra diskriminerande faktorer. Faktum är att styrning är en av de stora orsakerna till den utbredda grannskapssegregationen vi ser i USA, även idag.

men vad exakt styr i fastigheter, och hur spelar det ut över samhällen? Vi kommer att dyka in i vad du behöver veta om styrning, lagarna kring denna kontroversiella praxis och vad du kan göra om du tror att du styrs av din agent.

vad är styrning i fastigheter?

styrning är när en fastighetsmäklare påverkar en husköpare att köpa i vissa samhällen baserat på deras ras, vilket begränsar köparens val.

Låt oss titta på ett hypotetiskt exempel på styrning: en vit köpare och en svart köpare närmar sig samma fastighetsmäklare som vill köpa hem. Båda köparna har liknande ekonomiska profiler och liknande behov för sina framtida hem. Agenten skickar den vita köparen 40 listor i 5 olika samhällen, som alla är övervägande vita. Agenten skickar den svarta köparen 22 listor i 3 samhällen, som alla är rasblandade eller övervägande svarta.

så här spelar styrningen ofta ut. Agenter riktar kunder till stadsdelar baserat på deras ras.

i praktiken innebär det att vita köpare ofta får fler bostadsalternativ och rekommenderas att flytta till olika stadsdelar. Svarta köpare tenderar att få färre alternativ, och de styrs mot övervägande svarta eller blandade stadsdelar.

styrning är olagligt enligt Fair Housing Act (mer om det senare). Fastighetsmäklare är skyldiga att erbjuda lika professionell service till alla homebuyers, oavsett deras ras, religion, färg, funktionshinder, nationellt ursprung, kön, eller familjär status.

vilken styrning är

styrning utövas vanligtvis av fastighetsmäklare på ett av två huvudsakliga sätt:

1. rådgivning kunder att köpa i vissa stadsdelar eller städer baserat på deras ras.
2. visar inte kunder alla deras relevanta hemalternativ baserat på deras ras.

även om styrning kan göras på många olika — och ofta lumska — sätt, faller de flesta styrbeteenden vanligtvis under en av dessa två kategorier.

hur styrning kan se ut i praktiken

Låt oss ta en titt på hur styrning kan skaka ut i verkligheten. Här är några exempel på hur agenter kan styra sina kunder.

• visar fler listor till Vita homebuyers än minority homebuyers.
• förutsatt att kunder vill bo i stadsdelar som domineras av människor i sin egen ras och bara visar dem hem i dessa stadsdelar.
• avskräcka vita kunder från att bo i minoritetsområden av ”säkerhetsskäl” (eller använda annat eufemistiskt språk, som ”du vill inte bo där; de har riktigt dåliga skolor.”)
• avslöja grannskapssäkerhetsproblem-som ett nyligen utslag av inbrott — till Vita husköpare, men gör inte detsamma för minoritetshusköpare.
• nedsättande minoritetssamhällen till Vita kunder.

i grund och botten, om en agent inte ger lika professionell service till sina kunder, och om de gör antaganden om vad köpare av olika raser vill ha utan uttrycklig riktning från dessa köpare, riskerar de att styra.

vilken styrning är inte

fastighetsmäklare är skyldiga att erbjuda lika professionell service till husköpare, och ju mer de gör det, desto mer undviker de styrningen.

Hur erbjuder agenter lika professionell service? Genom att ge köpare alternativ och presentera dem med objektiv information så att de kan fatta sina egna välgrundade beslut.

ge köpare alternativ

”okej”, kanske du undrar — ”köpare bör ges alternativ… men får inte köpare också ha preferenser?”

naturligtvis har de preferenser, och det är viktigt för agenter att ge köpare alla sina alternativ inom sina hemkriterier och låta köparen styra beslutet om vilket grannskap och hus som passar bäst.

om en köpare vill köpa ett hem i ett visst skolområde eller nära en viss plats för tillbedjan, är det vanligtvis inte en form av styrning, så länge köparen är den som driver dessa beslut.

en bra agent bör kasta ett brett nät för köparen och låta köparen begränsa alternativen baserat på deras preferenser.

erbjuder köpare objektiv information

det är inget fel med en agent som informerar sina kunder om de olika stadsdelarna i ett område. Det är en del av en agents jobb!

starka agenter är extremt kunniga om sina städer, och de förstår ins och outs i varje grannskap som ryggen på sina händer. Det är därför köpare anlitar dem; för deras marknadsexpertis.

som sagt, det är inte en agents jobb att införa sin personliga åsikt på en köpares resa. Det är där objektiv information kommer in. Agenter bör erbjuda objektiv information och resurser till köpare om lokala skolor, brottslighet och säkerhet och andra viktiga samhällsuppgifter. På så sätt spelar inga fördomar in, och köpare kan fatta sina egna välgrundade beslut.

där agenter ofta får problem med styrning är att varna vissa köpare (vanligtvis vita köpare) för att undvika vissa stadsdelar på grund av så kallad hög brottslighet och fattiga skolor. Eller kanske en agent säger något som, ” du kommer inte att tycka om det där; det är snuskigt på natten.”

dessa typer av kommentarer kan innebära styrning och andra diskriminerande metoder (mer om dem senare).

hur utbredd är styrning i fastigheter?

tyvärr är styrning otroligt vanligt i fastighetsvärlden. Övningen har varit väl dokumenterad i årtionden, med studier om styrning och dess effekter på samhällen som dyker upp redan 1976.

sedan slutet av 1970-talet har Institutionen för bostäder och stadsutveckling (HUD) studerat styrning genom att skicka testpar av köpare ut i städer över hela USA för att mäta hur de behandlas av agenter.

den senaste HUD-studien, som släpptes 2013, fann att även när vita och svarta köpare hade lika ekonomiska kvalifikationer, ”vita hemsökande är mer benägna att vara mer gynnade än minoriteter. Viktigast, minoritetshemsökande berättas om och visas färre hem och lägenheter än vita.”

en ny undersökning av Newsday i Long Island avslöjade liknande resultat:” sammantaget gav agenter vita testare i genomsnitt 50% fler listor än de gav till svarta motsvarigheter – 39 jämfört med 26″, delade de.

svarta deltagare i Newsday-undersökningen var chockade och besvikna över att lära sig att de hade behandlats diskriminerande av agenter.

”jag skulle inte ha någon aning om att utan denna testning var det till och med en skillnad mellan vad som tillhandahölls. Mitt antagande skulle vara att alla skulle få samma listor baserat på deras ekonomiska och geografiska krav”, säger Martine Hackett, en fast professor i folkhälsa vid Hofstra University, som möttes med olika behandling från agenter tre gånger under undersökningen.

”för att få alternativen att begränsas på det sättet får jag mig att tänka på vilka alternativ som finns tillgängliga som folk kanske inte vet om. Och vem gör dessa val?”undrade hon.

styrningens subtilitet och hemlighet är en av anledningarna till att det är svårt för köpare att ringa upp beteendet. De flesta köpare hade ingen aning om att de hade styrts. Hur skulle du ens veta att du hade fått färre alternativ än en annan köpare?

till sammansatta frågor, en stor del av tiden Fastighetsmäklare inte ens inser att de är styrning! Denna typ av partiskhet är ofta medvetslös, och agenten tror att de bara försöker tillgodose sina köpares behov så bra de kan. Däri ligger styrningens genomgripande och insidiousness.

styrning bidrar till de facto segregering

styrningen är så utbredd att den fungerar som ett verktyg för de facto segregering. Vad betyder det?

Tja, många amerikaner gillar att tänka på segregering som forntida historia — något som vi lär oss om i historieböckerna, en gammal historia berättad genom svartvita foton.

men verkligheten är att USA fortfarande är mycket segregerat, och styrning spelar en stor roll i den segregationen. Faktum är att studier visar att Amerika fortfarande är nästan lika segregerat som det var för 50 år sedan, när Fair Housing Act undertecknades.

en ny rapport från National Fair Housing Alliance förklarar: ”i dagens Amerika bor ungefär hälften av alla svarta personer och 40% av alla Latinos i stadsdelar utan vit närvaro. Den genomsnittliga vita personen bor i ett grannskap som är nästan 80% Vit.”

denna segregation har i slutändan en enorm inverkan på samhällen.

konsekvenserna av styrning på minoritetssamhällen

Okej, så vi vet att styrning händer, att det är utbrett och att det bidrar till grannskapssegregering över USA men hur påverkar styrningen faktiskt marginaliserade husköpare i USA?

tyvärr har styrning långtgående negativa effekter för minoritetshusköpare, särskilt svarta människor.

färre bostadsalternativ

en uppenbar effekt av styrning är att det minskar bostadsalternativen för minoritetsköpare. Studier visar att svarta köpare konsekvent visas färre listor av fastighetsmäklare, vilket begränsar deras bostadsval.

”denna praxis har en särskilt negativ inverkan på Svarta hushåll på flera sätt,” National Association of Real Estate Brokers (NAREB) aktier i sin 2019 State of Housing i Black America.

”att inte visa svarta hemsökare egenskaper i icke-spansktalande vita stadsdelar och styra dem uteslutande till Svarta stadsdelar kan kraftigt undergräva antalet och kvaliteten på bostadsalternativ för svarta hushåll.”

lägre hem uppskattning och ägande priser

en annan viktig konsekvens av styrning på Svarta hushåll? Hem i Svarta stadsdelar uppskattar inte lika mycket som hem i vita stadsdelar, så de husägare kan inte bygga så mycket rikedom.

ny forskning från American Center for Progress fann att ”tidigare och nuvarande rasfördomar och diskriminerande praxis på fastighetsmarknaderna — som redlining, styrning, variationer i bedömningsmetoder och bedömares rasiserade uppfattningar om bland annat stadsdelar — bidrar till lägre bostadsbehov i afroamerikanska stadsdelar.”

den sänkta efterfrågan innebär sänkta bostadspriser.

studien fortsätter, ”även efter att ha tagit hänsyn till bostadsegenskaper, är bostäder i stadsdelar där det finns en stor koncentration av afroamerikaner samt stadsdelar som rasövergår vanligtvis värda mindre och uppskattar i lägre takt än de i övervägande vita stadsdelar.”

under tiden fann en Brookings Institution-studie att svarta människor kommer omkring 18% mindre för sina hem än vita människor, till och med utjämnar för inkomst.

Homeownership är ofta tippad som en hörnsten i den amerikanska drömmen och det bästa sättet att bygga välstånd i USA men möjligheterna inte spela ut lika för svartvita husägare.

”låg eller fallande bostadsprisuppskattning kan bidra till låga bostadspriser bland svarta hushåll”, förklarar NAREB. ”Dålig hem-pris uppskattning kan avskräcka homebuying, och fallande priser kan utlösa foreclosures, även bland låntagare som har råd att göra krävs månatliga inteckning betalningar.”

Segregation och skolkvalitet

även om vi tekniskt har haft integrerade skolor sedan 1954 Supreme Court landmark case Brown v.Board of Education of Topeka, skolor förblir segregerade över hela landet, även idag.

i själva verket fann en ny rapport att mer än hälften av amerikanska barn går till skolor i raskoncentrerade distrikt (vilket betyder att 75% eller mer av eleverna är av samma ras). Samma rapport fann att icke-vita skoldistrikt får 23 miljarder dollar mindre i finansiering än vita skoldistrikt, även om de tjänar samma antal studenter.

som NAREB noterar kan racial steering ”ytterligare begränsa svarta tillgång till skolor av högre kvalitet, bredare rekreationsmöjligheter, säkrare gator och högre hemprisuppskattning.”

brist på rörlighet uppåt

en annan stor vägstyrning påverkar minoritetssamhällen är genom brist på rörlighet uppåt.

National Bureau of Economic Research förklarar att även när man kontrollerar köparens platspreferenser och inkomster, ”diskriminerande styrning ensam kan förklara ett oproportionerligt antal minoritetshushåll som finns i högfattiga stadsdelar i USA och kan vara en viktig bidragsgivare till klyftan i intergenerationell inkomströrlighet som finns mellan svartvita hushåll.”

”Intergenerational” är ett nyckelord här, för det betyder att svarta familjer hålls tillbaka i generationer genom styrning. Övningen kan ha både utbredda och långvariga effekter på minoritetshusköpare.

föroreningar

förutom att göra det svårare för minoriteter att bygga rikedom kan styrning ha stora hälsoeffekter för husägare. Det beror på att minoritetshusköpare tenderar att skjutas in i områden med högre föroreningsnivåer.

National Bureau of Economic Research study fann att minoritetstestare som de skickade ut för att köpa hem ”styrdes mot stadsdelar med högre koncentrationer av Superfund-platser och utsläpp från Toxic Release Inventory (TRI).”

en annan ny studie från Ohio State University avslöjade att sjukdomsframkallande luftföroreningar är starka i vissa fickor i USA, nämligen i områden befolkade av svarta människor och de med låg inkomst.

andra viktiga definitioner relaterade till styrning och bostadsdiskriminering

styrning är inte den enda diskriminerande praxis minoriteter och andra marginaliserade husköpare står inför, och det är inte den enda bidragsgivaren till segregering. Frågan är flerskiktad, och det är verkligen inte bara Fastighetsmäklare fel.

enligt National Fair Housing Alliance, ”ras-och etniska skillnader i tillgång till kredit, de sammansatta effekterna av subprime-utlånings-och avskärmningskrisen och moderna metoder för diskriminering, rasstyrning och redlining har fortsatt rasegregering.”

det finns ett komplext system på plats som gör att minoriteter missgynnas när det gäller bostäder. Här är några av de viktiga termerna att veta.

Redlining

Redlining är en praxis där långivare vägrar att utfärda inteckningar till köpare i vissa så kallade ”högre risk” stadsdelar, som de som är låg inkomst eller övervägande minoritet.

chockerande gjordes redlining av den federala regeringen. Tillbaka på 1930 — talet, efter att New Deal undertecknades, grundades Federal Housing Authority — som grundades 1934-faktiskt färgkodade kartor och färgar ”riskabla” stadsdelar i rött (därav termen ”redlining”). De röda områdena representerade platser där den federala regeringen inte skulle backa bostadslån. Du kan fortfarande se dessa redlining kartor idag.

även om redlining för närvarande är olagligt tack vare Fair Housing Act från 1968, känns effekterna av denna praxis fortfarande.

enligt ny forskning från Redfin, ”den typiska husägaren i ett grannskap som redlined för hypotekslån av den federala regeringen har fått 52% mindre — eller $212,023 mindre — i personlig rikedom genererad av fastighetsvärde ökar än en i ett greenlined grannskap under de senaste 40 åren.”

Blockbusting

Blockbusting är en historisk bostadspraxis där fastighetsmäklare, utvecklare och spekulanter skulle övertyga vita husägare att sälja sina hem genom att trumma upp rädsla för att svarta köpare flyttade in i grannskapet och tanka hemvärden.

de vita husägare skulle panik och sälja sina hem med förlust. Då skulle fastighetstyperna vända sig och sälja bostäderna till Svarta husköpare för en massiv, uppblåst vinst. Mycket få hem var tillgängliga för svarta människor vid den tiden, så de hade inget annat val än att betala dessa höga priser.

bruket av blockbusting är uppenbarligen olagligt idag, och det är inte längre praktiseras uttryckligen. Men denna typ av rädsla utövas fortfarande på mer implicita sätt, till exempel genom modern styrning. Blockbusting konstruerades för att provocera vit flygning.

White flight

White flight är precis vad det låter som: vita människor migrerar från ett område när det blir mer varierat. Och även om det här kan verka som en sak av det förflutna, tyder ny forskning på att vita människor fortfarande flyr från områden när de blir mer mångsidiga, ännu mer i medelklass, förortsområden.

finns det några lagar som förbjuder styrning?

det finns en stor federal lag som förbjuder styrning som kallas federal Fair Housing Act — även känd som avdelning VIII I 1968 Civil Rights Act.

Fair Housing Act

Fair Housing Act förbjuder bostadsdiskriminering på grund av ras, färg, kön, nationellt ursprung, religion, familjär status eller funktionshinder.

lagen skyddar hemsökande från diskriminering oavsett om de köper eller hyr, får en inteckning, söker bostadshjälp eller deltar i någon annan bostadsrelaterad aktivitet.

men vilket beteende är exakt förbjudet enligt Fair Housing Act? Här är några exempel.

• styrning
• vägrar att hyra, sälja eller förhandla om bostäder
• något annat sätt att göra bostäder otillgängliga, såsom att avskräcka köp eller hyra av en fastighet
• ställa in olika villkor för försäljning eller uthyrning av en fastighet
• ta ut olika försäljnings-eller hyrespriser
• kräver olika kvalificeringskriterier för ansökningar
• misslyckas eller försenar underhåll eller reparationer
• blockbusting
• redlining

denna lista är långt ifrån uttömmande (särskilt eftersom det finns många nyanser i bostäder diskriminering), men det gör en sak högt och tydligt: alla husköpare och hyresgäster bör behandlas lika av fastighetsmäklare. Detta är kärnan i Fair Housing Act.

och bestämmelserna i lagen skyddar verkligen alla, inte bara de inom skyddade klasser. Det betyder enligt Fair Housing Act, du är skyddad mot diskriminering av bostäder oavsett ras, färg, religion, kön, nationellt ursprung, familjär status eller funktionshinder.

statliga och lokala bostadsdiskrimineringslagar

statliga och lokala lagar kan gå längre än Fair Housing Act, och de gör det ofta. Ett sätt lagar utvidga rättvisa bostäder skydd är genom att inkludera ännu mer skyddade grupper än vad som omfattas av den federala lagen.

till exempel expanderar New York State Division of Human Rights Law på Fair Housing Act och inkluderar bostadsskydd för könsidentitet, sexuell läggning, civilstånd och militär status.

se till att titta på din statens och stadens bostadsdiskrimineringslagar. Du kan bli förvånad över att finna att det är mycket mer omfattande än den federala lagen. Och kom ihåg att lokala lagar finns ovanpå skyddet av Fair Housing Act. Ingen lokalitet kan kjol Fair Housing Act, eller skapa en lag som ogiltigförklarar dess skydd.

hur tillämpas styrlagar?

styrning är emot lagen, men det betyder inte att antidiskrimineringslagar faktiskt verkställs. Det är faktiskt vanligt att styrning flyger under radaren, eftersom de flesta köpare inte ens inser att det händer dem. Fortfarande, det finns några huvudsakliga sätt Fair Housing Act verkställs.

myndigheter som verkställer styrlagar

Fair Housing Act verkställs av US Department of Housing and Urban Development (HUD), genom deras kontor för rättvisa bostäder och lika möjligheter. HUD verkställer lagen på några olika sätt.

först, HUD hanterar de tidigare nämnda studier där de skickar testpar av köpare och hyresgäster ut i städer över hela U.S. för att mäta hur de behandlas. Detta är ett sätt de försöker hålla fastighetsbranschen ansvarig. (Även om man kan hävda att om studierna hjälpte till att genomdriva antidiskrimineringspraxis, skulle vi förmodligen ha bättre resultat efter att ha kört årtionden av dem.)

ett annat sätt HUD verkställer Fair Housing Act? De undersöker påståenden mot diskriminering, som vem som helst kan lämna in online, via telefon, e-post eller till och med via post.

många statliga och lokala myndigheter har också sina egna verkställighetsvapen. Ibland kan det vara mer effektivt att gå lokalt med en rapport, eftersom statliga regeringar och kommuner tenderar att ha mer specialiserad kunskap om diskrimineringspraxis inom specifika områden.

styrning och domstolarna

Homebuyers kan också ibland få rättvisa för diskriminering genom domstolarna. Dessa fall är vanligtvis storskaliga stämningar som väckts av en stats justitieminister eller en lokal advokatorganisation på uppdrag av husköpare.

till exempel var ett tidigt fall Realty Forum mot New York State Attorney General, som ägde rum 1988. I det här fallet anklagade New York State Attorney General Yonkers real estate agency Realty Forum för att ”tillhandahålla listor över lägenheter i särskilda stadsdelar baserade enbart på en kunds ras eller färg.”Realty Forum blev så småningom skyldig.

så hur fick New Yorks justitieminister reda på de diskriminerande metoderna? Genom en rättvis bostadsgrupp som heter Westchester Housing Opportunities, som fick flera klagomål från lokala hyresgäster om Realty Forum.

detta är en anledning till att det kan vara viktigt att rapportera bostadsdiskriminering lokalt såväl som genom HUD. Om tillräckligt många köpare kommer fram med påståenden om diskriminering, alla med ursprung i samma fastighetsmäklare, kan staten sedan göra ett mål mot den mäklaren till domstolarna.

vad du ska göra om du tror att du blir styrd

om du tror att du blir styrd av din fastighetsmäklare, finns det några saker du kan göra för att förespråka för dig själv.

dokumentera allt

om det kommer till det, och du slutar rapportera din agent, vill du ha en rekord av allt som har hänt.

se till att dokumentera allt du upplever med din agent, till exempel hur många listor de skickade dig, de råd de gav dig om stadsdelar, alla konversationer du hade, applikationer du har fyllt i, e-postkommunikation och så vidare. Detta kan användas som bevis senare om det behövs.

prata med din agent

tillsammans med att dokumentera allt är det första du ska göra att prata med din agent.

låt oss till exempel säga att du nyligen upptäckte en massa listor som passar dina hemsökkriterier som din agent aldrig visade dig, och du tror att styrning kan vara inblandad. Detta är en möjlighet att prata med din agent och ta reda på vad som händer.

för att börja, försök att undvika att anklaga din agent för att styra rätt ut ur porten och betrakta detta som ett preliminärt faktauppdrag. Ställ bara frågor på ett enkelt sätt: ”jag märkte några listor som du aldrig skickade mig som passade min sökning. Kan du förklara varför?”

om inget annat kan denna konversation eventuellt användas som bevis på diskriminering senare, om problemet inte är korrekt löst.

få en andra åsikt

summan av kardemumman är, bör du kunna lita på din fastighetsmäklare. Om du tror att du behandlas orättvist, är det förmodligen dags att avskeda din agent och hitta en ny som ger dig lika professionell service du förtjänar.

nu är det dags att intervjua några fler agenter och hitta en som kommer att värdera ditt företag och behandla dig rättvist.

om du har undertecknat ett köparens agentavtal, se till att läsa det noggrant först. Det finns särskilda villkor under vilka du kan avfyra en agent, även om någon antydan till diskriminering sannolikt omfattas av dina avtalsvillkor.

Observera att avfyrning av din agent inte betyder att du inte ska rapportera dem — men under tiden är det också viktigt att hitta någon du kommer att vara bekväm att arbeta med så att du kan fortsätta din hemsökning utan avbrott.

rapportera beteendet

om du tror att du har upplevt bostadsdiskriminering av något slag, kanske du vill överväga att rapportera sitt beteende till en lokal tillsynsmyndighet, genom HUD eller med en lokal rättvis bostadsorganisation.

de flesta bostäder diskriminering går orapporterad och flyger under radarn. Även om det kan vara stressande och ångestframkallande att rapportera din fastighetsmäklare, är dessa rapporter Hur verkställighetsorgan kan bevisa mönster av systemisk diskriminering. Utan att människor kommer fram kan många diskriminerande metoder fortsätta oupptäckta.

advokat upp

om allt annat misslyckas, tala med en advokat som kanske kan ge dig råd om dina rättigheter och vad dina bästa alternativ kan vara. Du har alltid möjlighet att stämma för skadestånd genom federala eller statliga domstolar, men du behöver en advokat för att vägleda dig genom denna process.

om du går den här vägen, förstå att du bara kan stämma för lika med mängden extra utgifter du har ådragit dig på grund av diskrimineringen, plus eventuell känslomässig nöd eller skada. Det är viktigt att väga om det här alternativet är värt det för dig, eftersom fall som detta kan vara långvariga, dyra och utmattande för kärandena. Ändå är det ett bra alternativ att ha under bältet om systemet inte går in.

kom ihåg: du har rätt att behandlas rättvist av din fastighetsmäklare, oavsett din ras, färg, nationellt ursprung, kön, familjär status, funktionshinder eller religion.