Vanliga frågor om Landbank / Center for Community Progress / Center for Community Progress

1) Vad är en Landbank?
2) Hur skapas landbanker?
3) Hur många landbanker är verksamma i hela landet?
4) Hur fungerar markbank?
5) konkurrerar inte landbanker med den privata marknaden, med en orättvis fördel?
6) När är det vettigt att använda markbank?
7) Hur ser ett typiskt landbankprogram ut?
8) Vilka är några av kärnkrafterna i en Landbank?
9) Hur skiljer sig en Landbank från en ombyggnadsmyndighet?
10) Hur finansieras en Landbank?
11) Hur många fastigheter har landbanker i allmänhet i sin inventering vid varje given tidpunkt?
12) vilken typ av fastigheter förvärvar markbanker?
13) vilken ytterligare information eller tekniskt stöd kan gemenskapens framsteg ge när det gäller markbank?

1) Vad är en Landbank?

Landbanker är statliga enheter eller ideella företag som är inriktade på omvandling av lediga, övergivna och skattemässiga egenskaper till produktiv användning.

lediga, övergivna och skattemässiga egenskaper grupperas ofta som ”problemegenskaper” eftersom de destabiliserar stadsdelar, skapar Brand-och säkerhetsrisker, driver ner fastighetsvärden och dränerar lokala skattepengar. På något sätt är det fastigheter som den privata marknaden helt har avvisat.

Markbanker är i huvudsak ett direkt svar på denna växande trend av vakans och övergivande, skapad för att strategiskt förvärva problemegenskaper och omvandla dessa skulder till tillgångar. Kort sagt, markbanker är avsedda att förvärva äganderätt till dessa problemegenskaper, eliminera skulderna och överföra fastigheterna till nya, ansvariga ägare på ett öppet sätt som resulterar i resultat som överensstämmer med samhällsbaserade planer.

de flesta markbanker har särskilda befogenheter (se nedan) som gör det möjligt för dem att genomföra dessa aktiviteter mer effektivt och effektivt än andra offentliga eller ideella enheter. När eftertänksamt genomförs kan markbank lösa några av de tuffaste hindren för att återvända mark till produktiv användning, vilket hjälper till att låsa upp värdet av problemegenskaper och omvandla dem till tillgångar för samhällsförnyelse.

2) Hur skapas landbanker?

vanligtvis skapas markbanker som offentliga enheter genom en lokal förordning, enligt myndighet som föreskrivs i statlig lagstiftning. Markbankprogram kan också utvecklas inom befintliga enheter, såsom ombyggnadsmyndigheter, bostadsavdelningar eller planeringsavdelningar.

3) Hur många landbanker är verksamma i hela landet?

baserat på vår kunskap om och erfarenhet inom praktikområdet uppskattar vi att det finns cirka 170 markbanker och landbankprogram i drift över hela landet (från och med januari 2018). Staterna Michigan, Ohio och New York har för närvarande det största antalet aktiva landbanker. För en nationell inventering av markbanker och landbankprogram, kolla in vår nya Landbank HQ interaktiva karta.

4) Hur fungerar Landbank?

Markbanker är utformade för att förvärva och underhålla problemegenskaper och sedan överföra dem tillbaka till ansvarsfullt ägande och produktiv användning i enlighet med lokala mål och prioriteringar för markanvändning, vilket skapar ett effektivare och effektivare system för att eliminera blight.

för att utföra dessa uppgifter beviljas markbanker särskilda befogenheter och juridisk myndighet enligt statsbestämmelser. Även om dessa stadgar skiljer sig mycket från stat till stat, ger de senaste exemplen på omfattande landbanklagstiftning i allmänhet landbanker följande befogenheter:

• få egendom till låg eller ingen kostnad genom skatteavskärmningsprocessen

• Håll Mark skattefri

• rensa titel och/eller släcka kvarskatt

• hyresfastigheter för tillfällig användning

• förhandla försäljning baserad inte bara på det högsta budet utan också på det resultat som ligger närmast samhällets behov, såsom arbetskraftsboende, en livsmedelsbutik eller utökat rekreationsutrymme

vi vill betona att en Landbank inte är en ”silverkula” för samhällen som kämpar med blight. Även om markbanker är unikt utformade för att bidra till att minska problemegenskaperna, måste en landbanks politik, prioriteringar och aktiviteter komplettera andra samhällsstrategier och aktiviteter, såsom strategisk kodhantering, smart planering och samhällsutveckling och effektiv skatteuppbörd och verkställighet.

tillbaka till toppen

5) konkurrerar inte landbanker med den privata marknaden, med en orättvis fördel?

inte så. Faktum är att en Landbank är ett direkt svar på en växande inventering av problemegenskaper som den privata marknaden helt har avvisat. De flesta lediga och övergivna fastigheter har allvarliga juridiska och finansiella hinder som förringar ansvariga, privata investerare. Till exempel har många övergivna fastigheter en molnig titel, som introducerar en nivå av osäkerhet och ansvar som få ansvariga investerare, om några, är villiga att anta. Dessutom har många skatteavskärmade fastigheter ackumulerat år av kvarskatt som långt överstiger fastighetens marknadsvärde. På samma sätt kräver många fastigheter som lämnas lediga och övergivna i alltför många år en investering i reparationer som överstiger vad marknaden någonsin skulle kunna återvända. En Landbank är därför utformad speciellt för att ta itu med inventeringen av problemegenskaper som den privata marknaden har kasserat och att konvertera dessa grannskapsskulder till tillgångar som främjar samhällsbaserade mål.

6) När är det vettigt att använda markbank?

varje samhälle som överväger att skapa en Landbank bör bedöma ett antal faktorer för att avgöra om en Landbank behövs eller sannolikt kommer att lyckas. Några vanliga triggers för att skapa en Landbank inkluderar:

• stora lager av ledig och övergiven egendom

• Fastigheter med litet eller inget marknadsvärde

• Fastigheter med brottsliga skatter som överstiger marknadsvärdet

• egenskaper med titelproblem

• oflexibel politik som dikterar dispositionen av offentlig egendom, förnekar lokala myndigheter chansen att vara strategisk och smidig

• spekulationen och osäkerheten i auktionsförsäljningen av skatteavskärmade fastigheter

vissa jurisdiktioner kan har redan en enhet eller byrå (t.ex. en ombyggnadsmyndighet) som har befogenhet med verktyg för att effektivt ta kontroll över stora lager av problemegenskaper och återföra dem till produktiv användning, vilket undanröjer behovet av en Landbank. I vissa fall är emellertid sådana enheter främst inriktade på utveckling snarare än på eliminering av fördärv och stabiliseringsstrategier i mer nödställda stadsdelar. Om så är fallet kan samhället fortfarande överväga att skapa en Landbank eller ett landbankprogram.

7) Hur ser ett typiskt landbankprogram ut?

medan alla markbanker finns för att tjäna samma primära syfte att förvärva problemegenskaper och återföra dem till produktiv användning, är de ganska olika i sin struktur och verksamhet. Vi uppskattar att det finns cirka 170 landbanker och landbankprogram i drift över hela landet (från och med januari 2018), och de varierar mycket när det gäller de typer av städer, regioner och ekonomiska förhållanden där de verkar, storleken på deras lager, deras personalkapacitet, deras juridiska myndigheter och deras mål och program. Trots denna mångfald har vår erfarenhet visat att framgångsrika landbanker uppvisar några liknande egenskaper:

• strategiska länkar till skatteuppbörd och avskärmning processen. Skattebrott är ofta den viktigaste gemensamma nämnaren bland lediga och övergivna fastigheter, vilket förklarar varför nästan alla markbanker har etablerat strategiska länkar till skatteavskärmningsprocessen som en primär källa till förvärv. Detta är särskilt i samhällen där (A) en primär orsak till vakans och övergivande är en ineffektiv skatteavskärmningsprocess och (b) där det finns lagstadgade befogenheter, mellanstatliga avtal eller policyer för en Landbank att förvärva fastigheter genom skatteavskärmningsprocessen till liten eller ingen kostnad. Även auktioner kan generera positiva resultat för säljbara egenskaper, spekulativa auktionen sällan om någonsin leder till positiva resultat för problemegenskaper. Markbanker kan och bör spela en nyckelroll för att förvärva och omvandla skatteavskärmade egenskaper till produktiv användning.

• verksamheten skalas som svar på lokala markanvändningsmål. Framgångsrika markbanker har etablerat förvärvs-och dispositionsstrategier som direkt stöder genomförandet av lokala markanvändningsmål och uppfyller samhällets behov. Vissa markbanker hanterar massiva lager av extremt osäkra och övergivna fastigheter som en del av en brådskande stabiliserings-och allmän säkerhetsstrategi, medan andra arbetar selektivt med extrem överläggning. Oavsett verksamhetens omfattning bör markbanker alltid fatta beslut baserade på en stark förståelse för gemenskapens prioriteringar och mål och styras av grannskap, lokala och regionala revitaliseringsplaner.

• Policydrivna, transparenta och offentligt ansvariga transaktioner. Förvärv och disposition av fastigheter – särskilt de som länge varit skadliga ögonhål – är en viktig och känslig strävan. Framgångsrika markbanker har gjort stora ansträngningar för att bygga och upprätthålla förtroende med allmänheten genom fullständig öppenhet i upprättandet av prioriteringar, policyer och förfaranden som styr alla åtgärder. Markbanker bör se till att dessa grundregler och policyer fastställs före transaktioner och årligen revideras med offentliga insatser för att upprätthålla en hög standard för öppenhet och ansvarsskyldighet. Dessutom bör landbanker sträva efter att skapa webbplatser som erbjuder allmänheten full tillgång till korrekt, aktuell information om all landbanksverksamhet, program, policyer och aktiviteter, inklusive försäljningslistor och tidigare transaktioner.

• engagemang med invånare och andra samhällsaktörer. Det finns ingen ersättning för engagerade samhällsaktörer som förstår ett samhälls historia och mål — och vars liv är mest direkt av en landbanks arbete. Framgångsrika landbanker har hittat kreativa och konsekventa sätt att informera, engagera och bemyndiga dessa aktiva invånare för att hjälpa till att prioritera landbankinterventioner och utveckla långsiktiga lösningar. Oavsett om man inrättar en community advisory board eller regelbundet värd för grannskapsmöten, bör landbanker utforska och genomföra metoder som bekräftar ett starkt engagemang för inkludering, engagemang och bemyndigande.

• anpassning till andra lokala eller regionala verktyg och samhällsprogram. Eftersom en Landbank är ett verktyg för att stödja lokalt utvecklade markanvändningsmål, och inte ett mål i sig, är det viktigt att samordna med andra verktyg och program för förebyggande av skador. Framgångsrika markbanker har hjälpt till att underlätta och arbeta inom olika samarbeten inom offentliga, privata och ideella sektorer som delar liknande ekonomiska och samhällsutvecklingsmål. Vi kan inte betona nog att, för att verkligen vara effektiva, Mark bankverksamhet måste komplettera befintliga fördärv förebyggande insatser, inklusive effektiv skatt verkställighet, strategisk kod verkställighet, grannskap investeringar, och samhällsbaserad planering.

• återkommande, pålitlig finansieringskälla. En Landbank fokuserar på inventeringen av problemegenskaper som den lokala fastighetsmarknaden i grunden har avvisat och kommer därför alltid att kräva en viss nivå av offentligt stöd—oavsett om det är kontant eller in natura-som står i proportion till omfattningen och omfattningen av lediga platser som landbanken förväntas hjälpa till att lösa. Med en återkommande och tillförlitlig finansieringskälla kan markbanker fokusera på de typer av kreativa insatser och samhällspartnerskap som krävs för att omvandla skulder till produktiv användning som uppfyller och främjar samhällsmål.

en Landbank är inte ett paradis för alla problem som är förknippade med blight, eller till och med en nödvändig enhet i många städer, men i rätt miljö och med rätt juridisk struktur kan en Landbank vara ett viktigt verktyg för att återvända ledig och problemegendom till produktiv användning.

tillbaka till toppen

8) Vilka är några av kärnkrafterna i en Landbank?

beroende på statlig och lokal lag har markbanker ofta unika rättsliga befogenheter att stödja sin verksamhet och underlätta återkomsten av problemegenskaper till produktiv användning. Även om dessa stadgar skiljer sig mycket från stat till stat, de ger i allmänhet följande befogenheter:

• få egendom till låg eller ingen kostnad genom skatteavskärmning

• Håll Mark skattefri

• rensa titel och/eller släcka kvarskatt

• hyresfastigheter för tillfällig användning

• förhandla försäljning bygger inte bara på det högsta budet, men också på resultatet som närmast i linje med samhällets behov, såsom arbetskraft bostäder, en livsmedelsbutik, eller grönområden

med hjälp av dessa särskilda befogenheter, Mark banker kan effektivisera fördärv borttagning och skapa en vig, ansvarig, och community-driven strategi för att lösa problemet returnerar problemegenskaper till produktiv användning.

9) Hur skiljer sig en Landbank från en ombyggnadsmyndighet?

i några få stater har lagstiftning antagits som ger ombyggnadsmyndigheter många av samma befogenheter som landbanker. I Louisiana kan till exempel vissa ombyggnadsmyndigheter också fungera som landbanker. Men i de flesta stater skiljer sig ombyggnadsmyndigheter och markbanker både vad gäller deras rättsliga befogenheter och deras uppdrag. Markbanker genomför vanligtvis dispositionspolicyer som möjliggör större flexibilitet än en ombyggnadsmyndighet när det gäller överföringar och överväganden. Men till skillnad från många ombyggnadsmyndigheter har landbanker inte makten av framstående domän, och inte heller har landbanker befogenhet att beskatta. När det gäller uppdrag är många landbanker inriktade på att förvärva, stabilisera och återvända till produktiv användning de egenskaper som anses ha det mest blighting inflytandet i ett samhälle. Det här är egenskaper som kanske inte har en omedelbar ombyggnadsmöjlighet, men destabiliserar stadsdelar och undergräver livskvaliteten. I jämförelse är en ombyggnadsmyndighet vanligtvis inriktad på fastigheter med ombyggnadspotential på kort sikt och på storskaliga utvecklingsprojekt som överensstämmer med mycket synliga och långsiktiga ekonomiska utvecklingsmål.

10) Hur finansieras en Landbank?

Landbanker finansieras i allmänhet genom en mängd olika källor, vilket kan inkludera intäkter från försäljning av fastigheter, stiftelsebidrag, allmänna fondanslag från lokala och länsstyrelser och federala och statliga bidrag. Landbanker i vissa stater har fått betydande finansiering från de federala hårdast drabbade fonderna (till exempel Michigan och Ohio) och National Mortgage Settlement Funds (till exempel New York och Illinois).

ett par finansieringsmekanismer som är unika för markbanker har inkluderats i statlig lagstiftning. Till exempel i Michigan och New York kan landbanker återta 50% av skatterna på fastigheter som returneras till skatterullarna i fem år. I Ohio ger specialavgifter som åläggs brottsliga skattebetalare en särskild finansieringskälla för markbankverksamhet. Att hitta konsekventa och helst dedikerade finansieringskällor är avgörande för landbankernas framgång, eftersom de medför betydande kostnader som omvandlar osäkra skulder som den privata marknaden har avvisat till tillgångar som förbättrar grannskapets vitalitet. Flera av de mer framgångsrika landbankerna från hela landet aktiveras också av sina lokala regeringsenheter antingen genom årliga budgetanslag eller in natura hjälp som delad bemanning.

11) Hur många fastigheter har landbanker i allmänhet i sin inventering vid varje given tidpunkt?

Landbankens lager varierar mycket från jurisdiktion till jurisdiktion. Lagerstorlekar varierar allt från några fastigheter till tusentals fastigheter. Skälen till denna variation inkluderar storleken på det samhälle där landbanken är belägen, nivån på nöd och desinvestering i varje samhälle, landbankens fastighetsförvärvsprocess, strategi och myndigheter (inklusive om statlig lag ger landbanken befogenhet att välja och välja vilka egenskaper som ska förvärvas av skatteavskärmning) och uppdrag och mål för landbanken.

12) vilka typer av fastigheter förvärvar markbanker?

de flesta markbankförvärv är lediga, bostads -, skattemässiga fastigheter. Förutom skatteavskärmade paket kan markbanker förvärva fastigheter (REO) och ta emot privata donationer och offentliga marköverföringar. Även om de flesta fastigheter vanligtvis är lediga bostäder för enfamiljshus eller lediga tomter, förvärvar markbanker också flerfamiljshus, kommersiella och Industriella fastigheter och i sällsynta fall ockuperade hyresfastigheter. Faktum är att vissa markbanker till och med har välutvecklade brownfields-program genom vilka de förvärvar storskaliga, tidigare Industriella fastigheter.

13) vilken ytterligare information eller tekniskt stöd kan gemenskapens framsteg ge när det gäller markbank?

för mer information om landbanker och Landbank, se våra följande publikationer:

• Land Banks and Land Banking 2nd Edition, släppt i juni 2015, bygger på framgången med den första upplagan, med en utökad mängd praktiska resurser, inklusive omfattande vägledning om att skapa och driva en Landbank, mallstat som möjliggör lagstiftning och exempel på administrativa policyer

• ta det till banken: Hur Landbanker stärker Amerikas grannskap, som släpptes i November 2014, innehåller resultat från en nationell undersökning av befintliga landbanker samt sju djupgående porträtt av en mångsidig uppsättning landbanker

• Land Banks and Land Banking, en banbrytande publikation författad av Community Progress medgrundare och seniorrådgivare Frank S. Alexander

Klicka här för att lära dig mer om våra tekniska assistanstjänster, inklusive prover av tidigare projekt, kundbevis och vårt nya Technical Assistance Scholarship Program.