Le perdite sono alcuni dei problemi più comuni negli appartamenti di New York City, e se sei un affittuario, possono essere tra i più difficili da affrontare.
“La prima cosa che dico a nessuno”, dice l’avvocato Michelle Itkowitz di Itkowitz PLLC, ” è documentare, documentare, documentare.”
Che include, dice, presentare reclami alla città, inviare lettere al padrone di casa, scattare foto delle perdite e delle riparazioni e tenere un registro di tutto. Idealmente, aggiunge, quelli con perdite in corso dovrebbero tenere un foglio di calcolo con le date degli incidenti, cosa è successo e come la gestione ha risposto.
Se dopo aver seguito la società di gestione il tuo problema non viene ancora risolto, allora chiami la città, dice.
Suggerimento: “Quando chiami 311, ti danno un numero di riferimento. Salvalo e usalo per seguire.”
Se hai fatto entrambe queste cose e ancora non succede nulla, allora potresti voler portare un procedimento HP contro il proprietario in housing court, che costringe il proprietario a risolvere il problema o essere multato (molto di più su questo sotto). Ma ricorda: le multe vanno alla città e non a te. Si noti inoltre che non c’è bisogno di assumere un avvocato per questo, come ci sono impiegati di corte che possono gestire il tuo caso.
Puoi persino trattenere l’affitto in alcuni casi, ma Itkowitz suggerisce di mantenere uno qualsiasi di quei soldi. Questo dimostra alla corte che hai i soldi per pagare l’affitto e che non stai solo cercando di uscire dalle tue bollette. Inoltre, aiuta ad essere preparati se sei costretto a pony su ciò che hai trattenuto. Se il tuo appartamento è in affitto stabilizzato, puoi anche contattare la Divisione degli alloggi e il rinnovo della comunità per presentare una denuncia di riduzione dei servizi, che potrebbe consentirti di ridurre l’affitto mentre il problema rimane.
“Ci vorrà tempo e lavoro”, dice Itkowitz. “Le ruote cigolanti ottengono più grasso. Se ti stabilisci come quell’inquilino che difende i propri diritti, potrebbe essere un bene per te, anche se alcune persone non sono a loro agio nel farlo.”
Ora, a seconda del tipo di danno da acqua, si può o non può essere coperto da assicurazione del locatario. I danni causati dall’acqua sono solitamente coperti se causati da uno scoppio di un tubo una tantum, secondo Jeff Schneider di Gotham Brokerage, uno sponsor sotterraneo di mattoni.
” Se qualcosa sta accadendo ripetutamente, tende a non essere coperto”, dice. In quanto tale, Schneider suggerisce di stare lontano dalla parola “perdita” quando si contatta la compagnia assicurativa, poiché implica che si tratta di un problema in corso. Se chiami la tua compagnia di assicurazione e dici che c’è un danno d’acqua, probabilmente verranno a indagare sul problema, dice.
Se sei coperto, così è tutto ciò che è stato danneggiato come risultato (computer e altri dispositivi elettronici, per esempio).
Oltre a questo consiglio generale, ecco tre scenari dai lettori di real Brick e suggerimenti su cosa dovrebbero fare:
Un buco nel soffitto e nessun aiuto da parte della società di gestione.
PROBLEMA: “E’ iniziato come un paio di gocce dal soffitto del nostro seminterrato. Che alla fine si trasformò nel soffitto cedimenti verso il basso, creando un’apertura con acqua che scorre più liberamente. Ora c’è un buco tagliato fuori dal soffitto, con l’acqua corrente che fuoriesce quando il mio vicino fa la doccia. La società di gestione immobiliare ha avuto ‘riparato’ due volte. Entrambe le volte i riparatori calafatato vasca dei nostri vicini, rattoppato il soffitto fradicio, e dipinto sopra lo stampo.
” La perdita è il risultato di un tubo rotto nel soffitto (per l’unico idraulico autorizzato che abbiano mai inviato, dopo un anno e due riparazioni fallite). L’idraulico è anche la persona che ha tagliato il buco nel nostro soffitto per diagnosticare correttamente.
“Non c’è super per il nostro edificio. Il nostro vecchio super è scomparso circa cinque mesi dopo che ci siamo trasferiti. Dobbiamo letteralmente molestare la società di gestione immobiliare prima che alla fine mandino un dipendente a caso da una società chiamata Mr. Super. È sempre qualcuno diverso che non ha alcuna comprensione del problema o della cronologia delle riparazioni. Nessun progresso è mai stato fatto. Probabilmente abbiamo avuto circa 12 persone che sono venute a vedere la perdita a questo punto.
“Abbiamo presentato una denuncia alla città che ha portato l’attuale proprietario dell’edificio a presentarsi nell’appartamento un giorno per vedere cosa stava succedendo. Ancora non risolto.”
SOLUZIONE: Prima di tutto, Schneider dice a causa del tubo di scoppio, questo è probabilmente qualcosa che è coperto dall’assicurazione del locatario.
Inoltre, Steve Wagner, un avvocato con Wagner Berkow, uno sponsor sotterraneo di mattoni, dice che questo è probabilmente un caso per un procedimento HP.
“Un procedimento HP è molto efficace nel risolvere questo tipo di problemi”, afferma. “Ci sono due problemi qui: primo, perché non c’è un super per l’edificio? Se un edificio ha nove o più unità, è necessario avere un super live-in o un super living entro 200 piedi. E ‘ il numero uno.”
Numero due è il fatto che, per legge, tutti gli inquilini hanno una garanzia di abitabilità, che è il requisito che il padrone di casa mantenere il vostro appartamento ad un livello base di vivibile. Come sta ora il tuo caso, il tuo padrone di casa non sta rispettando questo.
Wagner dice che alla prima apparizione in tribunale (che dovresti essere in grado di ottenere piuttosto rapidamente), o anche prima, un ispettore sarà chiamato nel tuo appartamento. Se l’ispettore vede che c’è bisogno di riparazioni, la città insisterà sul fatto che il proprietario paghi per ripararlo. A seconda di quanto sia grave la violazione—sono classificati su una scala da A a C, C è il più grave—il padrone di casa dovrà fare le riparazioni immediatamente, avere 30 giorni per ripararlo, o avere 90 giorni per ripararlo. Multe per violazioni C può essere alto come $250 al giorno per il padrone di casa.
Potresti voler trattenere l’affitto, ma essere avvisato che se lo fai, il padrone di casa ti farà causa in tribunale. Si può benissimo vincere, ma è possibile ottenere immessi sulla lista nera inquilino temuto come risultato.
Un affittuario co-op vede una perdita e odora di bruciore
Problema: “Affido un appartamento co-op nel Queens con il mio amico (che possiede l’appartamento in cui ci troviamo). L’altro giorno, ho notato un pezzo di vernice nella mia vasca da doccia, e alzò gli occhi per vedere che c’erano bolle nel soffitto dall’umidità con il peeling della vernice. Le bolle / peeling si erano diffuse, e quando sono tornato a casa di notte, sono andato ad accendere le luci del bagno ma non è successo nulla.
” l guardò la presa e l’interruttore e sembrava / odore bruciato. Ho chiamato la linea di emergenza della proprietà e la donna ha preso le mie informazioni e ha detto che avrebbe avvisato qualcuno, ma non mi hanno ancora risposto.”
Soluzione: Bonnie Berkow, di Wagner Berkow, dice che la parte sull’odore di bruciore è preoccupante. Ti suggerirebbe di chiamare i vigili del fuoco o il Dipartimento degli edifici. Puoi chiamare il 311 ed essere indirizzato a entrambi.
Anche questo caso potrebbe giustificare un procedimento HP, ma probabilmente spetta alla cooperativa occuparsi.
“In generale, secondo le regole proprietarie di una cooperativa, devono sistemare tutto ciò che è dietro le mura”, dice Wagner. “Spesso in questi casi, il” proprietario dell’edificio ” è responsabile, il che può significare la cooperativa stessa o l’agente di gestione. Potrebbero anche essere i presidi. Devi guardare lo statuto della cooperativa, perché la definizione può essere ampia.”
Se c’è la sensazione che la cooperativa sia stata negligente nel loro impianto idraulico, o che per qualche motivo qualcosa che hanno fatto o non hanno fatto è ciò che sta causando questo, è probabile che la cooperativa dovrà risolvere il problema, secondo Wagner.
“La mia esperienza con i tribunali è che, indipendentemente da ciò che dicono i documenti governativi, se si tratta di negligenza, la corte troverà responsabile chiunque sia stato negligente”, afferma.
Grazie alla garanzia di abitabilità di New York City, il tuo padrone di casa / coinquilino non deve pagare la manutenzione fino a quando non viene riparato, secondo Wagner.
Una perdita che non si ferma.
Problema: “C’è una sezione del mio salotto che continua a ricevere danni dall’acqua dal piano di sopra. La gestione dell’edificio è fantastica, e continuano a ripararlo, ma guarda caso continua a succedere e temo che danneggerà permanentemente i miei mobili. Affitto-appartamento stabilizzato.”
Soluzione: In questo caso, la soluzione migliore è quella di inviare una lettera via posta certificata al padrone di casa, Wagner dice.
La lettera dovrebbe dire qualcosa sulla falsariga di: “Apprezziamo che tu abbia fatto sforzi, ma sono inadeguati. Abbiamo avuto perdite a questo punto, e questo punto, e questo punto.”
Ma assicurati di offrire l’accesso al proprietario.
” Se non si lascia padrone di casa per risolvere il problema, non si sta andando ad ottenere un abbattimento affitto per la garanzia di abitabilità,” Wagner dice.
Nota che l’appartamento non deve essere totalmente inabitabile per ottenere un affitto attraverso DHCR fino a quando non viene risolto.
“A volte puoi ottenerne uno anche per il peeling della vernice”, dice Wagner.
In questo caso, se non è ancora risolto, suggerisce di assumere un avvocato.
“Quello che il tribunale farà è scoprire quanto dell’appartamento è stato colpito e quale percentuale di affitto ti è dovuto”, dice.