Uscire: Rompere il contratto d’affitto durante la pandemia di Coronavirus/COVID-19

Prima che il Coronavirus/COVID-19 diventasse una pandemia americana, i californiani operavano nell’ipotesi che il 2020 sarebbe stato un anno tipico. Nell’anno precedente alla dichiarazione dello stato di emergenza Coronavirus/COVID-19 di marzo 2020, migliaia di inquilini della California, spesso attirati da voraci prospettive occupazionali, hanno stipulato contratti di locazione residenziali contenenti termini di locazione di un anno o più. Tuttavia, come evidenziato dal numero record di richieste di disoccupazione, dal mercato del lavoro decimato e dalle prospettive economiche cupe, il 2020 sarà caratterizzato da un’incertezza senza precedenti. Anche se l’economia della California riapre gradualmente, molti dipendenti rimangono messi da parte per i timori di contrarre il Coronavirus/COVID-19. Ora, l’economia avversa della California ha costretto molti inquilini della California a riesaminare la loro decisione di firmare contratti di locazione con termini. Forse resistere fino a dopo che la pandemia di Coronavirus/COVID-19 si placa è un’opzione praticabile; tuttavia, non tutti gli inquilini sono in una posizione finanziaria per farlo. Per molti inquilini della California, la loro unica opzione è quella di uscire. Questo articolo esamina le opzioni dell’inquilino della California verso la rottura dei contratti di locazione durante la pandemia di Coronavirus/COVID-19.

Quali sono i miei obblighi relativi a un periodo di leasing?

Un termine di locazione è un impegno. Un termine di locazione è una durata fissa specificata di tempo che designa per quanto tempo l’inquilino deve affittare l’unità di noleggio. I termini di locazione non sono annullabili. Per le locazioni residenziali, i termini di locazione di un anno sono comuni. Dopo la scadenza del contratto di locazione, il contratto di locazione si converte automaticamente in un contratto di locazione mese per mese, oppure il proprietario e l’inquilino possono scegliere di rinnovare il contratto di locazione.

Al momento dell’esecuzione del contratto di locazione, l’inquilino è obbligato a pagare l’affitto per l’intera durata del contratto di locazione specificata nel contratto.

Cosa succede quando rompo un contratto di locazione durante il periodo di locazione?

Come detto sopra, l’inquilino è obbligato a pagare l’affitto per l’unità di noleggio per tutta la durata del contratto di locazione. Normalmente, un proprietario ha il diritto di recuperare i danni derivanti dalla rottura del contratto di locazione dell’inquilino. Codice civile della California § 1951.2. I danni includono il valore dell’affitto non pagato dovuto per il resto della durata del contratto di locazione. Tuttavia, la legge della California limita questa misura di danno, proibendo ai proprietari di affermare che sono dovuti tutti gli affitti dovuti alla durata del contratto di locazione. ID.

I proprietari hanno il dovere di mitigare i loro danni. Polster, Inc. v. Swing, 164 Cal. App. 3d 427, 433 (1985). Ciò significa essenzialmente che il padrone di casa deve adottare misure affermative per ri-affittare l’unità di noleggio. Il tribunale non assegnerà il padrone di casa l’intero importo dell’affitto dovuto sul periodo di locazione, dove il padrone di casa non riesce a mitigare i danni e minimizzare le perdite.

Prima della pandemia di Coronavirus/COVID-19, il mercato degli affitti caldi della California significava che trovare un inquilino sostitutivo di solito non era un problema. I proprietari in genere hanno subito solo modeste cadute in occupazione. A marzo 2020, tutto è cambiato.

Come posso interrompere il contratto di locazione durante la pandemia di Coronavirus/COVID-19?

Gli inquilini della California non più interessati ad affittare le loro unità di noleggio hanno diverse opzioni per uscire dalle loro unità durante la pandemia di Coronavirus / COVID-19.

Trova un inquilino sostitutivo

In un normale mercato immobiliare in affitto, trovare un inquilino sostitutivo non è troppo difficile. Ma la pandemia di Coronavirus/COVID-19 ha portato a tempi senza precedenti. Il mercato immobiliare in affitto in California si sta congelando. L’afflusso apparentemente costante di inquilini desiderosi di pre-pagare interi termini di locazione è in gran parte svanito. Anche gli annunci di noleggio sono in calo. Di conseguenza, l’economista di StreetEasy Nancy Wu, l’offerta e la domanda sono entrambe diminuite.

Anche se più impegnativo, la rerentazione dell’unità a un tenant sostitutivo rimane un’opzione. Pubblica annunci su Craigslist e altri siti web simili per accertare interesse per la vostra unità. Se l’interesse è basso, considerare leggermente abbassando il prezzo di affitto. Se si fissa un inquilino di sostituzione, anche uno che paga solo un paio di centinaia di dollari in meno al mese, il padrone di casa è improbabile che tentare di recuperare i danni da voi.

Elabora un accordo di uscita con il tuo padrone di casa

Nonostante sia un’opzione, i proprietari raramente accettano offerte favorevoli ai tenant. Come ha dimostrato la recente segnalazione locale, elaborare un accordo di uscita ragionevole è probabilmente insostenibile. Per la maggior parte degli inquilini, questa opzione probabilmente non dovrebbe ricevere molta considerazione.

Sfratto costruttivo a causa della pandemia di Coronavirus/COVID-19

Uno sfratto costruttivo si verifica quando le azioni o le inazioni di un proprietario rendono l’unità locativa inadatta alla vita residenziale o priva l’inquilino dell’uso e del godimento dell’unità locativa. Groh v. La nostra azienda, 221 Cal. App. 2d 611 (1963). Un inquilino non è responsabile per l’affitto per il resto del periodo di locazione dopo aver liberato l’unità a causa dello sfratto costruttivo. Kulawitz v. Pacifico ecc. Carta, Co., 25 Cal. 2d 664, 670 (1944). Prima di lasciare, l’inquilino deve fornire avviso del problema(s) al padrone di casa, e il padrone di casa deve non riuscire a curare il problema(s). Codice civile della California §§ 1942(a), (d), 1941.2.

La pandemia di Coronavirus/COVID-19 è senza precedenti. Molto rimane sconosciuto circa la diffusione e la contrazione del virus oft fatale. Come è noto, milioni di californiani sono vulnerabili, con un elevato rischio di contrarre Coronavirus/COVID-19. Come parte dei loro obblighi come proprietario, i proprietari della California devono proteggere i loro inquilini dal Coronavirus / COVID-19. Ciò include limitare l’accesso alla proprietà privata ai trasgressori, impedire ai non residenti di entrare nella proprietà e garantire che gli ordini governativi sul posto siano seguiti. Se un locatore non riesce a soddisfare questi obblighi e ignora i reclami degli inquilini, l’inquilino può essere giustificato nel lasciare a causa di sfratto costruttivo.

Alcuni esempi di padrone di casa negligenza, di sostenere un Coronavirus/COVID-19 costruttivo sfratto:

• Padrone di casa non applicazione di ricovero-in-norme per conoscere i trasgressori;
• Padrone di casa permettendo trasgressori a vagare sulla proprietà privata, per esempio, rifiutando di riparare un rotto il cancello che consente l’vagabondi libero sfogo sulla proprietà;
• Padrone di casa permettendo di consegna di persone costruzione di ascensori e rendere scende a singolo tenant porte, contrariamente all’impostazione area di consegna zona dell’edificio o che necessitano di inquilini per soddisfare davanti al cancello;
• Padrone di casa che rifiuta di chiudere i servizi dell’edificio durante lo stato di emergenza Coronavirus / COVID-19;
• Padrone di casa che rifiuta di equipaggiare il gestore di proprietà e altri dipendenti con DPI richiesti;
• Molestie del padrone di casa attraverso il rifiuto di aderire ai requisiti di distanziamento sociale adeguati; e,
• Padrone di casa

Inoltre, la cattiva condotta del proprietario ordinario continua a sostenere una richiesta di sfratto costruttiva. Prima di lasciare, gli inquilini della California dovrebbero documentare i problemi, lamentarsi con il padrone di casa e fornire tempo al padrone di casa per curare i difetti. Se applicabile, l’inquilino deve informare il padrone di casa che sono un membro di una popolazione vulnerabile ad elevato rischio di contrarre Coronavirus/COVID-19. Se il padrone di casa affronta il problema(s), l’inquilino non sarà in grado di rivendicare lo sfratto costruttivo.

In questo contesto, liberare un’unità a causa di uno sfratto costruttivo è una decisione seria con grandi conseguenze legali. Prima di decidere di lasciare a causa di sfratto costruttivo, Legge Astanehe consiglia di discutere le opzioni con un avvocato inquilino esperto.

Se sei un inquilino della California, che vive in città come San Francisco, Oakland, San Jose, Los Angeles, Richmond o Berkeley, con domande sui tuoi diritti di inquilino durante la pandemia di Coronavirus/COVID-19 o California Rent Control (AB 1482), contatta Astanehe Law per parlare con un avvocato esperto inquilino.